中国购物中心从香港特区兴起，其后进入大陆，并逐步发源和发展于特大城市，因此大陆的购物中心无论从定位特征、发展模式，还是代表性企业等多个层面都与香港购物中心有着深厚渊源。当然中国大陆购物中心的起源、发展与全球其它地区相比也有很多不同点。
一、中国购物中心的雏形阶段
中国购物中心的雏形阶段始于上个世纪80年代末期，最早关注和酝酿购物中心模式的是那些经营调整中的百货公司，由于当时的百货业竞争开始出现，并从卖方市场向买方市场转变，使得该时期不少百货店为谋求与众不同的竞争优势，尝试向购物中心转型，但是从本质上看，这类购物中心绝大部分依然应该划归于百货公司业态。
从中国购物中心和百货公司的发展进程看，二者注定存在着难以割裂的联系，百货购物中心化也成为必然趋势。到2010年代，越来越多的百货公司开始直接进入到购物中心开发商行列，通过自建物业化解租金连年上涨给企业经营活动带来的压力。
加之中国百货业一直采用从品牌厂商销售中进行提成而获取收益的方法，而非采购方式，这一点与购物中心所普遍采取的（保底）租金（或）加销售提成的方法极为相似。从这个尺度看，中国百货的类购物中心化是与生俱来的；而与之对比，在中国购物中心行业内部，全部采取租金方式的购物中心同样并不普遍。
在雏形阶段，一些类似购物中心的新型商业设施开始在大城市出现，但是由于面积普遍较小、品牌组合、功能组合也较为简单，因此并没有成为之后购物中心开发的参考样本，而真正具有产业影响的是起源阶段的几个重要购物中心，直到现在，它们的做法和表现依然被普遍认同和高度关注。
二、中国购物中心的起源阶段
从20世纪90年代初期开始，随着中国改革开放和城市建设进程的不断加快以及居民生活需求的逐步提升，具有战略眼光的投资人开始关注到中国零售房地产市场的前景和机会。中国国际贸易中心国贸商城、上海港汇广场、上海恒隆广场、广州天河城广场、上海友谊南方商城（现百联南方购物中心）率先导入购物中心的开发运营理念，标志着作为新型的房地产投资形式的购物中心开始在中国出现，从而成为中国购物中心真正的起源。
这些新型商业项目完全具备了购物中心所要求的多种元素，其规划设计、招商租赁、商业组合和运营管理都与现代购物中心要求和标准一致，也因此而成为最早的“中国购物中心范本”，在中国购物中心行业发展史中占有重要的地位。
在这个阶段，购物中心把出租物业的收益纳入公司整体资产组合的一部分，以此来平衡收益结构，抵御经济周期性波动带来的市场风险，所以购物中心投资追求的是稳定递增的长期不动产收益，而非直接的一步式高额投资回报。这个特点与成熟的欧美市场国家，购物中心项目以REITS方式低买高卖、追求逐级增高的投资回报的做法有所不同。从这个角度看，中国起源时期购物中心的产权交易并不频繁，甚至有些优质物业根本就没有对基金出售的打算，而是完全作为长期的战略性资产。起源时期的几家中国购物中心的产权一直没有出现变化，只有极少量的内部股权有所调整。
中国起源时期的购物中心，无论从招商，还是从开业之后的管理等多个方面，都明显受制于当时消费观念和消费能力的制约，经历了相对较长的市场培育周期和严峻的业绩考验，但是也正是基于这部分购物中心的不断创新经营，才使他们历史地成为中国购物中心发展的杰出样板，引导着中国购物中心新项目在各个城市的专业开发和专业运营。
【起源阶段部分代表性购物中心】
中国国际贸易中心国贸商城
1990年8月开业，位于北京CBD中心区，在北京率先引进品牌专卖店经营模式，具备了购物中心的基本要素，是北京著名的以提供高档商品和服务为主的现代化购物场所。2000年经过改造和扩建后，总建筑面积达到6万平方米，营业面积为3万平方米，分为地上两层和地下两层，拥有近200家专卖店。国贸商城三期于2010年8月后陆续开业运营，面积增加至10万平方米，店铺数量达到300家。
广州天河城广场
天河城购物中心于1996年8月正式开业，建筑面积16万平方米，商业经营面积11万平方米，店铺数量300多家。天河城广场占据天河商圈中心位置，毗邻广州CBD中央商务区、天河体育中心和广州火车东站，60多条公交线及规划中的中轴快线均在此设站，交通极为便利。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，占地4.1万平方米，总建筑面积33万平方米，粤海天河城大厦总建筑面积11.3万平方米，粤海喜来登酒店总建筑面积6.5万平方米。
