相比“倒按揭”限制条款多专家赞为多元化养老起点
“以房养老”终于有望在本土银行率先试水，这对于忧虑未来养老问题的很多市民来说，无疑是个喜讯。近日据中信银行昆明分行消息，该行已在全国范围内率先推出了养老按揭。
但在仔细翻看其养老按揭要求的条款、条件之后，还是有不少心细的市民反映，相比国外成熟的“倒按揭”来说，目前国内银行推出的养老按揭限制条件仍较高。不过，金融专家对此分析说，这是根据社会管理制度等还不够完善的国情所限制，但对于多元化养老模式来说，这毕竟是个好的起点，未来市民有望享受到金融机构推出的越来越丰富的养老投资理财方式。
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养老按揭
首度现身成焦点
近期以来，有关银监会表示“70年产权等问题将限制以房养老”，以及国土资源部表态“70年产权不影响老人以房养老”等系列报道，引发了人们对于未来是否能成功实现“以房养老”的高度关注。
恰逢此时，中信银行对外宣布该行将率先试水养老按揭。据中信银行昆明分行介绍，其养老按揭业务，是指老年人本人或法定赡养人以房产作为抵押向银行申请贷款用于老年人养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年人账户，由老年人用于支付相关养老费用。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
中信银行要求，抵押物必须为借款人本人名下住房，且产权明晰，可依法上市交易，可以办理抵押登记。养老按揭贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限则根据借款人实际需要合理确定，最长不超过10年。贷款利率按照央行公布的同档次基准利率或者上浮。
养老按揭的借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。该行表示：“养老按揭是借鉴国外"倒按揭"的思路，结合国内特点及养老传统，在国内率先推出养老按揭业务，老年客户本人或者法定赡养人以房产为抵押可向中信银行贷款，银行将每月给老年客户发放养老用途的贷款。”
热议与国外“倒按揭”区别大
“其实仔细看了养老按揭的条款要求之后，会发现它和媒体报道的国外成熟的"倒按揭"还是有比较大的区别。感觉对于我们个人来说，仍然有较高的限制。”在采访中，本土市民陈先生对春城晚报记者分析道。
据了解，国外成熟的“倒按揭”模式，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。
而对比国内率先出现的养老按揭，国内的模式首先要求老年人或法定赡养人有多套房，至少两套房，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，解决了一套房屋难以处置的难题；其次是借款人不限于老年人本人，只要有可抵押房产，老年人法定赡养人可以作为借款人，即子女可以通过住房抵押贷款方式为父母提供养老资金。
陈先生介绍说，他感觉国内的银行养老按揭模式，更偏向于要求借款人以货币偿还贷款，最终可能是由老人的子女把钱还给银行，房子还是自己的，而不像在国外的“倒按揭”，房主去世后房子直接由抵押权人即银行或保险公司来处置。
该行表示，在还款方面，借款人可以选择每期只还利息贷款到期后偿还本金，也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押物。此外，养老按揭模式的期限也有限制，其贷款时间最长只有10年。
针对上述多种与国外倒按揭模式的不同之处，该行表示，针对国内房产继承传统、房主处置较难以及政策支持还不完善等国情特点，他们认为，完全参照国外“倒按揭”模式存在一定难度，必须进行一定程度的改良以适应国情。
市民杨女士也表示，她对养老按揭感觉最难以接受的是至少两套房的要求。“如果是有两套或多套房的话，按目前高房价的现状，实际上要解决养老问题并不难，或租或售，都可以解决养老的资金需求。而对于养老问题最迫切，感觉最困扰的是只有一套自有住房的这群人，却难以够着养老按揭的门槛。”
专家是多元化养老起点
在云南大学经济学院金融学教授、博导蒋冠看来，虽然国内银行率先推出的养老按揭模式与国外的操作模式存在较大区别，但仍值得称赞，其多项区别是银行从商业运作的角度出发，在国内社会保障制度、政策支持等条件还不完善的情况下，规避运作风险所做的必要修改，但仍将成为未来实现多元化养老模式的好起点。
蒋冠教授分析说，之所以会出现上述种种不同，在于国内尚难以媲美国外成熟的社会管理机制，例如在房产处置方面，国内银行目前仍感觉是个难点，所以仍主要要求借款人以货币形式偿还，但在国外，金融市场和房地产市场有各种丰富的金融产品连接、打通，例如各类房地产基金、经纪公司等，都可以让银行或保险公司便利地实现房产处置。此外，国内70年产权制度，虽然相关部门有所表态，目前也有规定表示到期后将续期，但由于还未正式执行，未来如何操作的细则没有出台，这些都给各方带来不确定性的担忧。
此外，关于其至少两套房的要求，他认为，这是在当前社会正处于转轨的过程中，调动整个家庭的力量来保障老年人的养老需求，也是关系到社会稳定的大问题。
“不过，作为一个金融创新产品，这将为未来实现多元化养老提供便利的融资渠道，甚至将会为未来规模化运作各类丰富的金融养老产品提供了新的起点。”蒋冠教授认为，在政策尚未完善的时间点推出该种养老按揭模式，在业界也算是第一个敢于“吃螃蟹”的，预计未来将推动包括养老基金等各类丰富的养老理财模式相继出现。
