整个上半年，济南楼市供应刚需支撑，总体比例高达90%。在“以价换量”营销策略下，上半年成交数据可观，部分楼盘现“涨价”苗头并酝酿新一轮涨价。业内人士表示，受调控政策及地价影响，谈价格反弹为时尚早。
供应结构刚需主场
2月份，在济南第一波降价潮来临之时，刘先生便开始寻求二套房居所。“我这套92平米房子住了有15年之余，一直寻思着换套面积大点的成熟社区的房子。2月份济南现6350元/平米起的住宅产品，价格较往年有了很大幅度的降低，在得知消息当天便和家人去看房，无奈多是两室户型，不过从价格来看，个人感觉很是合理。”
刘先生表示，3月份在济南北部更是出现了5000多元的住宅产品，紧接着济南几个成熟大盘也相继推出低价、特价房源。他坦言，这一波优惠潮加快了他二套房的下单速度，“有时一天看3个楼盘，价格优惠额度都让人动心，只可惜针对改善型客群的房源甚少。”刘先生说道。
记者调查了解到，在上半年以绿地国际花都等为主的成交主力军中，基本都是针对刚需客群推出的两房小三室产品。整体市场刚需主导，实行以价换量。6月30日，明湖白鹭郡以6480元/平米起的价格吸引千人抢购，外海·中央花园推出的80-105平米户型也迎来数百名置业者选房，在上半年的最后一天，楼市刚需产品撑起大旗。
3月份，中海奥龙观邸世家组图推出165平米、195平米产品，以8000-8500元/平米的优惠价格为改善型产品市场注入一股活力，一度引爆市场；6月30日，中海国际社区推出90—200平米尚湖央邸新品，销售达3.2亿。除此，整个上半年低价大户型产品在市面上鲜见。
“上半年中，65万元左右成交房源价格每周比例在41%-42%左右，有时高达50%，这种情况持续有半年时间。此外还有部分一步到位的刚需客群和少部分改善型客群，整个比例能达到90%，刚需市场占绝对主导地位。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海告诉记者。
价格反弹为时尚早
整个上半年，济南大大小小的楼盘都加入到“价格战”行列，一些楼盘的优惠力度更是逼近成本，由此带动了成交量的一路高涨，在“回暖”声中“涨价”苗头也开始呈现。价格是否会快速反弹?此时此刻是否就是置业良机?不少购房者又开始呈现购房“纠结”心理。
王小姐在6月30日购置中建·风栖第一套87平米的房源，“这次我购买的价格比两周前每平米高了200元左右，而且因前期没有缴纳意向金，只能选择17层以上的户型。”记者的朋友小张更是多次提醒记者帮忙留意市场动态，要赶在楼盘项目涨价形成“气候”前下单。
记者调查了解到，近期特别是6月份开始，中海国际社区、海信慧园、外海·中央花园等楼盘都较前期有了一定程度的涨幅，每平米涨价在200-600元左右。中国指数研究院发布的数据也显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
楼市价格的“止跌微涨”被不少业内人士视为楼市博弈进入新阶段的重要信号，市场上再一次出现楼市步入“拐点”的声音。记者采访济南几大知名房企有关营销负责人，他们坦言近期会根据市场情况适度调价，不排除有涨价可能，个别楼盘已经开始酝酿新一轮的涨价。
楼盘涨价苗头一定程度上促进了“恐慌性刚性需求客群”的入市，对于房价涨跌的声音开始渐起。“国家宏观调控政策不放开，那么开发商就不能出现大幅度涨价；2009年、2010年拿地的开发企业如今都已经进入到销售环节，当时的地价也决定了开发商不可能大幅降价。总体而言，济南楼市比较健康，不需要恐慌，下半年的房价会延续上半年趋稳格局。”孙大海表示。
