商品房预售款，开发商不能想用就用，须按照监管协议来提取。《成都市商品房预售款监管办法（试行）》将于下月1日正式执行，以后购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，开发商将不能直接收存商品房预售款。在楼盘建设过程中，开发商在什么时候从账户里提取多少钱，都是按照监管协议来提取。
市房管局相关负责人表示，开发商随意支配和运用预售款，导致预售项目建设资金链断裂，项目出现“烂尾”现象，严重损害购房人和金融系统的合法权益，引发较大的金融风险和社会风险。
在预售款监管办法出台之前，房管部门对预售款的监管主要采取商业银行贷款账户自行监管和商品房网上联机签约备案、房产监察机构执法监督等方式联合监管，但这种监督方式存在一定的风险。此次出台的预售款监管办法就将事后监督变成了事前监控。监管办法规定开发商可以自主选择本市范围内的商业银行签订监管协议，开设商品房预售款专用账户。预售规模较大的，可设立不超过3个预售款专用账户。涉及多个银行监管的项目，各行应将预售款项入账情况进行台账登记，定期报送牵头行确认。牵头行将入账确认后的情况及时通知各家银行。
据了解，开发企业应当在预售现场公示监管协议，并在商品房预售合同中注明预售款专用账户。“所有预售款都必须进入专用账户。”相关负责人解释说，商品房预售款应当直接进入预售款专用账户，开发企业凭购房人的缴款凭证为购房人开具售房收款凭据。
设立专用账户
开发商用一分钱都须按计划
预售款一旦进入专用账户，开发商就不能想用就用。据了解，开发企业与商业银行签订监管协议的同时，将提供监管项目（按幢或多幢）的工程进度表、监管项目工程预算清册、监管项目各阶段的资金使用计划，这些材料经审批确定后，开发商从预售款提取的款项就必须按照资金使用计划来执行，在什么时候能够提取多少款项都不能含糊。
商业银行监管
开发商提款分五步走
第一步：房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，确定监管账户，并由开发企业向商业银行报送相应工程进度清册等资料。
第二步：预售监管协议、监管账户纳入商品房预售方案，作为预售许可的申请要件。
第三步：房地产开发企业按照预算工程进度向监管银行申请调用相应进度预售款。
第四步：监管银行结合工程监理单位出具的进度证明资料进行审核，在确定前一期工程已达相应进度后，拨付相应款项。
第五步：房地产开发企业、监管银行向成都市城乡房产管理局按拨付期报送拨付款情况，并在透明售房网等信息平台上予以公示。
“五个步骤严格了用款流程，开发商必须按照流程来提取预售款。”相关负责人表示，开发企业申请使用商品房预售款时，必须向监管银行提供商品房预售款使用申请表、该项目的监理单位出具的相关证明等。监管银行应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。据介绍，无正当理由超出用款计划额度的；实际用途、收款单位与申请不符的；已拨用款未按规定使用的；开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的和其他违规使用预售款的，监管银行将不会核准使用申请。
不按规定使用预售款
情节严重可暂停项目预售
根据即将执行的监管办法，开发企业不按规定缴存、使用预售款的，由房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，可暂停该项目的预售，并可处以3万元以下罚款。开发企业不按规定缴存、使用预售款导致的不良记录记入开发企业信用档案和人民银行征信系统，同时抄送国土、规划等其他行政主管部门，并向社会公示。而为了违规提取预售款，建设项目的监理单位提供虚假证明的，监理单位也要承担相应法律责任。
“在严格监管的同时，我们也要考虑保持市场本身的活力，让资金发挥最大的效益。”房管局相关负责人表示，
早在2006年，房管局就启动了预售款监管办法的调研工作，经过大量的调研和征求意见，结合成都市商品房市场现状，采用了商业银行监管模式。据了解，在严格按照工程进度提取预收款的同时，在保证建设工程资金使用的条件下，预售款专用账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用。
