1、商业地产概述
商业地产既不是商业,也不是地产,商业地产是以租金为现金流来源的长期不动产投资,是十分复杂的综合性产业,是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。
商业地产的好处
长期稳定的现金流回报
商业地产的第一个好处,是有长期稳定的现金流回报。商业地产的现金流是稳定且长期的。只要这个物业还存在,每年都会有现金回报。初期几年回报率也就百分之十左右,回报率是较低的。但是商业地产的现金流是逐年增加的,万达商业地产的租金平均每年增加2%-5%。这个增长是环比递增,假如第一年租金是100元,第二年涨3%达到103元,第三年则是在103元的基础上再涨3%,基数会越滚越大。
享受资产升值的双重利益
除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外,商业地产还能享受到资产升值的好处。
比如,住宅项目几年前卖的时候才7000元/㎡,现在达到1.2万元/㎡,但是这块物业的增值开发商拿不到,都被业主拿走了。商业地产项目就截然不同了,比如厦门SM项目,一开始大家都不看好SM区域。SM去了,经过10来年的发展周边不仅房子升值了,周边地价也升值了好几倍,这也意味着SM本身物业也升值了好几倍。这就是商业地产的好处,除了有长期稳定的现金回报外,资产升值也很快。
不受经济周期影响
除了以上两点好处,商业地产还不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候,住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同,不管怎么萧条,人不能不吃饭、不买生活用品,所以零售业是受经济周期影响较小的行业。
拿亚洲金融风暴来说,几年的时间里,金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害,很多原来年薪百万美元的投资公司总经理失业后被迫去开“的士”,但是亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。在日本,政府为了抵抗金融风暴带来的市场低迷,给每个家庭送购物券,鼓励国民消费,保证了零售业没有下滑。
商业地产的难点
商业地产一般企业做不了,主要存在三个限制条件:
门槛高
首先对资金的需求量大。住宅地产一个项目总投资10个亿,可能2个亿或3个亿就可以启动了,优秀的房地产企业像万科、万达、中海、富力,住宅项目总投资50%以上来自预售。但是商业地产不一样,买地、盖楼的钱要全付,10个亿的项目至少要投入8、9个亿才能启动。一个项目总投资动不动就十几亿甚至几十亿,企业不具备相当的资金实力就做不了商业地产。
其次,对人才的要求非常高。商业地产不是会搞住宅地产就可以做,商业地产需要多方面的专业人才,最好是复合型人才,对人才的要求更高。
风险大
古人讲“福祸相倚”就是这个意思。好的东西肯定难度大,利润高的东西相对风险也高。
商业地产首先难在定位与招商。没有相当的基础和经验很难做到定位准确、设计科学。一块地要做多大规模?配备哪些主力店更合适?确实非常难把握。俗话说,“事非经过不知难”,定位招商是很难的。
就有教训。我们最早做商业地产时,一心想找世界500强企业入驻项目,认为只要是世界500强,引进商业中心就不会错。但事实证明这种招商定位思想是错误的。早期万达曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目,后来在实际经营中发现,家具店、建材店是目的性消费极强的业态,对商业中心的人气贡献是最小的,根本不适合在市中心区开店。万达的天津、沈阳项目都位于当地最黄金的地段,但项目里面的建材主力店恰恰效益最差。
商业地产的另一个风险是规划设计。即使位置选对了,交通动线、人流动线、结构负荷等设计不合理,还是要出问题。举一个例子:上海有一个48万平方米的松江Mall,在松江大学城旁,项目位置非常好,附近几个大学加起来有20多万人,政府也做了交通枢纽的连接,地铁、20多路公交汽车在这里交汇。当地政府为了打造这个商业项目,还给项目配套了相当数量的住宅用地,应该说项目本身没有大问题。但是由于开发商不专业,将项目设计成地下一层地上六层、每层6万多平方米、层高4.5米、荷载500公斤的普通公建,这种层高、荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。再说每层6万多平方米实在太大了,就是开业了,人在里面还不晕掉吗?所以项目都建到一半了,也招不到商,现在这个项目已经“烂尾”死掉了。
管理难
除了以上讲的原因,商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业了,也不意味着全部成功。
对于住宅地产来说,只要地拿下来,户型合适,价位适合需求,房子盖起来,销售之后就赢利了。商业地产则不一样,就算有地有钱有人,也成功开业了,也并不意味着就成功了。开业不一定是大吉,也可能是大难的开始。因为商业地产项目的后期运营管理,在很大程度上决定着商业地产的成败。
第一,商业地产有培育期。任何想做商业地产的人都要有足够的思想准备,要熬两年才能说项目是否真正成功。开业不等于胜利,至少还要过两三年市场培育期的苦日子。举一个例子,广州的天河城,五家股东拿了几个亿盖了一个商业中心,当时是广东最大的商业项目。但周边人口不是特别多,交通也不成熟,前四年非常困难,甚至连利息都无法支付,到了面临倒闭的状况。后来政府开会,要求这五家大股东每家再拿几千万出来,再熬几年。几年市场培育期一过,周边的人口增加,地铁一开通,成了广州最火的商业中心。这个项目的租金,8年之内翻了6倍,现在一铺难求。
第二,收租率也决定成败。一般来说商业项目火,租金就好收,一旦商业不旺,租金收缴就非常困难。深圳铜锣湾在大连开了一个购物中心,6万平方米,一开始还可以。但由于选址不好,运转了一段时间就出了问题。商业上有一个术语叫“一步差三成”,别看大家都在一起开店,差一步两步收入就可能差两三成。还有一句话叫“隔街死”,最典型的例子是苏州的商业步行街,非常火,可街对面有一个商场,就非常差。由于大连铜锣湾经营越来越差,租金逐渐收不到,一年后就只好关店。所以,商业地产项目开店后,租金收取率的高低,决定项目的成败。
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