专业市场是大进大出、大流通、大辐射的代表性商业业态。成熟、火旺的大型专业市场的年成交额都是以亿计，其辐射区域更是以百公里、千公里计，远非普通大型商场十几二十几公里的辐射半径所能比拟。
我国的专业市场起源于80年代初期，大致由三个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是为适应经济发展的要求而兴建的。90年代以来，我国的专业市场进入了一个快速发展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。
一、认识专业市场
“市场”指各种（类）用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业建筑。专业市场是指相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所。专业市场所呈现的是特定的客户定位，特定的经营行业定位，这是区别于其他商业形态的主要特征。由于主题明确、系列商品配套齐全且又相对价格低廉，专业市场长期呈现出繁荣的现象。然而发展必须结合市场，盲目的倾向也会造成市场“有市无客”的局面。
随着零售业在国内的发展，全国各地出现了大量从事某种（类）商品经营的专业批发和零售市场，比如，超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等，上述市场在国内商业领域的角色举足轻重。
有些市场的建筑采取新开发商业房地产项目的方式，不少则采取租赁工业厂房等方式。采取新开发方式的，其经营状况大多数比较好，而且往往是生意越火越敢投资，越敢投资生意越旺。经过一定时间的经营，市场容易靠商品的价格优势形成在一个区域，甚至一个城市里的市场竞争优势，从而经营者在低利润率状态下靠高营业额实现利润。
二、市场商铺类型
市场类商铺的分类和商业街商铺的分类类似，可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照投资形式是零售还是批发划分，也可以按照市场类建筑的单层或多层建筑形式进行划分，下面上述三种分类方式对市场类商铺进行分类。
⒈按照商品的复合度划分
按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。
需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题。
就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。
⒉按照建筑形式划分
市场类商铺按照建筑形式可以分为无建筑地面商铺、单层市场商铺和多层市场商铺。
无建筑地面商铺，指蔬菜批发、粮油批发等类市场，并无商业建筑，而是将市场里面的地块按照需求租给经营者，经营者以运输商品的机动车等直接作为交易设施。
单层市场商铺，指采取单层建筑结构的市场里面的商铺。多层市场商铺自然指建筑形式为多层建筑的市场里面的商铺。
地面商铺和单层市场里面的商铺经营的商品主要是粮食、蔬菜等类日常生活用品，所以这类商铺的租金往往比较低，而且基本上都是由市场的开发商、管理商投资建设，并统一出租或收取交易管理费的方式进行管理。该种商铺对于个人商铺投资者来讲，投资价值不大。
多层市场商铺，因商铺所处楼层的不同，存在租金水平和价值的显著区别，所以商铺投资者在投资判断时有必要搞清楚不同楼层、不同位置商铺的合理价格。实际上，一层商铺的价值和二层、三层、地下一层商铺的价值不同，租金也会有很大的区别。
⒊按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分
市场类商铺，也可分为铺面商铺和市场里面的铺位两类。市场类商铺，除地面商铺为铺面形式外，其他商铺基本上都属于铺位形式，较少铺面形式。
三、专业市场商铺的特点
⒈专业市场规模特点
规模大小和经营的商品的类型没有关系，而往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场，规模庞大；而位于北京东南三环的“亿客隆南城电子总汇”则规模较小，其规模差别的原因在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差别。
不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。
