近些年，随着电子商务的蓬勃发展，社会到处充斥着“电子商务即将取代线下零售，成为未来商业运行最重要的形式”的言论。这致使许多投资者对未来商业地产前景感到暗淡，然而事实是否如此呢？
在2016阿里云栖大会上，阿里巴巴董事局主席马云演讲指出："电子商务很快会被淘汰，这是个传统概念，明年阿里将不再提电子商务，就电商领域而言，纯电商的时代即将结束，我们将进入新零售时代，要想做好电商，必须线上、线下、物流三者紧密结合。”这也就是马云所提出的“新零售”。
虽然，2000年以来电子商务发展迅猛，但国家统计局发布的数据显示：“2016年1-10月份，全国网上零售额39288亿元，其中实物商品网上零售额31740亿元，占社会消费品零售总额的比重仅为11.8%。从实物网上零售占比数据，明显可以看出目前零售商业仍占居着绝对的优势地位。而在这样的时期，马云就提出了未来电商必须以线上线下及物流三者结合为发展方向，似乎说明目前以低价作为优势的电子商务发展遇到了瓶颈。
其实，只要从消费者的需求角度来思考，就会明白电子商务只是一种使得消费变得更为便捷的工具，而消费过程往往带着社交、休闲、娱乐及许多个性化的需求，这是电子商务难以提供的，因此注定其无法完全的替代实体零售的主要地位。特别对于中高收入人群，他们有着更多样化的需求，价格往往已不是最重要的考虑因素。那么中国的商业物业又会如何演变呢？
先让我们从全球的商业物业现状来看，细数一下全球最贵的商业街。
戴德梁行最新发布全球重磅研究报告《全球主要零售街区》。该报告追踪了全球462条主要零售街区，并按公司所计算的顶级商铺租金为这些街区排名。其中全球十大最昂贵商业街道的名单如下：
数据来源：戴德梁行
亚太区十大最昂贵商业街道的名单的如下：
从戴德梁行调查的数据来看，中国大陆一线城市的商业物业价格虽然在亚太地区勉强排入前十，但相对于世界顶级的大都市，差距仍是非常大的。目前中国GDP已经全球排名第二，并拥有数量最多的中产人士，消费能力应该是毋庸置疑的。随着国内消费能力的进一步释放，相信未来中国一线城市的核心商业物业仍具有极大的发展空间。
另外，从全球最新的商业投资市场情况来看。2016年3季度，尽管世界局势存在各种不确定因素，但商业地产交易逆势上扬，表现尤其亮眼。仲量联行数据显示：第3季度全球商业物业投资额达到1650亿美元，年初至今的投资额达到4540亿美元。在全球局势动荡的情况下，虽较去年同期有所下降，但总体仍保持稳定趋势。亚太地区更是唯一保持正增长的地区。
数据来源：仲量联行
从国内来看，上海地区今年三季度不动产投资市场活跃，尤其是在零售领域。由于投资者继续寻求在优良地段具有良好租户组合的零售资产，零售业态在过去一个季度备受青睐。例如，新加坡主权基金新加坡政府投资公司的和大陆保险公司中国人寿以人民币92.9亿元的价格购得中粮集团旗下一资产包49％的股权，其中包括上海大悦城购物中心。此外，崇邦房地产发展有限公司从吉宝置地和首峰基金管理有限公以人民币55亿元回购了上海金桥国际商业广场80％的股权。
根据莱坊研究部数据显示，目前上海核心地段的商业物业的资本化率大概在5%左右，相比收益率不足3%的10年期国债，收益率优势明显。目前国内经济增速放缓，投资收益率下行趋势难以逆转，随着新一轮的财政政策的出台，通胀预期明显上升。相对持有国债，持有成熟稳定的商业物业不但可以获得稳定租金回报，同时物业资产增值还能有效抵御通胀带来的损失，所以目前商业物业前景并非一片黯淡。作为国际化大都市的上海，其核心商业物业租金与世界主要的商业街差距明显，价值潜力仍有待进一步挖掘。
