商圈的饱和度与商业需求计算方法

　　一、商圈饱和度
　　
　　什么是商圈饱和度
　　
　　商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还是不足，以决定是否选择在此地开店。
　　
　　商家决定是否进入某市场前，首先要测算该市场是否已经饱和，也就市场是否还有进一步拓展的空间。当饱和度较高时，剩余空间有限，不宜进入，但当饱和度较小时，说明市场空间很大，有很大的拓展机会。
　　
　　本文从租金、物业经营、商铺面积需求等方面分析商圈饱和度与商业需求的计算方法，为调研、策划人员提供参考。
　　
　　商圈饱和度的计算
　　
　　饱和度计算必须基于同一个产品市场或者替代性很大的产品市场。不同产品的饱和度不具有可比性。商圈饱和度测算方法是：
　　
　　IRS=(C)×(RE)/RF
　　
　　其中，IRS是某地区某类商品商业圈饱和指数；C是某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE是某地区每一顾客平均购买额；RF是某地区经营同类商品商店营业总面积。
　　
　　IRS本意就是指每平方米零售面积负担的购买额或销售额数。人们自然地根据此数的大小，来判定一个地区或商圈的零售设施是否饱和。该指数越大，表明该地区零售设施越缺乏；反之，则表明该地区设施越饱和。如果已知A区域饱和度为20000元/平方米，另一类似B区域饱和度为13000元/平方米，说明A区域的市场容量较大，商业设施还有进一步扩大的空间。
　　
　　二、商业需求的合理估算
　　
　　在商业地产项目投资决策中，对某个城市的商业发展发达程度的判断十分重要，这将直接影响项目的成败。该城市究竟是商铺供过于求还是供不应求，判断的标准是什么，如何进行定性定量的分析，本文将着力解决这些问题。
　　
　　1、城市商铺需求的定义
　　
　　商铺也是一种商品，因此，根据西方经济学中对商品需求的定义，城市商铺需求是在一定的租金水平下，经营者愿意并且能够租赁的商铺面积。
　　
　　在实际运作中，并不是所有商户都通过租赁方式来获取商铺的使用权，也有少数商户自购商铺自营，这种情况下，可以通过相关的财务计算换算成对应的租赁价格。
　　
　　2、影响城市商铺面积需求的因素
　　
　　商铺面积的需求，直观的来说，分为两种，分别是经营用需求和投资用需求。经营用商铺的购买者或租赁者为经营业主，而投资用商铺的购买者为投资者，两者购买的目的不同，但是投资者投资收益的实现依赖于商铺价值的升值和稳定的租金收入，归根到底还是依赖于当地实际的商业需求，因此，这两种不同的购买人群都基于同一种需求：城市人口的实际购买需求。
　　
　　具体来说，影响城市商铺需求的因素主要有以下几点：
　　
　　1）与城市人均GDP之间的关系：人均GDP可以反映一个城市的经济发展水平，商业是依附于经济的，所以城市商铺需求与城市人均GDP有关。
　　
　　2）与城市人均GDP的增长率有关：
　　
　　3）与城市人口数量有关系：城市人口就是消费人口数量，商业与消费有关，人口数量多意味着需求相应增加因此商业服务的供给同样会增加。因此人均商业面积是一个非常重要的参数，但不是唯一的参数。
　　
　　4）与城市的人口递增率有关：对于递增率的分析是希望能够把握发展的趋势。人口的递增率与下面要提到的城市商业面积递增率有直接相关的关系。
　　
　　5）与城市商业面积递增率有关：
　　
　　6）与城市人口的收入水平和人均可支配收入水平有很大的关系。为何？商业需要消费力来支撑，城市人口的收入支撑商业的发展，可支配收入与商业面积容量直接关联。
　　
　　7）与一个城市或地区所辖面积有关。为什么呢？关于商业的面积大多数在统计人均商业面积，但是人口和土地的关系没有表现出来。土地上说承载的商业面积与所辖面积之间的比例关系可以看出商业的集中度或者说是单位商业面积服务人口的重复率，重要的指标就是每单位营业面积的营业额（零售商业称之为“平效”）。
　　
　　8）与各种类型商业的租金水平以及涨幅有关系。租金水平是商业发展水平和商业容量的侧面体现。
　　
　　9）与城市化率的水平有关
　　
　　10）城市商业零售消费总额及其涨幅
　　
　　11）单位平米营业额/涨幅
　　
　　三、商铺面积需求的定性分析
　　
　　按照零售饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的情况下，才有可能在商圈内开设商场的可能（设定商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内）。
　　
　　其计算公式如下：
　　
　　零售饱和度IRS＝C×RE／RF
　　
　　IRS——商业圈的零售饱和指数；
　　
　　C——商业圈内的潜在顾客数目；
　　
　　RE——商圈内消费者人均消费支出；
　　
　　RF——商圈内主要商店的营业面积。
　　
　　四、商铺面积需求的定量分析
　　
　　商业地产饱和程度也与城市居民人均消费支出及其增长程度有关，如果现在**城市人均商业面积1平方米算饱和的话，将来随着人们收入的增加，人们消费能力的增强，1平方米也就不再是城市商业地产饱和度，应该是高于1平方米的。
　　
　　下面建立一个测算模型确定城市商业地产的商铺需求面积：
　　
　　公式一：商品平均售价×商品总数＝城市居民总数×城市居民人均消费支出
　　
　　公式二：（商品平均售价－商品平均成本）×商品总数≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积
　　
　　变化上述公式得：
　　
　　（商品平均售价－商品平均成本）/商品平均售价×城市居民总数×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积
　　
　　商品销售毛利率×城市居民总数×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价×城市商业地产总面积
　　
　　再变换公式得：
　　
　　（商品销售毛利率/人均商业地产面积）×城市居民人均消费支出≥城市商业地产平均租价
　　
　　五、结论
　　
　　可以通过对商业饱和度的测算来对城市商业需求面积进行合理估算。商品销售毛利率、城市居民人均消费支出、城市商业地产平均租价的变动都会引起测算结果的变化，我们知道商品销售毛利率和城市商业地产平均租价都会呈现增长或是下降的态势，一般情况下，两者是同步的，即：商品销售毛利率的增长往往促使商业地产平均租金的增长，反之亦然。
　　
　　但是随着居民收入的增加，城市居民人均消费支出也会相应增长，但这并不是必然的，在特殊情况下，居民消费欲望下降，即使收入增加了，但是城市居民人均消费支出也不会出现增长，甚至会下降。因此，上述公式的测算值基本是稳定的，也就是说在一个相对稳定的社会环境中，一个城市的人均商业地产面积存在着一个相对饱和值，所以，美国、欧洲、日本等发达国家虽然商业地产已经很发达了，但人均商业地产面积饱和度也只不过在1.2平方米左右。可见，当城市人均商业地产面积大大超过了饱和度，竞争将导致价值链各个环节的利润率下降，也就是说任何新增商业地产的举措，会使商业地产开发效益和物业经营经营效益下降。