经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。比如位于北京南城沙子口的办公用品批发市场，其规模约1万平方米，专业批发办公所需各类用品，在北京有很高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。
⒉专业市场规划设计特点
专业市场规划【相关链接】设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。
⒊专业市场名称特点
专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。
⒋专业市场商铺的特点
⑴商铺的形式
专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。
⑵投资回收形式
专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。
比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。
需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要对商铺的投资形式进行深入了解，而且专业市场的规模越大，项目的管理对商铺价值的影响力越大。
⒌综合市场的特点
⑴综合市场规模的特点
综合市场的规模有大有小。其大小受所经营商品的类型影响比较大，但赛睿顾问认为，在同等运做条件下，综合市场的竞争力比专业市场的竞争力要差，同样的成本可以打造出一个具有市场影响力的专业市场，但却未必可以打造出一个经营良好的综合市场。尤其当开发商在综合市场开发过程中，对项目的定位不科学，市场策略缺乏创新时，较大规模的综合市场将面临风险。
⑵综合市场规划设计特点
综合市场规划设计的难度较高，需要解决各商品分区的功能协调问题，也需要解决各商品分区自身的功能需要问题，还需要解决总体客流引导、货物流疏导等问题，这些对规划设计单位的市场意识有很高要求，设计师不可以简单只从建筑的角度确定设计方案。
北京万通新世界商品交易市场属于综合市场类型，所经营的产品包括化妆用品、皮具、钟表眼镜、饰品、服装、家居用品、礼品、床上用品、办公用品、通讯设备等，产品种类繁多。管理商将该市场定位为批发中低档生活、办公用品的批发市场。
鉴于经营的商品种类庞杂，管理商对该市场进行了合理功能分区，首先按层进行划分，各层商品的种类与大型百货店的布置方式类似；各层再进行区域划分，各区域之间及区域内均利用宽2米左右的主通道和宽1.3米左右的辅助通道连通。万通小商品批发市场的内部设计比较拥挤，但这种拥挤的设计方式还是比较符合目标消费者的需求。
万通的规划设计解决的大多数是“小商品”的零售商和消费者的需求，因为是小商品，所以通道不需要太宽，里面也可以拥挤一点，但如果是经营其他类型的商品，规划设计必然体现不同的技术要点。
⑶综合市场名称特点
综合市场的名称往往体现其建筑名称或地理位置名称，所经营的商品的类别及经营的方式等三大要素。以上信息最大限度体现在名称里，便于市场推广。
⑷综合市场商铺的特点
①商铺的形式
主要是铺位，铺面商铺数量较少。
②投资回收形式
大多数采取出租商铺的方式，现在陆续有一些项目采取商铺销售的方式。
四、专业市场开发要点
专业市场商铺是比较适合个人投资者投资的品种，目前在商铺投资市场以高价成交的商铺不少出自专业市场项目。从专业市场发展情况看，无论是产品选择、定位、规模、市场策略、管理运营，国内开发商都已经有了比较丰富的经验，所以尽管投资收益水平未必最高，但较低投资风险下较高的投资收益率是值得选择的。
繁荣发展的城市市场环境是否意味着投资开发专业市场轻而易举?事实决非如此，由于消费市场单一的缘故，所以在众多铺型中(例如专业街商铺、社区型商铺、旅游商铺、商场商铺等)，风险最大的投资是专业街商铺，但是其带来的高利润也是无可比拟的。要成功投资开发专业市场就要注意以下几点：
⒈避免同质化竞争，营造特色化产品
专业市场上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈。整个专业市场上除所处位置不同外，经营的产品大同小异。这就需要对经营的产品多加推敲，寻找市场上的空缺点，营造特色产品，包括产品本身和经营模式。
⒉挖掘市场潜力，打响市场知名度