上海百联南方购物中心
1998年开业，位于上海市闵行区沪闵路，为上海首家以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心，地上5层，地下局部1层，拥有近10万平方米的建筑空间和6.8万平方米营业面积。主力店包括家乐福、友谊百货、好美家建材超市，并拥有120余家品牌特色专卖店。
上海港汇广场
港汇广场1999年开业。由香港恒隆集团主要投资及管理，坐落于华山路、虹桥路交界处，总建筑面积40余万平方米，商铺面积13万平方米，总投资55亿人民币。按具体使用功能区分，港汇广场为大型购物中心，港汇中心为双塔型甲级写字楼，港汇广场服务式公寓为高档涉外酒店式公寓。港汇广场融合了东西方文化精髓，已经成为上海商业最亮丽的景点。2006年港汇广场在中国创举性地取消百货公司主力店，并取得良好的租赁业绩。
上海恒隆广场
位于上海市南京西路，由香港恒隆集团投资开发，总投资近4亿美元，占地面积3万平方米，包括写字楼和购物中心。购物中心于2001年7月正式开幕，面积为5.5万平方米，集中了一批世界知名时尚品牌的旗舰店，开幕以来已经成为中国乃至世界的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣。
而从中国购物中心起源角度需要补充一点的是，作为中国最早立项的购物中心—成都熊猫城则由于金融政策以及城市拆迁政策的阻隔，没有实现顺利开业，并在历时15年后的2007年转让于富力地产。但是在中国购物中心发展历史中，熊猫城有着极其特殊的意义，它是中国从初创购物中心概念跨越到购物中心开发大潮兴起的代表性项目，经历了城市商业以传统百货为主导向购物中心崛起转变的特殊历史过程。
中国购物中心起源阶段的发展特点
位于城市中心区或城市重点发展区：在起源阶段，中国购物中心数量不多，并且主要出现在中国代表性的特大型城市，所处区位也大多为城市中心区或者城市重点发展区，并得到了当地政府的大力支持。
操作规范：在完整引入了购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，起源阶段的中国购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，这些购物中心均为投资商/开发商持有和经营，信守长期价值的投资观念。
培育期较长：由于缺乏更多的本地化经验借鉴，加之受到市场消费观念以及消费能力的制约，起源阶段中国购物中心的培育期普遍较长，直接的竞争者是当地龙头百货公司，但是由于这些项目规划设计非常成功，功能上也极为完整丰富，所以也显示出一定的经营优势，通过持续的商业运营调整和租户结构调整之后，逐渐显示出其商业价值和市场价值，从而成为当地重要的商业名片和商业领跑者。发展至今，这些购物中心已经成为所在城市商业的杰出代表和购物中心典范。
三、中国购物中心的发展阶段
中国购物中心的发展阶段起始于21世纪初。这一时期，中国经济发展和城市建设速度进一步加快，这种外部条件使得购物中心的成长基础日趋完备和成熟。同时，中国零售业和房地产业交融性的发展，更是对购物中心的广泛开发起到了至关重要的拉动作用。
北京东方新天地、深圳中信城市广场、深圳华润万象城、上海百联西郊购物中心、上海来福士广场、上海正大广场、龙湖北城天街、广州正佳广场、北京金源新燕莎MALL、北京金融街购物中心、厦门SM城市广场、大连和平广场（后易手新加坡凯德）以及万达广场在此时期应运而生。这些购物中心凭借不断进行的主动性调整迅速赢得了市场，同时也进一步优化了当地的商业网点布局，完善了当地的商业功能。
21世纪初到2006年可以作为中国购物中心发展阶段的购物中心品牌和发展模式的初创期，通过项目发展提炼和发掘品牌个性，为购物中心的扩张摸索经验。2007年到2012年可以作为中国购物中心发展阶段的购物中心品牌和发展模式的优化期，除了原有的购物中心品牌以外，更多的房地产商、零售集团和金融机构陆续加入到购物中心投资者行列，中国购物中心系列品牌的主导力量在此期间初步形成。
