养老地产成为商业地产转型重要方向

　　虽然房地产市场一直在低迷中徘徊不振，但随着社会老龄化的加剧，养老地产却备受资本青睐。
　　
　　山东钢铁集团近日与绿城房地产集团举行战略合作框架协议签订仪式，双方将充分利用各自优势，共同投资开发济南市两个地块的房地产项目以及山东省境内的养老健康地产项目。而鲁商集团的首个养老养生项目——鲁商幸福城去年已在临沂市汤头镇知春湖正式启动。在济南市长清区，多个养老地产项目正拔地而起。
　　
　　“大量社会资本、大批地产商进军养老产业,看重的是老年产业背后的巨大需求。”14日，接受经济导报记者采访时，山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海表示，中国老年人口已超过2亿,到2025年将超过3亿，这使银发产业大有可为。
　　
　　商业地产转向
　　
　　此前已在山东开发多个房地产项目的山东钢铁集团去年整合房地产板块，将济南和莱芜的置业公司合二为一成立新公司，打造成为集团新的利润增长点。山东钢铁集团一位内部人士向导报记者透露，在楼市刚需持续不振的情况下，养老地产成为其商业地产转型的重要方向。
　　
　　“鲁商集团将以养老养生产业为突破口，加快发展健康服务业。”对投资养老地产项目，调整商业地产发展方向，鲁商集团总经理凌沛学接受导报记者采访时坦言，随着60岁以上老年人口的急剧增加，“421”模式家庭的养老压力不断加大，可以预见未来传统养老模式将受到冲击，而企业和投资者介入社会化养老是必然趋势。打造养生养老产业项目，最重要的是要打造一个让老百姓进得来、养得起，并且让人感觉到确实比在家更好的养老方式。
　　
　　他认为，鲁商集团在养老养生项目中资源优势很明显，可以联动医药医疗、房地产、医护教育、金融、传媒、酒店、零售等多类产业，构建多层级立体化养老产业体系。目前鲁商集团正以山东商业职业技术学院作为养老养生项目的孵化基地，研究创立适合我国国情的养生养老商业模式。
　　
　　据了解，济南实力房地产开发公司也开始发力养老地产，其旗下恒生伟业置业有限公司在济南长清区建设的玉符生态健康城，是济南房产市场上第一个由房企投资开发建设的养老地产项目。
　　
　　模式探索
　　
　　养老地产虽然迅速崛起，投资大、回报周期长的运作模式却处在不断探索与争议中。
　　
　　对此，鲁商集团的思路很明确。凌沛学说，市场化项目将通过打造专业养老公司，构建多层级立体化养老产业体系，建立适合我国国情的商业模式。另外，与政府合作接管养老机构。“受专业水平限制和投资不足制约，现在不少政府养老机构运营艰难，许多地方由此开始探索公办民营。”凌沛学认为，公办民营将成为国内外养老机构运营的主要模式，鲁商集团已开始探索接管政府养老机构的可行模式。
　　
　　“让今天投资的钱替未来的养老做保障。”合众人寿保险公司负责人告诉导报记者，“养老社区入住条件是保单+实物的模式，比仅仅到期返现更能解决实际问题。”另外，被保险人在入住期间也可灵活选择入住权，租金则按照入住期间社区公布的租金进行结算，选择较为灵活。
　　
　　“养老地产虽被誉为地产界的朝阳产业，却不同于普通的房地产开发，目前还没有探索出成熟的盈利模式。”在郭松海看来，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程，企业要从产业链的方向来做。
　　
　　同时，郭松海提醒，尽管目前养老服务业发展的政策环境不断优化，体制机制日趋完善，但有能力、有意愿入住养老公寓的老年人还比较少。有数据表明,75岁以上的老年人只有12%愿进养老院,且前提是生活不能自理。因此，进入养老产业不能盲目，尤其是高端养老项目，更要做好前期调研和市场开发，否则很容易出问题。