近几个月来,龙湖地产的商业运营团队一直奔波于东亚各国的主要城市,考察这些城市的商业布局、设计特点、投资回报状况,为龙湖未来的商业地产计划出谋划策。不仅仅是龙湖。自4月中旬“国十条”出台以来,传统以开发住宅为主的大型地产商纷纷涉足商业地产。万科、恒大、保利、首开等房企均已明确商业地产的发展蓝图。
市场人士分析,在调控影响下,城市住宅开发的限制会越来越多,利润率也将逐步走低,很多开发商已不再盲目看多;而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市,新商圈的培育还有很大的空间;今后,会有更多的地产商涉足商业的开发。”
扩张商业版图
在东亚各国城市的调研中,“包括商业的建筑体量、立面材质、柱网分布、层高设计、通廊宽度、铺面进深、招商品牌等很多细节,我们都会一一测量、分析。”龙湖商业的研策总监何长春透露,大力发展商业地产,是龙湖地产最新制定的发展战略之一,涵盖超社区购物中心和商业街的城市综合体项目,将是公司今后主攻的方向。
一再加码的住宅市场的调控,让开发商开始转向商业地产。“到2014年,龙湖在国内运营的商业项目将超过30个,经营面积将达200万平方米,所贡献的利润将占公司利润总额之15%-20%。”何长春憧憬未来。
自2003年位于重庆的超社区的大型购物中心“北城天街”开业以来,龙湖地产已运作近20个商业项目,主要集中在重庆、成都等西南地区。“今年以来,龙湖选择加快发展商业地产,主要是因为相对于住宅,商业项目受市场波动影响更小。楼市低迷的时候,人们可以不买房子,但不可能不购物消费。”何长春坚信。
2010年上半年,龙湖地产租金收入1.14亿元,同比增长32.7%。公司预测“未来租金收入上涨将达每年30%-35%左右”。
在住宅市场遇冷之际,商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”;而经过多年的积累,一线开发商也具备了进军商业地产的实力。一般而言,商业地产开发初始投资高,回收周期长,同时还需要长期运营的专业能力。
2010年以来,万科开发商业地产也明显的提速。6月,万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动,其中计划在明年和后年投建两家酒店。当月,万科与威培斯酒店管理集团签约,委托对方管理旗下的万科中心酒店项目。
10月20日,万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议,斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座;这被业内视为万科进军商业地产的标志性一步。据悉,万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备,集中商业类项目(非社区商业项目)约180万平方米,已初步完成规划定位的项目超过27个。
根据万科总裁郁亮的设想,今后,万科除80%的项目为住宅产品外,其余20%将开发持有型(商业)物业。万科的商业地产计划包括正在筹划之中的深圳5家酒店,以及2010年将落地的以服务为主的养老物业,同时,预计未来三年内万科将建成220万平方米的商业配套。
保利地产发展商业地产的计划更为“激进”。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%,未来的3年内,将持有型商用物业面积增加到300万平方米。