专业市场与其他商业形态不同，所服务的对象比较单一，但客户范围比较广泛。知名度是商铺投资的一个重要因素，知名度就是品牌的体现，对吸引客源具有相当大的作用。
如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。有的专业市场可能表面上效益较好，但实际投资回报率并不高，各专业市场的客户因产品而异，挖掘专业市场潜力很大程度上是特色产品经营结果的另一体现。
⒊寻觅市场机会，选址应注重物流
专业市场中经营批发类生意的比重较大，货物进出频繁，对商品的物流环节要求较高。一些看似繁华的地段其专业街经营情况并不理想，主要还是受到交通的制约。随着私车的增多，城市中心区域路面不容乐观，中心商业街的物流成本也就较高，所以中心城区不宜开设专业市场。
专业市场不同于其他商铺，选址必须要充分考虑到物流的方便性、经济性，宜设于闹市区附近，地段不能太热闹也不能过于偏僻，同时也要注意专业市场对人气的聚集能力。
⒋重市场培育，实施专业管理
专业市场的成熟必定会经过一个发展过程，商业推广是否到位、经营管理是否专业将直接决定其市场培育周期。专业市场仅仅通过租金优惠不是市场培育的根本，根据市场寻求准确的定位，通过专业商业管理实现良性的持续经营，才是专业市场规避投资风险实现物业价值的根本所在。
五、专业市场招商推广策略
和大型商场一样，一个专业市场项目的开发、经营也涉及到开发商、小业主、承租经营者、经营管理公司、物业管理公司、消费者等六个利益主体，因此只有实现了“六方共赢”，市场才能算是真正的成功。如果只是依靠炒作各种概念、编造种种诱人的馅饼来吸引买家，那最终只会落得“销售满堂彩，经营冷清清”，开发商的大赢建立在其他各方利益的大损之上，项目仍然只能算是失败。
实现六方共赢的根本在于“开业即火”且后续经营稳步上升。由此倒推，即可知专业市场招商【专题阅读】推广的核心在于找到一系列能确保开业成功的措施和对市场长期经营有持续促进作用的措施。
⒈“招”字诀——大户先行
招，即“招狼入市”。市场能否顺利开业的关键就看有多少经营商家来捧场，而经营商家进驻的数量首先要看行业大户对市场的态度。因为在批发环节，经营户们“羊群现象”十分突出——行业大户走向哪，散户小户多半会紧跟而至。“
擒贼先擒王”、“赶羊赶头羊”，市场要成功，先得攻下行业大户。但既然能成为行业大户，自然不是省油的灯，并不会那么轻易就答应什么，他们往往相互守望、伺机而行的心理很重。
这时候，一方面要晓之以理，诱之以利，以特殊的优惠政策吸引其购买进驻，如果效果不明显，则可瞅准时机亮出“招狼入市”的刹手锏——去上一级城市、上一级市场招更大的甚至是全国或区域内经营效益最好、规模最大的商家入驻，让凶狠的外地“狼”来强烈地冲击本地经营商户，形成“狼入羊群”效应，为了抢地形、占山头、卡位置，本地商家自然也就闻风而动。
例如银川某批发市场，由于项目位置有点偏、规模又极大，当地经营户对其普遍心存疑虑。于是策划公司采取先赴银川的上游城市西安、兰州招商的策略，在两市大张旗鼓、广造声势，待银川本地商户得知后，为了防止外敌入侵、防止实力更强的外地“狼”来蚕食市场，纷纷积极购买，尤其是本地有影响力、有号召力的大户，几乎家家购买，并带动大量中小散户“借钱也得买”，使得市场在开盘后二个月内即劲销70%，而且在所有客户中，经营户的比例占到60%以上。
⒉“引”字诀
引——引全国或行业最好或最先进的市场管理模式和商业推广手段。
引——引本地或区域市场政府的商业经营优惠政策及条件和未来商业中心规划和特有商业效应规划引导。
引——引本地周边商业辐射地的政府、商会、工商职能部门等同市场建立商品流通渠道、沟通渠道和商品推广联合模式。
引——引上游厂家和特约经销商市场考察，为商户争取区域市场代理权和经营权，帮助购买商户由散户、小户成为区域代理商、经销商。
引——引行业展会与项目联动，以市场的商户资源与展会的厂商资源互相促进。
引——引入专业广告策划公司为市场包装、宣传推广提供长期服务，定期开展客户专项商业推广活动，定期进行多形式的项目形象宣传。
引——引入网络平台，建设网上市场，让客户能同时在两个市场做生意，获得更多的信息、更多的客户。
这些“引水灌田”的承诺、举措，不仅将在市场后续经营中发挥相当的促进作用，在销售阶段其对客户购买信心的增强更非同小可。
⒊“挖”字诀
挖，即“挖地三尺”。有些项目在销售至70—80%左右时陷入停滞状态，原因极可能是项目规模偏大，按常规手段挖掘的消费者还不能将项目完全消化。这时候，就需要拿出“挖地三尺”的劲头，千方百计扩大客户面，吸引按传统方法界定中购买可能性甚小的客户。
