随着四季度集中推地期的到来,部分热点城市土地市场又趋活跃。事实上,新一轮调控出台以来,部分大型房企在土地市场依旧频繁出手,多数业内人士认为,优质地块数量的增加和资金链的相对宽松使得开发商,尤其是实力雄厚的大型房企热情高涨,“赌涨”情绪再趋高昂。
房企频频逆市拿地
1日下午,经过逾百轮争夺,第三次出让的金沙洲地块——白云区金沙洲B3702A-06地块最终由深业南方以22.1亿元收入囊中,据测算,楼面地价达8350元/平方米,创造了新的区域最高价。现场消息人士介绍,保利、万科等知名房地产开发商悉数到场并积极参与了此地块的争夺。
这样的情形与几天前上海10月最后一场土地拍卖会再现抢拍如出一辙,十几家房企竞相角逐工业园区富力东侧地块,最终,旭辉集团以4.57亿元竞得,成交楼面地价为8160元/平方米,溢价率达193%。
数据显示,1日,广州迎来新一轮楼市调控后的首个推地潮,共推出7幅地块。在此之前,上海10月28日公开出让12宗地块,次日,武汉市也推出了19宗地,约1400亩,其中包括10宗纯居住用地和6宗商住用地。
此外,相对合理的地价也是吸引开发商频频出手的原因。上周在预售款监管趋严、融资受阻的共同作用下,各地土地市场底价成交频现。据中原对国内十二个城市土地监测数据显示,上周沪、穗、深、津、宁、杭、长春等七个城市共有15幅住宅用地出让,除上海、天津、南京3个城市有4幅宅地溢价成交外,其余宅地均以底价成交,整体溢价率只有15%。
开发商期待市场的“春天”
事实上,房企频频出手拿地的动作,更加直接的原因是虽然受制于融资渠道的限制资金链仍然偏紧,但由于今年8、9月份楼市成交量回升,地产公司现金流较前两个季度略有宽松,而刚刚披露完毕的上市公司三季报也证实了这一点。
中邮证券一位分析师对记者表示,上市地产公司之所以选择在这个时点出手频频拿地,主要是对后市预期仍持乐观态度。银河证券地产行业分析师潘玮也表示,目前地产公司拿地主要集中在二三线城市的优质地段,这些都属于稀缺资源,只要房地产市场不出现特别大的波动,这些低端的房屋不愁卖不出去。
除了看好楼市长期发展前景外,还有一个主要原因便是悲观情绪的减淡而与政策对赌的情绪增加。一位业内资深人士透露,近日与多位开发商交流时发现,相当一部分开发商现在的心理是与政策对赌,而正是这样的“赌涨”心理极大地支撑着拿地信心。“他们普遍认为,一年半载之后调控力度会松很多,因此只要熬过明年春节,市场的春天便会到来。”
政策不会出现松动
虽然相当一部分开发商力“赌”政策回暖,但新近传出的政策信号并没有松动迹象。
国土资源部执法监察局近日公开了首次按照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部三部门《违反土地管理规定行为处分办法》即15号令启动的土地违法问责时间表。不仅如此,国土资源部有关负责人还指出,从今年起,将每季度向社会公布未按出让合同和划拨决定书约定时间开、竣工的地块信息,对信息上线和实地核查不落实的,将通报挂牌,督促整改查处。国土资源部还将加强与有关部门协调,抓紧研究解决变相炒地和上市房地产公司土地监管问题。
最近又有消息称,银监会有关负责人强调,要管控好部分行业和企业的信贷风险,尤其要切实抓好地方政府融资平台贷款风险管控,同时对房地产贷款风险保持高度关注,严控大型房企集团贷款风险。
业内人士普遍认为,土地市场的变数在增加,不排除后续政策跟进的可能,以过高溢价率拿地应谨慎。分析师表示,由于今年8、9月份楼市成交量大幅上升,地产公司销售回款出现了大幅增长,其现金流得到了明显改善,但由于楼市调控以来销售增长的整体颓势,房地产上市公司的资金链虽较前两个季度略有宽松,却仍处于偏紧状态,再加上地产融资受限短期内难有改观,因此,在房企大力撒钱拿地的同时,未来的资金链条也将面临越来越大的考验。
数据显示,虽然上市房地产公司现金状况环比有所改善,但从同比数据来看,其第三季度经营活动现金流量净额仍较去年同期的124.3亿元存在较大差距。此外,上市地产公司前三季度经营活动现金流量净值为-884.2亿元,而去年同期则为547.9亿元,相差逾1 400亿元；前三季度上市房企现金及现金等价物净增加114.8亿元,仅为去年同期的13.5%。
此外,以保利地产为例,“三季度末该公司长期借款达471亿元,而货币资金为137亿元,公司财务费用将显著增加。”国都证券地产研究员邹文军表示,“由于股权融资受限,预计该公司将继续加快周转回笼资金以降低财务成本。”
潘玮预测,虽然9月销售量的大幅上升使得回款明显增加,但地产公司拿地的动作也越来越大,由于地产融资目前仍受到较大限制,同年初相比,未来地产公司资金链趋紧的状态将越来越明显。
