如何玩好商业地产旺与不旺这场游戏？

　　今日之中国商业地产，超过90%项目，不是濒临崩溃的边缘苦苦挣扎，就是在通往失败的荆棘之路上蹒跚而行。触目惊心的实事告诉我们——旺?还是不旺?是关系着中国商业地产兴衰成败、生死存亡的核心命题。
　　
　　商业地产的规律，尽管复杂，但商业与地产的结合，重点在于商业，在于对商业规律的精到把握。每一个地产商，固然自身实力有大有小，项目经验有丰富有欠缺，但只要肯钻研，有从细节做起的决心，从零起点学习的毅力，从失败中崛起的韧性，从困难中成长的智慧，那么奇迹就可能变成现实，一切就不再遥远。
　　
　　中国商业地产行业从不拒绝奇迹。位于广东省佛山市西樵镇的金典广场就是一个很典型的例子，一个体量不大的三、四线城市商业项目，辐射区域和消费能力都很有限，然而它却能在销售型物业三年返租严峻的情形下，跳出了三年返租的恶性循环，实现了高达96%的出租率和高达30%的租金回报率，人们也一直在问，是什么原因让这样一个项目，实现了销售型物业三年返租和良性运营的兼而有之呢?
　　
　　我想说的是，它的成功取决于良性的企业经营机制的构建。
　　
　　商业地产是开发商、投资者、商户、经营者等多种利益的结合体，每一个利益主体都要从自身的角度出发，各司其职，各尽其能。
　　
　　作为开发商，对项目负有直接的责任和义务，不能只想着自己多赚钱，将钱都放进自己的腰包，而应该本着负责任的态度处理好项目与各个主体的关系，以理智科学的态度对待项目的定位、规划，为项目后期运营打下良好的基础和付出基本的代价。这是对投资者、对商户负责的具体表现，更是品牌建立的重要基础。
　　
　　作为开发商，对项目的物业管理、商业管理、业态管理等实施全面科学的管理，处理好团体收益与项目整体发展之间的关系，切不能急功近利、自私狭隘，如此等等。而这一目标的实现，首先在于机制，即建立起利益均衡的机制才能保证开发商、经营管理公司和经营管理团队的廉洁、忠诚，并保持不断向前的动力。
　　
　　而要实现这样的局面，则需要两个方面的保证：
　　
　　一是机制保证。制定合理科学的管理制度，包括业态管理制度、物业管理制度、营销管理制度、客户管理制度等，量化和细化工作每一个环节、每一个流程，让管理工作中的标准化与人性化结合，做到有制度可依，有制度必依。
　　
　　二是企业文化保证。文化是内化于心的理念、信仰、信念等的集合体。在企业文化的建设中，要注重弘扬正能量，让职业操守内化于员工心中，让每一个岗位都发挥其应有的职能与作用，并且在积极向上的氛围中不断追求进步，追求超越。
　　
　　兼顾多元利益的议会制经营治理结构
　　
　　在商业地产的运营过程中，各方利益的平衡始终是核心问题。相信很多企业也都遭遇过招商困境、商户抗议、投资者纠纷、主力店撤出、三年返租到期之后的过渡等问题。这些问题无非是围绕着各方的利益角逐问题。
　　
　　事实上，如何兼顾多元利益，就在于构建一种类似于议会制的经营治理结构，这种治理结构既不是开发商一言堂似的独裁专制，也不是无政府主义的小业主权力散漫，而是通过各种形式畅通各个利益主体的表达机制，并且提供平台供各个利益主体进行角力，在经济学上所谓的各种利益主体的博弈中，达成整体利益的最大化。假如管理结构是以开发商、大业主、二业主和经营管理团队共同组成，这样就构成了一个宛如欧美议会的商场管治结构，实现了各方利益的平衡和相互的妥协，从而保证了商场的良性发展。
　　
　　如何玩好博弈这场GAME
　　
　　博弈是指在一定的游戏规则约束下，基于直接相互作用的环境条件，各参与人依靠所掌握的信息，选择各自策略(行动)，以实现利益最大化和风险成本最小化的过程。简单说就是人与人之间为了谋取利益而竞争。
　　
　　为了描述策略相互作用的情况，一般需要知道四件事：
　　
　　参与人：谁参与了博弈?
　　
　　规则：谁在何时行动?他行动时知道什么?他能选择什么样的行动?
　　
　　结果：对于参与人行动的每一个可能的集合，博弈的结果是什么?
　　
　　赢利：参与人在每个可能结果上的偏好(即效用函数)是什么?
　　
　　通俗地讲，博弈就是指在游戏中的一种选择策略的研究，博弈的英文为game，我们一般将它翻译成“游戏”。而在西方，game的意义不同于汉语中的游戏。在英语中，game即是人们遵循一定规则的活动，进行活动的人的目的是让自己“赢”。而自己在和对手竞赛或游戏的时候怎样使自己赢呢?这不但要考虑自己的策略，还要考虑其他人的选择。生活中博弈的案例很多，只要有涉及人群的互动，就有博弈。
　　
　　那么，在商业地产的经营过程中的利益博弈呢?是不是也正体现了利益、权力与责任的均衡和平等呢?
　　
　　正是在利益表达渠道的畅通以及各自权重机制的有效保证下，商业项目方能够实现各种利益综合效果的最大化，达到1+1>2的效果。然而如今的市场表现说明中国商业地产发展的不成熟。而这份不成熟，需要的正是企业运营力量为其注入成长的活力。
　　
　　我们相信，随着中国商业地产的发展不断深化和企业运营机制的良性发展，商业地产将真正迈入运营时代，今天的经典会变成明天的常态，而明天的常态会成为今天的经典。