合景泰富商业运营缺乏资金遭质疑

　　在一片囤地的质疑声中，2011年6月被合景泰富拿下的崇文门地王终于传出了动工的消息，但是北京商报记者实地探查发现期间有不少“应付”嫌疑，其实在崇文门地王施工进展缓慢的背后是合景泰富整个商业地产板块推动的乏力。在业绩饱受质疑和资金不足的情况下，商业地产需要沉淀的大量资金成为了掣肘其转型的关键。
　　
　　地王应付开工
　　
　　距离合景泰富拿下崇文门地王已近两年的时间，5月14日下午北京商报记者来到了这块位于崇文门新世界南侧的北京单价地王。
　　
　　时近下班时间，路上的行人很多，新世界商场作为这里的地标建筑，门口更是车水马龙，然而与它一路之隔的崇文门地王却显着颇为冷清。
　　
　　“这块地一年多没动静，春节后才陆续有工人进驻，但是也没见有拉土的大车进出。”一位在此工作的人员向北京商报记者表示。
　　
　　北京商报记者隔着两米高的围墙向内看去，里面放着两辆吊车但并未启用，期间只有一辆推土机在工作，也不见有其他工人。在整个地块的西侧已经建起了一个两层的施工房，几个工人正在二楼倚着栏杆聊天，正是下午4点多钟的工作时间，但是他们显得却很悠闲。
　　
　　其实早在去年底就有媒体报道崇文门地王在拿地一年半后仍未开工涉嫌囤地的消息。
　　
　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》中的标准，闲置土地是指“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”；“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。对于闲置土地的处理标准，则规定为，闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
　　
　　“这个界定起来很难，像这样在工地里放几台机器，挖几个大坑算不算开工，根本无法界定。”一位业内人士向北京商报记者表示。
　　
　　同时他向北京商报记者进一步表示，崇文门地王是2011年6月拿下的地块，马上就到2013年6月了，开发商总要做出点开工的样子。
　　
　　2011年6月27日，经过33轮竞价后，崇文门地王最终被合景泰富子公司广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元的总价竞得，成交溢价率近140%，楼面地价4.32万元/平方米，成为北京的单价地王。
　　
　　一路饱受质疑
　　
　　拿下崇文门地王之后，对于该块土地以及合景泰富，业内质疑声不断。
　　
　　在拿下崇文门地王后不久，国际评级机构就发出一系列警示报告。瑞信发表报告称，虽然该地面积较小，但公司之前并无建设或管理商场的经验，料相关投资将增加营运风险。瑞信另称，7.1亿元人民币支出短期内不会大大改变公司财务状况，但可能会造成长期现金负担。
　　
　　事实上，瑞信的担忧不无道理。众所周知，商业项目开发建设乃至后期运营都需要有大量资金流作为沉淀，而后续资金支出将远远超过拿地成本。同期花旗给予合景泰富沽出评级，主要因对其增长潜力及业务扩张存疑。
　　
　　其实就项目本身而言不少业内人士也表示了不乐观的看法。一家国际代理行的负责人表示，多年来崇文门商圈一直被新世界商场垄断，尽管其后又出现了国瑞城、搜秀以及新世界女子百货等一些商场，但是整个区域的消费水平有限，已经出现了饱和的态势，因此预计即使未来合景泰富项目入市也难在市场上取得预想的份额。
　　
　　发布2011年年报时，合景泰富在购地方面一反常态，不再高调去拿地王，表示2012年要严于购地，积极促销，把控现金流。同时强调通过调整工程进度提前或加速推售不受限购及限贷影响的商业项目，从而促进销售资金回笼。此外还将会放缓其他投资性物业的开发速度，尽量保持有充裕的现金以应对市场变化。
　　
　　但更为值得注意的是，截止到2011年12月31日，合景泰富的负债比率已经达到61.8%，同比急升14个百分点。
　　
　　资金掣肘
　　
　　其实崇文门地王只是合景泰富商业地产版图中的一个，在拿下该块土地后，合景泰富于2012年宣布，将在广州、苏州、成都、上海及北京等多个城市及海南省发展其他9家高级酒店及7个高级购物中心。
　　
　　但是作为一家销售额刚刚过百亿元的房企而言，这一计划需要大量的资金支持。2012年3月16日，合景泰富称发行了2017年到期的本金总额4亿美元优先票据，年利率为13.25%。
　　
　　高成本的融资以及业绩不振导致公司的负债率持续上涨。2012年合景泰富收入约96.8亿元，较2011年101.2亿元减少4.4%，同时2012年负债比率为63.5%，与2011年的61.8%相比增加了1.7个百分点。
　　
　　资金的恶化在随即到来的2013年并没有得到改观。今年1月合景泰富发行后偿永久性资本证券的计划宣告流产，随即该公司发布的公告中称，将取消发行后偿永久性资本证券，并建议发行美元优先票据。
　　
　　在合景泰富一心想为自己的商业地产发展融资之时，也是整个国内商业地产，特别是购物中心市场显出衰退之时。
　　
　　来自仲量联行的数据显示，全国主要商业城市中，2012年北京商场的空置率高达12.7%，成都和重庆分别为12.6%和10.9%，而空置率最高的为沈阳，高达24.3%。
　　
　　可见即使未来合景泰富为旗下的项目募集到了充沛的资金，但未来购物中心的前景也不容乐观。