商业地产租金定价策略与测算方法

　　导语：一直以来，商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。下面特从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。
　　
　　一、如何做好租金价格定位？
　　
　　1、商业项目的三种租金方式
　　
　　商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。
　　
　　一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。
　　
　　不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
　　
　　2、如何进行租金定位？
　　
　　要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。
　　
　　案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案
　　
　　租金定制思路
　　
　　①区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格；
　　
　　②类比项目：根据项目定位，参考类比项目；
　　
　　③行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控；
　　
　　④项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
　　
　　主要商务方案
　　
　　①主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。
　　
　　②小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。
　　
　　③租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。
　　
　　④履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
　　
　　案例2：商城租金定位策略
　　
　　租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
　　
　　在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即：
　　
　　测算租金=固定租金+可调租金
　　
　　其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
　　
　　二、租金调研报告怎么做？
　　
　　租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。
　　
　　案例1：深圳华润万象城租金调研与策划报告
　　
　　从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。
　　
　　通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。
　　
　　案例2：天津银河国际购物中心租金调研报告
　　
　　本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。
　　
　　同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。
　　
　　三、租金测算方法
　　
　　示范1：营业额反推租金测算方法
　　
　　租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：
　　
　　①实地调研；
　　
　　②网络查询；
　　
　　③与第三方公司合作；
　　
　　④通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；
　　
　　⑤经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。
　　
　　示范2：购物中心商业预算、楼层租金分解说明
　　
　　每个楼层的月租金总额的测算公式为：
　　
　　1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
　　
　　每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为：
　　
　　套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积
　　
　　公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推）
　　
　　优劣商铺的单价制定：
　　
　　在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。
　　
　　示范3：购物中心租金定价方法
　　
　　根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：
　　
　　租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
　　
　　保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
　　
　　投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
　　
　　项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。
　　
　　示范4：租金建议及收益预算
　　
　　租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：
　　
　　楼层因素
　　
　　包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。
　　
　　配套组合因素
　　
　　本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价
　　
　　商业业态因素
　　
　　此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。
　　
　　项目租售建议
　　
　　目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。