【发展阶段部分代表性购物中心】
北京东方广场东方新天地
2000年12月开业，位于北京市中心王府井商业街，占地10万平方米，东方广场总建筑面积80万平方米，其中东方新天地商场面积达12万平方米，拥有200多家店铺，等待进驻的商户超过250个，出租率多年持续100%，2011年首层租金最高为每月每平方米4000元，远高于同区域的1300元。2011年长实分拆旗下东方广场，以人民币计价的房地产信托基金—汇贤房托上市获得成功。
厦门SM城市广场
2001年12月开业，位于厦门新市区中心，由菲律宾SM投资公司开发，建筑面积12.6万平方米，商场共6层，拥有沃尔玛、SM来雅百货、赛博数码广场、麦当劳、肯德基、新食尚音乐美食广场、屈臣氏等著名品牌店铺，定位于“一站式”的购物、娱乐、美食、体闲的消费生活场所。
新城市广场（原深圳中信城市广场）
2002年9月开业,地处深南中信商圈，为深圳第一家大型城市中心MALL。中信城市广场占地5万平方米，建筑面积达15万平方米，由购物中心、中信大厦和星光广场三部分组成。中信城市广场购物中心共分6层，在功能设计上充分体现了集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的特性。2006年8月，平安信托投资公司收购中信城市广场，收购金额达20亿人民币。2011年10月更名为“新城市广场”，进行了开业以来最大规模的战略转型、品牌调整和形象升级，调整面积达5万平方米，涉及两大主力店和80多个品牌租户。
上海正大广场
2002年10月开业，位于上海浦东陆家嘴黄金地段，为泰国正大集团旗下上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，总建筑面积近25万平方米，分地上10层、地下3层，拥有超过70家具有国际水准的特色餐饮店和超过100家的国际著名时尚品牌。近年来，随着正大广场不断进行的租户调整，商业吸引力和商业影响不断扩大，已经成为上海和浦东商业发展的重要代表。
上海来福士广场
2003年11月开业，位于上海市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，由新加坡凯德置地开发并管理，是集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心，定位鲜明，现已经成为上海年轻时尚人士首选的购物中心之一。
北京金源新燕莎MALL
2004年10月开业，位于北京市海淀区远大路1号，紧邻颐和园、香山、植物园等著名景点，由金源集团投资，北京新燕莎铜锣湾商业有限公司运营管理。金源新燕莎拥有燕莎、贵友两家百货主力店、400多家专卖店以及90余家国内外知名旗舰店，同时拥有近4万平方米的娱乐设施和100余家主题餐厅。
上海百联西郊购物中心
2004年12月开业，位于上海西郊长宁区新泾地区，由百联集团投资开发并管理，定位社区型购物中心。购物中心占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，分地下二层和地上四层。
深圳华润中心
2004年12月开业，位于深圳金融商业核心区域，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体。万象城是华润中心的购物及娱乐中心，建筑面积18.8万平方米，融合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素。
广州正佳广场
2005年1月开业，位于广州市天河路，广州正价企业有限公司开发和管理，总建筑面积42万平方米，总投资40亿元人民币。其中购物中心面积30万平方米，地上7层，地下2层半；西塔楼为48层超五星级酒店；东塔楼为25层超甲级写字楼。主要品牌包括广州友谊商店、百佳超市、季后风名牌折扣店、永乐生活家电、屈臣氏、万宁、龙粤数码、飞扬影城等。
