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2011年楼市:调控仍是主旋律 投机赚钱不易

    回顾楼市过去的10年,包括2010年,几乎没有人在楼市投资中赔了钱。相比股市的跌宕、理财产品的低回报,楼市操作简单、回报又高,可以说是躺着挣钱的“买卖”。2011来了,在房价高位运行、调控的“稻草”不断压重的一年里,投资者关心的是,楼市是否还能躺着挣钱?

    大势:调控仍然是主旋律

    2010年,房价在调控与通胀的夹缝中不跌反涨让调控有失颜面,在最后两个月的通胀效应催化下,包括住房在内的市场产品皆呈现穷凶极恶的反扑迹象,通胀如同一座大山挡在高房价面前。在这种形势下,香港太平洋国际集团有限公司首席执行官贾卧龙认为,再“隔山打牛”很难根本撼动房价,欲动房价先控通胀可能会成为2011年宏观调控的必行之路。

    他分析说,在通胀的大环境下,百姓置业欲望也将受到刺激有所增强,预示着楼市宏观调控初衷正在脱离轨道。除此之外,准购房者也加入到关注通胀的队伍中,担忧来势凶猛的通胀抵消楼市宏观调控的作用,最终搭不上买房的末班车,干看着房价再次燃烧。通胀影响下的货币贬值,成为了购房者忽略房价上涨的因素,因为二者之间俨然已经画上了约等式,即货币贬值,所以房价上涨。所以2011年,国家宏观调控仍会继续,但可能会积极转变战略,由西药猛攻疾患转为中药周身调理。只有经济市场大环境走向平衡发展,重疾才有望药到病除,否则不顾全局专治局部,则局部连累全局,两者皆进入恶性循环的互相牵制中。2011年,宏观调控将实现退一步海阔天空,挑起经济大旗,调控通胀成为稳定经济重举,与其说是控楼市不如说是保楼市来的恰当,届时,楼市与经济将进入双稳定的良性轨道。

    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说,2011年,楼市的关键词仍旧是“调整”二字。相对贾卧龙,他的不同看法是,2011年国家防范通货膨胀将是主线,因此楼市调控政策会继续进行,但可能不再是国家的重点方向。另外,美国新一轮的定量宽松货币政策,会对人民币带来极大压力,“安内不如攘外”,房地产市场有可能在2011年松一口气。

    房价:业内外众说纷纭

    近日,中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为:在房地产新政持续的基础上,货币政策的调整以及房地产调控加码,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,预计3月至4月是楼市全面调整的时点,房地产价格将出现接近20%的下滑。

    联达机构总裁杨少锋也认为,房地产缺钱的时候,开发商会降价。现在开发商都出现了资金紧张的情况,中小型企业资金普遍紧张。另外,现在暂停了上市房企的融资,加强了预售资金的监管,从各个环节把开发商融资的渠道堵上,迫使开发商必须通过卖房子才能进行资金的回笼。那么开发商就会开始重视销售,这个时候卖房市场会变成买房市场。半年以后,就会出现像2008年一样房价大幅度的波动,最快可能在年初就会出现大量项目价格下跌。

    财经评论家叶檀与他们的观点不同。她认为,2011总体上房价仍然不会有明显的下跌。目前,房价同比仍然在增长,虽说今年国家会有相对严厉的房价调控政策出台,但是也只会起到稍稍遏制的作用而已,随之而来将会是一波更大的反弹。任志强也认为:“如现有政策不变,销售会有增长,价格会在竞争中波动,价格同比预计在上半年会下降,但2011年前低而后高,成本压力会推动房价环比比2010年高。”

    具体到北京,北京万科总经理毛大庆和我爱我家副总胡景辉表态说,2011年,北京房地产市场价格会相对稳定,理由是虽然开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整,但北京的购买力很强。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也说:“我认为拆迁难度的增加,民工紧缺、拆迁成本的提高,核心城市、核心区域土地的日渐紧缺,2011年,北京房地产市场价格很难下降。”

    投资:到二三线去捡碎银子

    相对于对房价的不同看法,2011年,不管房价是否下跌,楼市“两眼一闭,躺着挣钱”的时代已经过去了,则是多数房地产业内人士比较统一的观点。然而,在记者采访中,仍有一些人对股市等其他投资渠道不敢贸然染指;也还有一些人即使在股市赚了钱后,最终还愿把钱投到楼市来。这些人认为,楼市长期看好,即使当前不像以前那样挣大钱,捡捡散碎银子还是有的。那么,2011年,在楼市到哪里能捡到散碎银子呢?

    中原集团研究董事程澐博士认为,投资人在选择楼市的投资产品上,要跟着调控走。2011年,房地产市场调控依然面临从紧的压力,预计全年市场将维持量价平稳的盘整。但在盘整的同时,整体市场格局却孕育着转型的趋向,其中,区域发展向二三线城市发展势头明显。

    “十二五”规划建议中明确提出,今后要“缓解特大城市中心城区压力,强化中小城市产业功能,增强小城镇公共服务和居住功能,推进大中小城市交通、通信、供电、给排水等基础设施一体化建设和网络化发展”。可以预见,今后各区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。随着各生产要素的流动加速,区域房地产市场将进入全面发展阶段,迎来“黄金十年”。具体说来,除了东部地区的三四线城市外,如绍兴、南通、温州、烟台等,多为中西部地区的二线中心城市,如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等。其次,东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。这些城市有望成为未来市场的新兴热点。

    程澐博士还分析,随着开发商开发模式的转型,商业地产渐入佳境。2010年,包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%至30%。从日本的经验来看,产业结构的真正转变是其写字楼市场快速发展的主要动力。目前我国仍处第二产业占主导的经济结构,根据“十二五”规划,到2015年中国的第三产业增加值将达到或超过第二产业的增加值。而近年一线城市第三产业占GDP的构成均已超越50%,部分二线中的发达城市也接近50%。因此,这预示着写字楼及商业地产的开发即将进入黄金周期。

    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰的看法与程澐博士不谋而合,他说:“2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、举办过亚运会的广州,开发商就像下围棋布局一样,使二三线城市成为未来的主要市场。另外,我的一位业内好友曾跟我说过,在中国的房地产市场,三四线商业地产将成为最后一桶金,我深以为然。在中国进行城镇化过程中,不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高,交通拥堵成顽疾,因此,在城市化的过程中,大量的人口涌入地级甚至县级城市中,这对开发商、投资客来说,孕育着机会。”

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