购物中心再大 难掩商业地产窘境

　　昨天，上海瑞威资本管理股份有限公司在上海举办了主题为“去存量，化不良——大资管时代的践行者”新闻发布会。
　　
　　会上，瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬指出，中国商业地产正在进入下半场，整个市场在近年来保持持续增长，其中统计目前全球在建购物中心总面积十强的城市中，中国就占据了其中的8个席位，而上海目前在建的购物中心总面积排在全世界首位。
　　
　　在这份统计的榜单中，位于全球在建购物总面积前十的城市名单分别是上海、成都、深圳、天津、伊斯坦布尔、武汉、莫斯科、北京、南京与广州。
　　
　　市场分化巨大
　　
　　榜单前两名上海和成都的在建购物中心总面积皆达到了300万平方米以上。另外在这份统计榜单中，还公布了国内四个一线城市的人均购物中心面积，其中上海以人均1平方米占据四个城市中的榜首，而其他三个城市的人均购物中心面积皆不到1个平方米，远超过美国人均2个平方米购物中心面积水平。
　　
　　与此同时，榜单中同样可以看到，目前国内的佛山、沈阳等城市的人均购物中心面积接近4个平方米。从另一个侧面也可以反映出，目前国内的商业地产市场分化越发明显的现状。
　　
　　商业地产市场分化日趋严重的同时，项目自身运营的问题也愈发地突出。潘韬在报告中指出，2012年至2015年之间，中国每年投入运营的成规模的商业项目约450个，居全球之首。其中90%左右的商业地产项目由“三无”开发商（无团队、无经验、无资源）投资并开发，很多开发商无法承受资金大量沉淀的压力，转而散售商铺，最后导致大量商业地产项目陷入困局。
　　
　　另据易居研究院统计数据显示，目前上海商业地产中写字楼目前的消化周期是35个月，待售面积是930多万平方米；而南京的写字楼去化周期是90个月，商业销售去化周期约为120个月。
　　
　　与住宅物业的数据两相对比后，便可清晰看出目前国内商业地产面临的“窘境”。同样来自来自易居研究院的统计数据，目前上海住宅的去化周期为不到3.7个月，而南京的住宅去化周期同样不足4个月时间。
　　
　　旭辉集团董事长林中就在会上直言不讳地指出：“目前国内商办的春天还没有来，房企都在等待着时机。”
　　
　　前途光明，道路曲折
　　
　　尽管从表面上看，目前国内的商业地产供应出现短期过剩的局面，但潘韬指出这并不能说明国内的商业地产就没有进一步发展的未来空间。
　　
　　潘韬表示，目前国内的城镇化进程仍然具有巨大空间，而未来国内中产阶级规模有望增长10倍，这些都是未来商业地产发展提供强大的发展动力。数据显示，中国的城镇化水平从1995年的30%左右，经过20年的发展到2015年还尚未超过60%，而美国的城镇化率已经达到了近90%，中国的城镇化率还有巨大的潜力空间。同样，数据显示2010年中国的中产阶级仅有0.47亿人，而这一数据到了2020年将达到4.72亿人。
　　
　　尽管目前国内的商业地产市场分化是巨大的，暴露出的问题也日益突出，但伴随着城镇化与中产阶级的崛起，未来商业地产的物业开发仍然会以增量的方式出现。据瑞威资本统计，未来十年国内预计会有7000家购物中心竣工。
　　
　　潘韬认为，未来的市场格局对商业地产的运营提出了更高的要求，尤其是购物中心，运营的主导性作用就逐渐体现出来。而商业地产下半时，行业格局已经基本确定，有可能打破格局的是金融背景的企业。
　　
　　资产证券化的“解药”
　　
　　面对目前商业地产存在市场分化巨大，导致部分城市的商业物业的开发商不堪承受大量资金沉淀，从而变成不良资产。同时很多商场、写字楼空置无法运转，导致库存高企去化遥遥无期。该如何解决这些商业地产的棘手问题成为目前很多社会资本十分关注的问题。
　　
　　对此，瑞威资本新型不动产基金事业部总经理万方认为，资产证券化是解决目前国内商业地产问题的有效办法之一。他表示，将目前国内散售商铺转变为散售商业股权，保证商业统一经营，利用资本的力量将存量物业和分化市场，将商业物业从开发销售转变为REITs等金融创新模式，正在成为解决这一商业地产“窘境”的有效办法。
　　
　　据了解，目前国内类似于瑞威资本的资产管理公司正是这类瞄准商业地产中存量高企、不良资产的资本力量。这类企业正积极探索类REITs等金融创新，通过有效的退出机制实现商业地产由重资产向轻资产的转型。
　　
　　万方表示，未来商业地产的破局点就在金融与商业运营这两个关键点，针对商业地产出现的问题，“去库存、化不良”已经成为资本管理行业的主题之一。
　　
　　不过，也有分析人士指出，资本一向都是追逐利润的，即使资产证券化成为解决目前商业地产问题的有效途径之一，但也更多地偏向于一二线城市的商业物业，对于一些三四次城市的商业地产项目想得到资本的青睐并不容易。