北京金融街购物中心
2007年9月16日正式开业，位于北京金融街中心广场，由北京金融街控股有限公司投资开发，定位于服务高端消费的国际级购物中心，总建筑面积8.9万平方米，分为地下1层、地上4层，汇聚了超过300多家国际知名品牌。
重庆龙湖北城天街
2003年开业，是龙湖进入商业地产的第一个代表性购物中心，建筑面积14万平方米，店铺数量300余家。龙湖商业坚持持续不断的调整思路，2010年对主力店进行重新定位，2011年投入5000万元进行设施升级。2011年日均客流量达15万人次，单日最高客流量突破20万人次，营业额突破30亿元。重庆龙湖北城天街一举改变了重庆“解放碑”一圈独大的状态。
佛山东方广场
2003年12月开业，由佛山东建集团投资开发。项目位于佛山永安路与锦华东路交汇处，包括十座主题建筑物，占地面积25万平方米，总建筑面积80万平方米，其中商业面积超过23万平方米，投资额20亿元。东方广场的营运和管理由佛山东方广场商业有限公司全面负责；目前已经成为佛山城市名片和市民休闲购物重要场所，集观光、旅游、购物、饮食、娱乐、休闲、康体、展示于一体的观光购物大世界。
武汉销品茂
2005年8月开业，由中商集团、团结集团投资建设，武汉中商团结销品茂管理有限公司运营管理。武汉销品茂占地面积6万平方米，建筑面积18万平方米，总投资8亿元，店铺数量706家。武汉销品茂位于武昌徐东路黄金地带，紧邻长江二桥。在发展阶段的购物中心品牌和发展模式初创期，除上述购物中心项目外，分布在全国40多个城市的购物中心约有1200家（含类百货形态的购物中心），这些购物中心已经成为中国购物中心行业发展的重要基础；尤其值得关注的是万达地产，正是基于在这个时期对产品的不断研发和投资策略的有效改进，才为其未来几年的快速扩张奠定了坚实的基础。
在中国购物中心发展阶段的购物中心品牌和发展模式的优化期，购物中心投资商和开发商不断通过市场研究，定位自身的产品模型，形成了购物中心系列品牌的发展雏形。比较著名的购物中心品牌包括：华润万象城、五彩城、欢乐颂，恒隆广场，中航九方，中粮大悦城，万达广场，协信星光系列，深国投印象城，雨润广场系列，万科广场系列，龙湖天街系列，绿地缤纷城，天河城，京基百纳，鹏欣水游城，阳光新业新业广场，金茂时尚系列，新鸿基APM、国金，新世界K11,宝能ALLCITY，星河地产COCOPARK，国华置业华贸城，海岸城，银泰城等等，以及外资购物中心品牌凯德MALL、来福士，永旺AEON，SM广场等。（因篇幅所限，恕不一一列举）
中国购物中心品牌的不断建立和完善，意味着投资商加速扩张阶段即将展开，由此而带来的直接变化将是行业集中度的显著上升。
中国购物中心发展阶段的主要特点
价值投资目标明确：在发展阶段，符合中国行业标准的购物中心数量增长加快，城市分布范围逐渐扩大，这些购物中心在传承起源阶段购物中心做法的同时，也有效吸收和借鉴了中国香港以及国际市场的购物中心投资开发和管理经验，探索出了适合中国特点的购物中心发展模型，也进一步加速了中国购物中心的标准化和规范化进程。
重视专业操作，培育期大大缩短：这一时期的代表性购物中心定位明确，并采取了专业化开发和强有力的招商吸引措施，受益于购物中心所提供的生活方式被居民广泛接受以及消费能力不断提升等因素，绝大部分购物中心在开业较短的时间内就表现出了很强的顾客吸引力，也由此显示出购物中心在中国市场的生命力与活力。追求高端成为购物中心这个时期的显著特点，但是生活型、时尚型购物中心也不乏亮点，购物中心在此时期逐步进入百花齐放、百家争鸣的状态。
大型投资商、地产开发商进入，资本运做步伐加快：在这个时期，港资、外资等专业和资金实力型投资机构以及华润、中信、金融街等大型国有企业成为主要力量，而龙湖地产等稳健派民营房地产商也率先进入购物中心领域，通过持有物业改善公司的资产结构，购物中心资本运做步伐明显加快，已然成为新型的房地产投资模式。在此时期，万达购物中心凭借持有和出售商铺相结合的独特战略，显示出加速扩张的发展动力。
