楼市调控细则“沪十二条”昨出台 住房销售价格决定土地增值税预征率
上海昨日出台楼市调控细则，在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。
上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》（下称《意见》）要求，上海市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自《意见》发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。
《意见》要求，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
此外，为增加普通商品住房供应，上海此次还调整了被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）的允许交易期限，由此前的取得房地产权证满5年调整为3年。
这一《意见》还明确，着力推进住房保障工作：逐步放宽廉租住房准入标准，年内在上海中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造。有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造，全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70％，并在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
广州“十一”楼市量稳价微升考验调控力度？
开发商“人财两得” 中低价项目唱主角
楼市新政重拳出击，然而，早在“十一”黄金周之前，多个新盘就已经先知先觉地抢闸九月开售，使得“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少；同时，黄金周期间多个楼盘人气旺盛，虽然受制于政策影响，多盘价格不敢大幅上涨，但不少价格微涨。另外，由于三套房停贷和限制外籍户口购房贷款的影响，部分楼盘出现了退订现象，目前退订率多控制在5%以内。
值得一提的是，在十一7天中，中低总价项目占据成交主导。根据统计阳光家缘数据显示，10月1日到10月6日，广州全市网签量为1742套，接近去年同期的2倍，显示开发商成为赢家，既赚了吆喝又赚了钱。
外围区域多个楼盘成交火热
据经纬行研究中心不完全统计监测显示，十一期间开盘并成交过百套的项目共计有8个，分别位于番禺、南沙、花都、增城和白云等区域，又以外围区域的楼盘为主。十一当日，位于白云区某楼盘开盘就取得了接近“日光”的成绩，二百多套单位所剩无几。
记者发现，虽然楼市二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台，但其影响在前两日表现并不明显。从十一期间楼盘的现场调研来看，全市大部分主打刚需楼盘的客流量均较足，其中番禺华南板块的三个知名大盘，由于目前主推的组团均是中小户型为主、价格较为适中，吸引了不少市区客户和番禺本地客户前往看盘。
值得一提的是，本报记者统计了部分畅销楼盘发现，其主力产品总价大多在150万元或以下，鲜有超过200万元者。
高端项目人气不佳
记者发现，由于4月新政的出台，大部分新货推迟到下半年推出，“金九银十”则成为最为集中的推货点。但由于经历了几个月的调整，新政的影响逐渐减弱，市场重现价格回升势头。在这样的大背景下，大部分开发商选择了提前出货，以避免政策所造成的影响。经纬行研究中心的统计就显示，累计有30来个楼盘在十一之前推出新货，而广州雅居乐和亚运城等大盘的推货量更是高达上千套。相反，十一期间推出的新盘新货则明显减少。
记者走访十一楼市发现，与中低价项目的受宠相比，面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清，部分楼盘甚至门可罗雀。位于越秀区海珠广场附近的某楼盘10月1日正式开盘。记者十一期间在该楼盘的销售中心看到现场冷冷清清，几乎没有多少看客。销售人员介绍，项目目前在售的是15层以上的住宅产品，主推68~90平方米两房,169~190平方米的四房单位，价格高达25000~32000元/平方米。
多数盘价格涨幅放缓
早在十一前，部分楼盘价格上涨明显，甚至带动区域价格普涨，引发“恐涨”的市民加速入市。不过记者发现，随着9月29日政策的出台，十一期间多数楼盘价格涨幅有限，并且出现了放缓的迹象。有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。如荔湾区芳村片区的某楼盘，其新一批单位在整个组团中位置最佳，景观资源最好，因此在十一正式开盘时，报价提高到16000-22000元/平方米，但借“十一”期间推出了“国庆10重礼”，主要优惠包括9.5折再总价减10万，折后售价仅略高于之前的价格。
怕限购 三代人拆成三家?
“沪十二条”强调，在一定时期内限定居民家庭购房套数。暂定上海市本市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房(含二手存量住房)。该条款引发关注，多名受访专家就此发表意见。
中方信分析师薛建雄接受记者采访时表示，这一限购措施，实际上北京4月份就采用过了，但半年过去了，北京房地产还在涨。
这个限购措施跟限制第二、三套房贷是起同样作用，就是控制需求，但实际上市场上还是有很多规避手段，可能最终起到的效果有限。比如，一个家庭可能有三代人，可以拆分成三个家庭来购买，再加上亲戚，那就不知道是多少了。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔则表示，现在还没有权威的数据说明投资性购房的比例到底有多大，所以现在还很难判断。从之前北京实行的情况来看，这个政策作用肯定是有，但恐怕不是那种“把市场一竿子打死”的效果。市场的刚需还是会释放出来的，但可能对市场的回暖还是有一定影响。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此政策与北京和厦门相似，但不如深圳的限购严厉。上海楼价可能会因此出现小幅下调。
房产税 千呼万唤未出来
昨日傍晚，上海市房地产调控细则（简称上海细则）正式出台，在针对房地产有关税收方面，明确细化了土地增值税清算，预征率严于全国水平。不过传言中的房产税改革方案却仍然未见踪影，专家认为，这意味着国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。
上海将成房产税改革试点
记者注意到，最为触目的房产税改革方案没有出来，只有一句话：“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受本报记者采访时认为，这说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。“我认为推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或等其他城市先行推出；另外，如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。”汉宇地产市场部研展主任邵明浩此前接受记者采访时表示，目前业界都已对房产税政策近期出台有所预期。
房产税率传闻0.3%~0.4%
房产税改革方案出台的风声自“9·29新政”后再度吹紧，曾一度出现税率为0.3%~0.4%的传闻。在传言的方案中，多为将现有征收方式改为按评估值征收。按照现行的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
记者曾采访的多位财税专家认为，税务机关已经具备按评估值计征房产税的技术条件。今年开始，国家税务总局在全国铺开“房地产模拟评税”试点。所谓“房地产模拟评税”是用于评估二手房交易计税价值，系统将试点某一地段的房产价值模型输入系统，得出二手房交易的评估价。
中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华认为，模拟评税系统将对完善房地产税制有帮助，“房产税改革不一定要马上改为评估值计税，目前最重要是扩大征收范围。”
高价楼多征增值税 上海楼市即将降温
“沪十二条”规定：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，这一条对高档项目影响较大，尤其是内环内的很多公寓和外环外的别墅项，将按5%征收，明显超过以前的2%左右的水平。总体来看，他认为大多楼盘的预征率将会是2%~3.5%。
杨红旭预测，在这个政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，打折幅度会增加。
