2011年，新一轮楼市调控新政出台后，之前所有的市场默契显然都已经打破，购房者还买不买房？开发商要做出什么调整来应对市场？是抱紧不降价？是坐等价跌出手？房产调控仍在加码，楼市充满波澜，预期充斥暧昧。
70—90㎡的“刚需型”住宅已经开始占据成都楼市商品房销售半壁江山，5000—8000元/㎡的住宅更达到60%的成交份额，此前一贯势头强劲的热力区域中有的价格环比出现10%以上的下降……2011年即将过半，在成都房产权威机构透露的一组组数据中，我们试图从中发现端倪，找寻成都楼市理性回归的路径。
刚需归来
70-90㎡的中小户型唱主角
在一系列强有力的调控政策下，大部分投机性资金开始陆续淡出楼市，成都楼市“刚需”时代已悄然归来。据了解，在“限购、限贷”等政策的影响下，今年以来，特别是刚刚过去的5月份，“刚需型”已经成了目前成都住宅市场的主要购房群体，其次为“改善型”。
来自成都透明房产网的权威数据显示，今年1－5月份，全市住宅类的70平方米以下的小户型和144平方米以上的大户型(包括别墅和洋房)总共成交量分别为5119套和2340套，但是，70-144平方米的户型，总共销售了20634套，相当于前两种户型总和的2.7倍，占成交总量的74%。而在刚过去的5月，成都商品住宅中70-90平方米户型，占据了整个销量的49%，这一户型区间正是城市购房大军中最典型的“刚需”户型。
“70-90平方米户型，正是符合‘刚需型’群体购房需求的户型，这种户型区间囊括了套二、套三，非常符合这一类型购房群体的现实需求。”业内人士指出，面临房产后调控时代，投机性资金得到了有效抑制的效果开始显现，目前出手的购房者中，多数以刚性需求为主，所以才使得70-90平方米户型房源更受青睐。除此之外再是90-120平方米套三或带书房等居家功能性房间的“改善型”购房群体看好的户型。
理性回归
5000-8000元/㎡销售最火爆
相信大多数购房者在准备购房之前，最先考虑的一定是房屋的销售价格，其次再是楼盘品质、户型、区域配套等等其他因素。而作为目前成都楼市最主力的销售价格区间6000—8000元/㎡也是当前购房者最理想的购房价位。
据成都透明房产网此前的数据显示，今年5月份成都6000-8000元/平方米的商品房住宅销售最火爆，占据了整个成都楼市35%的市场份额；其次是8000-10000元/平方米的住宅，占了29%比例；另外有14%的购房者购买了10000-12000元/平方米的住宅；12%的购房者购买了6000元以下的住宅；10%的购房者购买了12000元/平方米以上的住宅。而成都透明房产网刚公布的6月6日至6月12日统计数据显示，在5000-8000元/平方米的价格区间，目前销售继续呈上升态势，市场份额已猛增到60%；8000-10000元/平方米的住宅销售份额也达到18%。
“普通住宅价格更面向普通市民需求，是要让中低收入家庭、更多刚性需求家庭更快更准确地了解市场变化，稳定预期。”有房产研究人士表示，现在的政策是抑制房价的过快上涨，像从前一样依靠房价、地价快速上涨的盈利模式将难以持续。因而过度投资性需求正在并将继续受到政策抑制，这样一个政策还会在今后的一段发展过程中持续。目前的购房者更多的是“刚需型”，在房价区间的选择上当然也就更趋理性。
价格微澜
楼市热点区域房价有升有降
自去年4月开始的房地产调控已经持续了一年多的时间，而作为调控重点区域的一线城市，其房价也趋于稳定。根据中国指数研究院6月1日发布的5月全国百城价格指数显示，北京、上海、广州、深圳四地5月份的平均房价较4月份均出现环比上涨，但增幅不大，只有深圳的价格涨幅超过1%，达到了1.08%，其他3个城市的增幅均不及1%。
昨日，成都市透明房产网在对成都楼市10大热力区域2010年下半年和2011年上半年的价格环比显示，在南延线、成仁路、东大街、城南副中心、航空港、高新西区、大源、麓山大道、外光华、东大街延线等成都楼市10大热力区域，价格环比有升有降，其中价格环比下降最大的是高新西区达到13.28%，其次是东大街延线价格环比下降7.05%，其余如成仁路、南延线等区域环比也有不同比例的下降，而少数价格环比上升的其他区域大多都控制在10%以内。
有分析人士表示，区域的房价波动，并不能完全代表整个市场均价的整体变化情况，根据热力板块成交均价情况分析，2011上半年环比2010下半年一些区域整体均价呈现出的状态是有升有降，这和板块价值以及品牌楼盘在某一板块的呈现有着很大的影响因素，即便有部分区域均价有所上涨，但整体上涨幅度均在一个良性的区域之内，这种情况很大程度上是受到单个楼盘定位的影响。从环比的这一系列重点热力区域的均价情况中，各自板块有升有降，也显示出成都整体市场房价趋于一个稳定变化的区间态势。
