又一轮的调控,在笔者看来更多的是政府感受到了银行的风险,这轮战役并非房地产保卫战,更多的是银行保卫战.这个观点在最近跟不同领域但与房地产密切相关朋友交流中,大家都有这样一种共同的认识——政府的真正目的不是打压房价,而是通过调整末端贷款政策起到稳定金融系统,房地产因此受牵连.
银行在动作,从2009年开始,中国银监会就开始要求各银行对一系列业务定期进行压力测试。2010年7月,银监会更要求各大银行进行假定房价下降60%的房贷压力测试。银监会主席刘明康在9月初公布的一份讲话中亦表示,“银行系统性的风险不容忽视。”
针对银行可能面临的风险,银监会之前还公布了一项压力测试汇总结果,在房价下降30%、利率上升108个基点的重度前提下,样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点,税前利润下降20%,46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点、贷款损失率增加30%。显然,已经到了出手的时候。种种迹象表明政府的确担忧银行的风险
此轮调控一方面,这是调控措施的力度低于预期效果所致,但更重要的是,暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款和首套房贷的首付比例调整到30%以上,明显地降低了银行的信贷风险;有些区域够狠,还采用了限预售款管理,银行的资金流动进一步得到控制;还有的区域更绝已经限购.同时在外界逼迫人民币升值、热钱大量涌入的敏感时期(先把看准房地产这块的热钱路断了)再用加息稳定住通货膨胀压力让内部流动的钱收紧,政府当下更加注意保护金融体系健康和经济稳定.
国家住房与城乡建设部政策研究中心秦主任日前就有言论谈到,房市是一个矛盾集中的所在,不但关系金融体系稳定还关系到国民经济方方面面,收入差距、分配不公、民众情绪以及社会保障力度不够等问题都集中体现在房市中,国家调控的目的并不仅是为了金融稳定,更是基于整个社会政治经济层面而做出的决策。某中意义上,银行保卫战深层意义是社会稳定层面考量! 房地产由于不仅是政策市也是资金市还是搏弈场,受牵连在所难免.
看清房地产发展规律的，在市场不好的时候，中小开发企业多不愿降低利润卖房。为了保证在捂盘期间有足够的资金运转，他们就利用房产可以多次抵押的特点，循环借贷(小额贷款银行和民间借贷这个时期很风行)。对许多出借者而言，房产是所有抵押品中风险最低的产品，因此很多企业接受重复抵押，而开发商正好可以借此循环贷款。这种模式在2008年房地产市场拐点期就已经出现，一旦市场好转，他们的借贷成本就可以通过高价出售项目一次性转嫁给购房者。而敢于豪赌高房价预期的，并非只有部分资金实力较弱的民营企业，一些房地产业的龙头也不甘落后。在传统渠道融资收紧的情况下，自发设立金融类机构，正成为大型房企拓展融资渠道的方式。小额贷款公司发展到一定规模一般就可以成为小型商业银行，届时就可以像银行一样向社会吸纳存款，为存量资金补充血液。另一方面，房地产是这类贷款公司熟悉的行业，风险相对较小。过往经验中就有在调控中牺牲的中小企业，主要原因是抗不住时间成本和资金成本双重压力轰然倒地的.就笔者以前观点文章中也指出，“赌”是基于未来的预期判断和现实承受能力这两项软件和硬件匹配(调控时间长短和力度以及资金可承受极限就决定其未来命运)，当两者都在掌控之中,属于软﹑硬件协调运作良好,往往事后被人称为一种胆力﹑魄力﹑实力三力一体化，而只具备软件或硬件的其中一项就硬抗的那就是真正意义上的“赌”徒了，其“赌”的结果不就不用多说了……
目前有不少“赌”的企业有两点理由支撑，一方面是房价短暂的下调，未来会继续上升；另一方面则是将来房产变现的信心。信心背后折射的是政府多年来只是动用调的一只手而改革另一支手不足,而调控的美好愿望总是到了具体执行阶段(往往被利益集团间的搏奕所消化),而多年来用土地换取GDP增长后对公共服务和社会保障系统的缺失才是房价调而无用,依然高起的所在！由于有这样的土壤才滋生出了中小房企想赌未来的内因,真要“赌”笔者建议检查一下上述提到软硬件是否都具备了! 国家统计局近日发布数据 ,前三季度，我国经济增长10.6%，如此表现说明国家在经济增长上并没有因为房地产在调控而受影响,未来调控信心和决心依然坚决,因此可看出未来房地产调控还将继续,所以在资金承受度有限房地产企业时间拖的长性命难保!