外资机构关注中国购物中心市场：在这个时期，投资高回报和经济稳定的发展形势，吸引了大量外资基金和购物中心投资、开发机构进入中国市场，包括新加坡凯德置地、菲律宾SM集团、美国西蒙地产、日本永旺等等，这些项目到2011年已经占据了中国购物中心近10%的市场份额，新加坡凯德置地更是在中国市场取得巨大成功。在发展阶段，中国购物中心虽然取得了诸多成功和很大进展，并奠定了行业进一步快速成长的基础，但是也有很多问题值得关注和回避。
在中国购物中心发展阶段，投资和投机两种状态并存，并且相互影响，相互制约和抗衡：在一部分购物中心坚持专业操作并取得良好业绩的同时，投机行为在中国购物中心领域同样大量存在，分散出售商铺的投机行为大范围出现，这种产权式购物中心曾经在2003年-2005年占据当时购物中心总数三分之一以上，从而形成中国购物中心业内企业经营状况差距悬殊的客观现实。随着很多产权分割类项目陷入困境，一部分开发商开始警醒，开始转变购物中心的运作思路，也有一部分不具备资金实力和专业实力的开发商退出零售房地产市场。在此阶段，中国日益加快的城镇化进程，特别是新城区的开发，形成了追求长期物业价值与追求短期现金收益两种思维并存的怪状，追求品质的购物中心投资人由于受到开发速度的制约，在项目布局上难以同数量扩张型投资机构相抗衡，陷入相对被动的局面。
形成如此局面的根本原因在于短期政绩预期较高，而政府部门和投资机构对土地和自然资源的尊重并未得到重视，购物中心与城市的可持续发展未能有机结合，形成促进和配合机制。扼制此类现象继续蔓延不仅决定着行业发展能力，更决定着城市的发展前景。
中国购物中心发展阶段存在“过渡型购物中心产品策略”：投资方式成为决定购物中心发展模式和产品模式的主导因素，套现成为第一要素。在此阶段，除了严格的购物中心专业操作以外，存在着“过渡型购物中心产品策略”，即以布局先机占领市场，从而形成屏蔽作用。出售和持有并举成为过渡性策略的主要表现方式，现金滚资产模式被越来越多的开发商所采用，商业功能的地位在项目中被弱化，可售物业包括住宅和写字楼、公寓等物业形态在项目总体中的比重继续加大，购物中心比重有所降低，表现出了发展中市场的不成熟特征，此种现象的蔓延已经引起部分地方政府的高度关注。
中国购物中心存在双重制约：由于融资渠道狭窄、缺乏退出机制两个方面的原因，中国购物中心开发将在未来面临严峻挑战，持有型物业以及租售并举型策略还将继续存在，并在等待政策清晰的过程中转为“谨慎发展、稳步推进”的发展思路，但是中国购物中心继续向好的局面已在形成之中。
在调整定位策略和细分目标市场中寻找机会：由于众多项目对消费趋势把握存在缺欠，所以中国不少购物中心在发展阶段出现了定位雷同、细分市场不明确等种种倾向，也使得国际上逐渐演进而形成的多种购物中心类型在中国以并列式的方式发展，除城市购物中心外，包括POWERCENTER、生活方式中心和OUTLETS等新型购物中心模式几乎同时出现。中国购物中心在发展阶段初期，项目的经营表现差别较大，预示着中国购物中心必将面临较大的调整过程，只有在定位日益准确和细分市场日益清晰之后方能进入到繁荣阶段。
四、中国购物中心的繁荣阶段及其未来走势
预计未来10余年，中国将基本完成超过60%的城镇化进程，因此在未来10年左右的时间，中国购物中心还将处于“以增量主导行业发展”的状态，将有数量更多的购物中心建成，分布范围也将进一步延展到中小城市，品牌化的购物中心将成为中国购物中心成熟阶段的中坚力量。中购联预计2025年中国购物中心才可能进入到存量主导状态。
中国各级城市的购物中心布局正在进一步充分或者接近完成。具体而言，城市核心区的购物中心基本完成布局，区域型购物中心也已接近完成，发展重点将转为社区型购物中心，特别是在城市新区。同时，大城市和特大城市的老城复兴计划将重新回到政策视野，强调土地集约利用的城市复兴计划将赋予综合性商业设施以新的发展机会。
目前，中国购物中心的销售额在社会消费品零售总额中所占比重不足12%，与很多国家相比差距明显，但这种差距或许就将演变成为购物中心新的发展机会，因为中国具有“经济实力不断增强、居民生活方式不断提升、收入水平不断提高”的积极性因素，这一点无疑将成为中国购物中心发展的支撑性力量。