挖——挖区域市场的投资户和周边下级城市的投资户。
挖——挖市场其它片区的经营户和周边城市市场的经营户。
挖——挖区域市场经营户和已购买客户的投资潜力，引发其投资热情。
挖的方式则有：
针对投资户和经营散户，多形式推广和宣传前期经营户入驻的比例数据和品牌号召力、消费市场交易数据，展现经营前景。
针对下级城市甚至县、镇，制作明白易懂的电视广告，向目标区域集中投放。
针对已购买客户，推出老客户介绍新客户赢大奖、得大优惠的措施，用最让人信服的广告形式——客户口碑宣传，促销效果往往出人意料。
六、专业市场招商实施的创新策略——会员制招商
⒈会员制招商思路
创新的招商实施方案可以让商户把自身项目与其他项目区别开来，引发大家更多的关注与新的期待；并能树立项目的良好形象，提升项目的高附加值，为获取相应的高回报奠定基础。
市场开发的成功与否是开发商与商户双方共同合作的程度决定的，只有双方的充分投入，才有市场稳定发展的基础，这种投入应包括信心和财力两方面的投入。
基本思路是：成立会员俱乐部，制定会员俱乐部章程，明确会员的权利、义务，规定要想入市经营，首先必须先交纳会费，申请成为会员（会费可以退），但是，要建立一个会员考察筛选制度，会员不一定都能进入市场，只有与项目市场定位相符的会员才能进入市场经营。
这样做有两个目的：
首先是变商户挑选项目为项目选择商户，实现真正意义上的“招商”。
二是通过筛选保证了专业市场的形成，避免了招商过程中炒铺位和与市场定位不相符的商户进入市场，保证市场招商的质量。
⒉树立项目的市场立体形象
要实现项目选择商户，会员制只是一种手段，关键是商户觉得项目有选择的资本。
⑴提出了“你我双赢，共同发展”的理念
这一理念的提出符合当前批发市场发展的趋势，在当前的形式下，市场与商户之间的鱼水关系更加密切，只有双方加强合作，才能共同发展，在中国与世界各国的联系越发紧密而我国的生产水平相对较低的形式下，离开市场，商户就失去了发展壮大的平台，而没有商户的积极参与和稳定经营，市场也就失去了生存的基础。
因此，这一理念容易引发商户的共鸣。同时，为一系列招商推广活动的展开设立了一条主线。紧紧把握这一主题，市场形象才会更加突出和鲜明。
⑵突出项目的优势
如地段优势。地段优势是商业地产非常关键的一个因素，任何人都会对此给予高度地关注。如硬件设施。中庭采光，扶梯，货梯，电子监控系统，全自动消防喷淋系统等等。通过完善的设施，让商户对未来的市场形象充满期待，产生良好的心理预期。
⑶成立专业化的物业公司
设立商务中心、保洁中心、投诉中心、交易中心、安保中心等对市场进行全方位的管理与服务，保证市场的良性运行和发展。做到市场硬件设施和软件服务同步提升，转变目前重开发轻管理的局面。
⒊会员制招商实施
围绕“你我双赢，共同发展”这一理念，通过会员制形式下组织的各项推广活动实现对目标群体的选择和项目形象的提升，造成一种“势”，最终激发起目标客户对招商方案中租金水平的认同，从而顺利实现招商。
⑴引入会员制的介绍，使市场商户对此有个初步了解，重点对目标商户派发“POP”宣传单。之后举行了现场隆重的申请入会，发放会员卡的活动，期间将整合起来的项目的优势进行强势宣传。引起市场商户的广泛关注。
⑵对会员逐一进行回访，详细调查会员的经营情况和产品结构。
⑶开展各项强化经营理念和提升市场形象的活动，提高市场美誉度和目标客户对项目的认知度以及对会员制招商模式的深刻理解。可以是：
①组织会员到著名的专业市场进行商务考察，参观市场，与当地的厂商交流等，使广大会员更深刻地认同项目的开发理念，增进市场与广大会员之间地了解，拉近了彼此的距离，阔宽了大家的视野，项目形象也得到了迅速提升。
②组织会员进行营销知识的培训。商户经营素质和意识地提高对其经营业绩的提高起着非常关键的作用。基于“你我双赢，共同发展”，这种培训必然会在广大会员中引起了强烈地反响，对项目的认同感进一步增强，逐渐形成一种想进入项目市场经营的“势”。
③根据工程进度的不同阶段，召开座谈会，以“自己的市场自己建”为主题，听取大家对市场格局、招商组市、以及今后的市场管理的意见和建议，让大家参与到市场的开发中来，既使市场的设计理念和管理模式更贴切大家的实际，又让大家有一种这已经是项目的市场的感觉。
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