近两年，商业地产热议的事大致可用三个词来总结：产业链、电商、去主力店。这几个词的又可汇总到另一个词身上，即商业模式。下面从商业模式的角度，站在一个全亲的视角来审视目前商业地产行业的乱象，同时尽力说明商业的本质。
近期看到有一篇叫“下一个倒下的是万达模式”，还有一个坊间传闻，万达大歌星KTV关店潮出现，以及万达产业链中一直为人们诟病的万达百货。那么，透过这些现象，我们能看到什么样的本质呢？
首先来说一说万达模式会不会倒下？实际上早在三四年前，万达就已经开始了商业地产的战略转型，只是传统的万达综合体开发模式还为商业追捧，而万达综合体的开发仍然是其主流业务，而这一业务模式正面临着越来越多的挑战。这其中又有刚才所提及的KTV关店潮、万达百货将退出万达广场等现象。
任何一个商业公司或模式的发展，必须要经历出生、成长、成熟和衰退，然后再辉煌涅槃，浴火重生。而万达模式（综合体模式）目前牌成熟期到衰退期之间，这一模式的生命为何如此短暂，这是和另一个关键词分不开的——速度，快速的发展将很多不符合商业规律的的东西掩盖了，大家看到的是一片欣欣向荣，很少有人相向到这个速度的背后将隐藏的危机。
万达的产业链模式的成功，让神州大地的地产公司看到了新希望，都纷纷效仿，这一结果直接导致了这一模式迅速走向了衰落，或者是因操盘不当，引发了新的困局。而电商在这个时候大兴其道，在原本流血不止的实体商业上抹了把盐，于是乎，商业出现了招商难、经营难、发展难等问题。
但我们又回到第一个问题，万达模式究竟会不会倒下。个人的结论是万达模式不会倒下。但按万达模式发展的一批商业地产公司或项目将会倒下。
这个结论的支撑有四个方面：
一是简单的模仿不能为公司带来成本的优势，而到目前为止，万达模式实际上解决的是时间问题、成本问题。在一般公司而言，发展速度和成本不应当成为商业地产要考虑的主要问题。
二是这一产业链所需要的庞大资源和整合的能力。万达有，其他公司未必。首先要具备这样的资源，其次是整合资源的能力。这些都是多数公司无法通过模仿来完成的。
三是市场环境变化。中国的市场环境一直风云变幻，各领导风骚三五年。这是因为影响市场环境的主要因素中除了正常的消费市场外，还有政府、国际商务环境等，这种影响速度应当是和行业的发展速度成正比的，想想商业地产近十来的发展速度便不难看到今天的问题所在。
四是消费形态的升级。消费层面的变化是因为生活的需要和对更高层次的需求所致。人们的GDP提高了，自然对消费品、消费场所、消费方式等提出主张，而顺应民意，积极改变的商业一般都发展得比较好。比如以前的一些百货公司购物中心化后销售额得到更好的提升便是例证。
在中国不缺乏消费者，只缺乏抓不住消费者的人。消费心智模式的变化要求商业必须转变观念，以客户为中心。
通过以上的叙述，我们引入另一个议题：商业的本质是什么？为什么要回归商业的本质？
我们认为，商业的本质是交换，而交换的基础是价值。首先交换是需要成本的，生产成本、服务成本、销售成本等，而价格的决定因素又不完全是由成本决定，而是由万万千千个消费价值来决定，如何判断分散的消费价值，并将这种消费价值聚焦（非定制商品或服务）？这是考验，是对每一个市场参与者的考验。
而消费者是否买单？买单的消费者规模是多少？买单的合理价格的确定等问题都将是综合考虑的。
而现在的商业地产领域在讨论的却是诸如：电商崛起实体商业如何突围？商业体验打造新型商业模式？而这些主流的观点直接导致的参与者们纷纷开展O2O业务，把商场立面、公共空间做得绚丽如皇宫，体验来了，但这是消费者真正要的吗？
商业的本质是交换，交换的基础是价值，或许这样的商业模式可以赢来一次两次的成交，但商业做的是长久生意。
研究认为：多把精力集中在具有核心竞争力的领域这是最关键的，而不必要在硬件上去琢磨，那让设计公司去做，最后签字即可。那么哪些是关键的呢？大致总结如下：
1、消费潜力与行为形态的研究与引导：知己知彼，方能精准。
2、市场业态转型，创新商业形态与业态。
3、关注个体项目的特质，而不是照抄照搬：打造符合本土市场需要+需求的项目。
4、定价思维模式的转变：不管是销售价格、租金、商品价格，在定价思维上打破成本观念（当然，成本是一个绕不过去的坎），更多考虑让渡给消费者的价值和商品的价值，将商业交换的本质体现出来。
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