国庆“黄金周”前后,深圳、厦门、上海等热点城市均出台调控细则。加上北京等地早前打出的“组合拳”,热门省市调控楼市的地方细则“规定动作”“自选动作”兼具。政府稳定楼市决心之大可见一斑,且“阶段性”手法和“持续性”措施双管齐下。在此情形下,楼市将何去何从,能否尽快回归理性健康？
地方调控细则密集出台
9月29日,国家有关部委下发通知,推出五条措施进一步推进房地产调控,要求地方立即制定实施细则,已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善,并严格实行问责制。
9月30日晚,深圳市下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神,坚决遏制房价过快上涨的补充通知》。10月1日,厦门也细化发布了楼市调控新举措。10月7日,备受关注的“楼市风向标”上海也出台十二条措施形成一套“组合拳”。此外,浙江于9月30日发布的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》也堪称向楼市祭出的一招重拳。目前,更多省市细则正在陆续出台过程中。
总体来看,这些地方细则“规定动作”和“自选动作”兼具。比如,上海要求,“各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的,首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定,对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款”,“严格执行国家有关规定,对非本市居民在本市购买住房申请贷款的,应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的,商业银行暂停发放住房贷款”。各个省市也都明确了加强市场监管、增加市场供应的一系列措施。
其次,比较突出的就是“限购”措施。上海规定,“在一定时期内限定居民家庭购房套数,暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)”。深圳也明确“在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策”,简单说就是“本市居民家庭限购2套、符合条件的外来居民限购1套”。厦门规定“同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”外,还划定限购的时间表——“即日起至2010年12月31日”。
此外,一些地方对土地增值税的预征率、动迁安置房的交易期限等方面也多有创新和加码。比如,上海明确将土地增值税预征率和房价挂钩,依房价与所在区域上一年度房价相比高低不同,土地增值税的预征率最高可达5%。
监管决心引发诸多期待
8月之后,部分城市房地产市场出现复苏、回暖迹象,不仅成交量明显反弹,价格亦开始企稳,甚至出现小幅上涨。少数城市楼市成交量已超过调控之前的水平,甚至重现排队购房的情景。
“要遏制房价过快上涨,首先要有效抑制需求,热点城市大量成交是来自异地购买,所以限制异地购买是热点城市楼市调控的重中之重。”“为民”不动产营销智库负责人蔡为民说,“近日各地出台的限购政策很及时,将对异地购房、炒房者产生限制作用。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说,从调控手段分析,限购属于行政命令,在投资投机者大量购房的现实条件下,暂停购房能起到立竿见影的效果;而且,各地还为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,从近期各部委多次强调“对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任”,到各地近日出台强硬的调控细则,可以看出政府是下了决心的。
不断推出的地方动作激起了购房者的诸多期待。比如,某网站在7日晚就“上海细则”进行了一次网络调查,被认为上海遏制房价最有效的措施中,排名前三的分别是“限定居民家庭购房套数”“发挥税收在调控中的作用”和“严格执行差别化信贷政策”,其中限购措施的选择率达36.5%。此外,有60.0%的网友认为此次调控措施能增加商品房供应;有39.1%的网友认为能降低房价;34.8%的网友则认为能否降低房价“要看政策执行效果”。
楼市走向如何尚待观察
此次调控措施赶在今年国庆前公布,意图十分明显:严控8月以来抬头、9月以来升温的投资投机性需求,防止不合理的购房需求借传统的销售旺季卷土重来,导致房价飙升。不过,各地楼市在国庆假期之间表现可谓“冷热不均”。比如,“十一”期间深圳市新房成交量出人意料地出现井喷式暴涨,达到2313套,是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍。业内人士分析,这跟“限贷”“限购”政策效果未充分显现有关,也有可能是部分需求在“可能有更严厉的政策出台的”预期之下搭“末班车”所致。
不过,大部分城市的“假日楼市”如期降温。比如,北京在黄金周前5天新建商品房期房及二手房网上签约数量与9月份最后5天相比均大幅下滑,上海在国庆期间举行大型房交会,虽然人气颇高,但观望氛围十分浓厚,出手购房者远少于预期。
“在有关部门措施和地方细则的督战’之下,未来半年上海等城市的房价将会趋于稳定,房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。”杨红旭说。他甚至认为,部分城市的楼市将“急剧降温”。
蔡为民则认为,此前调控之所以出现“屡调屡涨”的局面,是因为楼市已呈现出“单边市场”特征——不管调控与否,各方对后市都存在看涨预期;许多政策以临时性居多,更加强化了这种预期。不过,近期出台的调控措施,正将“阶段性”和“持续性”手段结合,典型的就是“引而待发”的房产税和不断推进的保障性住房建设,这些措施将形成长期、稳定的调控力量,从而逐步改变“单边预期”。
上海在此次调控细则中指出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。保障房方面,各地建设指标在不断提高,“时间表”日益明确,问责机制也逐渐清晰。 楼市走向如何尚待观察。
