南充商业地产投资课堂 社区商业篇

　　在许多商场商铺的租金见涨，而店铺利润却未见涨的今天，越来越多的商家开始将目光瞄准另一个领域——社区商业。在家乐福、沃尔玛、大润发甚至高岛屋等业者的未来发展大计中，频将运作社区店提及纳入。表面上看，社区商业似乎也就是商场及超市的缩小版，其业态包含餐饮、服饰、休闲、娱乐等，与普通小型商圈很类似。但实际上，运作社区商业与一般城市核心商业完全不同。今天，小编就带各位一起去认识社区商业。
　　
　　什么是社区商业？
　　
　　社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民为宗旨，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。
　　
　　社区商业的表现形式有哪些？
　　
　　社区底商、社区商业街、社区商业中心。
　　
　　适合投资人群
　　
　　长线投资者、中小投资者。
　　
　　投资盈利点分析
　　
　　1.物业不“折旧”，年限越长投资回报率越高；
　　
　　2.消费群体稳定，收益有保障；
　　
　　3.投资门槛相对较低。
　　
　　投资社区商业需要注意的事项
　　
　　1、注重市场调查，全面掌握情况
　　
　　商业物业的开发和住宅的开发虽略有相同之处，但更多的是具有有较大的差异性。衡量商业物业的成败，它的标准除了物业的销售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托该物业的商业经营成效如何。因此在开发前应进行充分市场调查，了解总体情况，明确定位。
　　
　　2、定性、定位、定量
　　
　　这项工作一般应该在取得土地以前，作为对土地的开发、使用价值的预测。目前由于僧多粥少，土地取得已经不容易，所以，定性、定位、定量只能在土地取得后补做。“三定原则”主要是根据规划局给出的土地使用指标，研究确定配置何种类型的商业和引入那些类型的经营商，商业业态和业种设置量的大致配比，目标顾客与商业的设置档次等，为建筑物的形态、布局、结构的设计、建设、配套提供依据。
　　
　　3、开发和商业经营同步
　　
　　社区商业开发中传统的过时做法是先开发建设后招商经营，这种开发方式不仅带来巨大的盈利风险，也造成过众多法律问题。目前，成功的社区商业配套开发经验是在规划和设计时，吸取专业策划者和商业经营商的建议，对商业业态的设置布局做好总体安排，一些大型的商业业态要提前选定经营者。
　　
　　4、建筑形态要符合商业业态组合的要求
　　
　　现代社区商业与传统社区商业除了在管理和运作方面有较大的差别外，对商业建筑形体、配套设施、停车场等都有自身的不同要求，设计和建设时应充分考虑使用的需求。如建筑物的外墙应明快简洁，并充分考虑设置广告等可利用价值。
　　
　　5、与现代居住环境相适应，体现便捷性和亲和力
　　
　　社区商业的布局和商业设置应按小区建筑，分布形态、消费水平等进行组合，力争达到与居住环境相适应，体现人性、融洽、便捷。
　　
　　6、因地制宜，体现特色
　　
　　住宅开发市场化后，社区的差异化逐步明显，社区商业的开发经营和业态设置要根据本社区的情况因地制宜，既要适应消费需求，又能体现出本社区的特色。
　　
　　7、权衡长期收益和短期收益的关系
　　
　　社区商业物业与居住物业不同，它可通过使用产生价值，获得收益。而且社区商业物业所承载的商业运作得越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但社区商业的成熟有一个时间过程，也需要多种因素的促成。但是，目前，仍然有许多开发商将社区商业物业和居住物业用相同的方式同时进行销售，给社区商业的整体运作和形象提升带来难度。建议开发商按策划的方案整体自行或委托经营，等商业成熟与形象形成后再出售，这样必然能取得更大的利润收益。
　　
　　典型案例分析
　　
　　东方里风情商业街

　　典型的社区商业街形态，项目位于高坪区元宝街和松林路T字形交汇处，整个商业街布局在项目最外围，呈一字型。建筑共三层，包含底商和独栋商业，面积从130-4720平米不等，经营业态丰富。依托东方国际社区而建，商业形态和项目受众匹配值较高，商业规模适中，规避了太大难完全租售，太小难满足周边需求的问题。从周边辐射范围来看，项目周边有新东豪园、明宇景秀东方、友合东方逸景等大型住宅小区，社区居民消费需求量较大，再加之项目200米外即是高坪在建的安汉广场，后期人流量更无需担心，作为高坪主城区唯一的商业街项目，未来前景还是值得期待。
　　
　　博雅豪庭社区底商

　　社区底商的直接受众为周边居民，所以面积区间的浮动值较窄，通常以围绕居民生活需求的经营业态为主。该项目的外在优势也是其劣势，虽与仁和春天、万和星天地等大型商业项目为邻，可为其增加人气。但相对来说，项目吸引大范围消费人群的效应也会被削减，但回归其社区底商的性质，项目的服务半径则停留在自身及周边社区，如果产品规划合理，业态覆盖齐全，也可形成以自身项目为基础的消费集群。