观察购物中心的发展，首先要提购物中心的现状，大家都知道，我们的购物中心过剩了，但是在过剩当中寻找出路，才是地产商和商业零售企业共同要肩负的责任。
从百货大楼到购物中心的发展经历了50年，真正的购物中心肇始，大家说法不一，我认为应该是早期上海的梅龙镇广场以及广州的天河城。
目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。
2013年，有30家国际品牌将上海作为登陆中国的首选城市，在未来三年，上海预计将有接近330万平方米的新增供应，近80％来自城市次级商圈；成都、武汉、沈阳等地都是购物中心过剩的城市。
研究表明，这几个城市都是商业地产高速发展的城市，可能成都的过剩问题更加突出一些；深圳这几年新增商业面积超过200万平方米，也有很大的发展。
二线城市的体量比一线城市高出了18%，可以看出，二线城市在经济发展过程中，一是住宅产业高速发展带来配套服务产业飞速发展；二是新型城镇化的建设，人们对生活水平的需求和对生活的向往，催生了购物中心的整体业态发展和形成。
现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。
在以前的购物中心当中是传统百货、主力店、超市，运行了多年以后，开发企业、商业企业发现仅靠传统百货推动不了购物中心的发展过程，因此体验式消费、艺术空间、复合消费的空间逐渐进入了我们这个市场。
回过头来想，开发企业究竟给零售企业、商业企业提供什么样的产品，才是我们要做的最终的工作？开发企业做好开发企业的事，同时要与零售企业，甚至电商企业共同结合，才能促进我们这个产业的发展。
带给我们的思考就是开发企业究竟在商业地产中做多了还是少了？开发企业是做地产，不是做商业，但必须有商业的支撑，才可以构成商业地产的完整体。
现在市场的问题首先是总量过剩，其次是吸收量减少，包括已建的购物中心出现了招商难、空置率高，城市其它综合体带来的密集型问题和过剩的隐忧。
美国在70年代已经完成了城市化，并从城市化走向乡村化，走向城镇化。在城市发展过程中，真正的购物中心出现代表了一种新的消费模式，从这种新的消费模式看，我们可以想一想，三四线城市购物中心究竟是足还是不足。
今天出现了总量过剩、结构不合理的问题，一方面是开发商大量建设购物中心，另一方面是空置率高企不下，同时经营难度增大，同质化增加。
现在开发商盲目拿地，政府对开发商要求更严格了，有的甚至是一两年就要开业，但是实际上零售市场反而进入慢增长的趋势。两个行业的不相称造成了现在的形势，因此受到行业同质化和电商冲击，百货业的利润下滑，在这种情况下，商业地产怎么做？能做好吗？
这几年供应量激增、空置率上升，包括运营和市场前景暗淡，都是在集中型商业出现了典型问题，面对我们说的所有问题，商业地产作为不可逃避的业态形式，我们应该怎么做？
去年我提出“不能坐以待毙”，今年我提出“应该主动地、积极地与房地产企业，或者商业地产企业密切配合，主动改变形势，主动服务，引导他们和我们共同打造商业”。
我们起步晚、发展快，二三线城市或者三四线城市百货业态仍然有发展前景。商业地产应该怎么做？合作，结合其它不同业态进入购物中心。
另外，在商业地产的所有形态当中，原来是所有百货甚至同一百货品牌进入比邻的购物中心，在这样的购物中心中，怎么做到差异化经营？
第三，体验式业态方面，被认为是商业地产的救命稻草，但如果同一条街区全都是儿童体验消费，全都是海洋馆，势必就会出现同质化竞争。因此，我们要认清形势，要明确商业地产或者商业不动产的差异化经营，这才是我们的方向。
商业业态的多元化建立在差异基础上。在目前的思维中，定制型消费绝不是万达十年前提出的定制型消费，而是我们根据今天的市场状况，根据电商、体验式消费的市场状况，来定制我们的产品。建什么产品，怎么建，开发商有决定权，市场更有决定权。
多种经营形式的出现是商业地产最大契机，如果REITs出现了，我们将面临的是商业地产的春天。
最后，我们要主动和电商结合，才能产生新的增长点。
“十二五”规划提出，2011年到2015年，总的消费额要从15万亿增长到30万亿。消费增长靠平台，靠消费理念，靠引导消费，要顺应市场发展，同时更重要的是通过商业地产发展给社会提供服务产品，通过现代服务业来推动商业地产的发展，让商业和地产共同融合发展。
因此，消费增加就意味着我们要变，在改变的情况下才引导零售企业、配套企业进行充分的融合和发展。
因此，发展机遇大概是这几个方向：
第一，优质的商品，使商业更加站稳市场;
第二，克服结构不合理;
第三，主动、广泛结合互联网技术，开拓O2O市场;
第四，丰富体验式消费产品，赢得市场份额;
第五，进入社区商业的蓝海，改变经营方式;
第六，创新金融模式，从租售转向持有运营，使商业物业真正成为金融产品。
百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式，在新的模式中达到和商业物业更好契合，这就是我们的发展方向。
任何一个行业长期走高都是不可能的，都会遇到机遇和挑战，但是我想机遇和挑战是并存、共生的。
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