年后部分区域的二手房价出现了小幅下调，对价格敏感的刚需购房者果断出手，促使二手房成交出现了明显的回温。统计数据显示，上周(2.13-2.19)，北京市二手住宅成交量为1329套，环 比 上 涨49.83%，同比上涨31.19%，创下12月份调整最低计税价以来的最高值。业内人士认为，房价下行、议价空间增大是刚需释放的主要动力。不过值得关注的是，目前的成交情况虽然较1月份有所复苏，但还是处于低迷状态，今年的二手房市场或将依然不乐观。
成交明显回温
记者在日前的走访调查中明显感觉到了二手房成交出现了回温迹象，年前因没有业务而坐得满满的门店现在空了很多，不少经纪人都忙着带客户出去看房，且门店门口经常有不少人在看房源信息。
据二手房门店经纪人介绍，基本上所有人都出去带客户去了。“租房的明显多了，但租房我们也拿不到多少钱，所以还是比较喜欢做买卖的。”王先生告诉记者，近期上班的一段时间里他已经卖出去了一套，晚上还有人会来签另外一套。“年前来看房的人特别少，我也不清楚是什么情况，年后忽然就多了，年前一周一个店成交一套都不错了，现在来访量明显多了，一天都好几组想买房的。今年的市场还是比较乐观的。”
来自多家中介机构的统计数据显示，目前的二手房市场回温明显。2月份第三周(2.13-2.19)，北京市二手住宅成交量为1329套，环比上周增加50%，同比1月份第三周，增加69%。其中工作日成交均在200套以上，17日的单日成交327套，达到了调整最低计税价后近70天以来的最高值。
刚需购房者出手
据记者了解，支撑二手房成交量呈上升态势的原因主要是刚需购房者入市。胡景晖表示，目前市场上成交的主要是大一居和小两居，这是刚需客户青睐的户型。张大伟分析认为，从一定程度上说，政策鼓励刚需购房者入市购房，年初银行信贷额度放宽促使首套房贷款利率回归基准，释放了部分刚需。
市场情况也非常明显地反映了这一点，但整体成交数据的上升并不代表每个区域都在回温，目前成交量上来的区域主要是刚需楼盘，在一些低总价、学区房等聚集的区域回温比较明显，而像望京这样的区域实际成交并不理想。
对于二手房市场整体成交数据上升的情况，业内人士告诉记者，一部分刚性需求确实绷不住了，迫切需要买房结婚用或者孩子上学用。位于史家胡同小学附近的二手房成交明显好于去年年底，一位购房者表示，孩子上学是必须要买的，学校离家远不方便，“作为家长不就是要给孩子一个好的学习环境吗，真等不得了，再说等下去这学区房也不一定会降价呀？”
价格下行是主因
事实上，对刚需购房者而言，价格是最有效的手段，这部分购房群体对价格的变化有敏感的反应。记者在调查中发现，不少在此时出手购房的刚需客户一般都较早地开始关注区域价格的变化，而随着年后部分挂牌房源议价空间加大，刚需客户才谨慎出手。
胡景晖认为，价格合理、房贷可以承受是目前购房者出手的主要因素。统计数据显示，2月第三周，全市二手房成交均价为2.08万元/平方米，同比1月份第三周下降了9%。这已是第三周价格低于2.1万元/平方米。虽然受到结构性因素的影响，价格会出现波动，但是整体而言，二月份的价格也将保持平稳，维持在2.1万元/平方米左右。
据记者了解，目前一些区域的二手房均价出现了小幅的调整，其中，西坝河及光熙门附近均价有所下调，从年前的2.7万元/平方米—2.8万元/平方米变成2.5万元/平方米—2.6万元/平方米左右，而安贞桥附近的二手房价也从年前的3万元/平方米—3.2万元/平方米变成了2.7万元/平方米—2.8万元/平方米。
伟业我爱我家地产分析师孔丹表示：“其实老百姓，尤其是急需买房自住的老百姓出手买房的理由是很简单的，要么房价便宜，要么房贷有优惠。只要每月的月供能在自己的预算之内，就会出手。如果房价能便宜一点，贷款利率能低一些，出手就会更果断了。”
今年二手房市场仍不乐观
记者在采访中了解到，尽管目前二手房成交出现了明显的回温迹象，但远远谈不上“回暖”。北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，“现在的情况只能说是基本回归春节和税费政策之前的水平，目前的成交绝对量还是不大，平均下来一天才200多套。
21世纪不动产分析师粟日更明确表示，最近两周，北京楼市成交量呈现回升态势。上周住宅成交量环比前一周增幅超过三成，这种现象被称为“回暖”，有夸张的嫌疑。他表示，成交数据的回温与春节假期有关，春节休假，网签技术性为零，2月份与之相比，当然都是在增长。
链家地产市场研究部冯联联认为，2月份的成交量将会维持在4000-4500套之间，随着“小阳春”的来临，三四月的成交量将会持续回暖，但是2012年整体低迷的市场氛围仍然难以改变。
