随着9月底以来一系列调控新措施的出台,原本被寄予厚望的10月楼市开始降温。10月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.3个百分点。与此同时,10月份的商品房销售也呈现低迷的局面,当月全国商品房销售面积环比9月份大幅下降11.2%,销售金额下降7.7%。与“金九”楼市相比,“银十”的成色明显不足。
“首套房首付提高及购房优惠的逐步取消,导致房源成交类型逐渐趋向中端市场,改善性需求占比随之上涨,使得房价依然保持了惯性上涨的趋势。”北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示。
尽管10月相比9月在成交量上出现了明显的回落,但70个大中城市当中依旧有将近60个城市出现了房价环比上涨的情况。
张大伟表示,在日趋严厉的调控政策之下,目前依然入市的购房者以及很多持房惜售的房主都有抵御通胀的考虑,房地产的避险功能成为支撑价格继续上行的重要因素。
同时,从北京等一线城市10月房地产成交的具体情况来看,高端物业的成交量涨幅明显低于其他类型的物业,这对成交均价形成了打压。随着各地限购令的不断出台,投资需求明显萎缩,这也将继续影响素有“投资风向标”之称的高端物业的成交,从而导致市场整体成交价格的走低。“预计11月开始,房价将进入下调通道。”张大伟表示。
随着调控的逐渐深入,尤其是部分地区陆续出台严管房地产预售资金的措施,使得本已趋紧的开发企业资金面面临着进一步紧缩的忧虑。
根据国家统计局数据,1-10月,房地产开发企业本年资金来源56923亿元,同比增长32.0%,增幅较1-9月降低0.5个百分点。自1-2月增幅触顶之后,已是连续第8个月回落。业内人士分析认为,随着政策的趋紧,接下来开发企业的资金来源增幅将持续收窄,开发企业资金面将由宽松向紧张逐渐演变,未来开发商增加促销行动的可能性会很大。
从月度情况来看,10月份房地产开发企业资金来源为6419亿元,比9月份增加4.5%,增幅较上月降低7.4个百分点。专家表示,虽然总体而言,当前开发企业资金面仍处于近几年来的偏宽松状态,但随着销售资金回笼不利和外部融资紧缩,预计未来半年资金来源总体呈减少趋势。
除此之外,特别需要注意的是,在房地产企业本年资金来源中,1-10月利用外资的增幅高达43.3%,增幅大大高于前三季度26.0%和1-8月的23.9%的增幅。10月一个月增加的外资高达87亿元,占到前10个月利用外资总和的16%以上。
上海易居房地产综合研究院综合研究部部长杨红旭表示,利用外资金额的突然增大既有部分企业的外资债务,也在一定程度上反映出在人民币升值的大环境下,外资进入中国楼市的现实。“在房企资金面整体趋紧的趋势下,应该警惕热钱趁机涌入楼市,推高资产价格。”
