8月6日-8日和9月17日-19日及10月1日-5日全国秋季房展会和住交会及博览会轰轰烈烈,但是,大部分关于房地产展览会的参展商了了无几,看房客基本是观望和试探是否有价格折扣优惠及收集楼盘资料.在销售中心或销售现场,购房者都是在问开发商的价格是否有放松,这是“金九银十”下房市冷清的一个写照。另一方面，开发商守着高房价不肯让步，8月份房价数据又有反弹的势头,9月基本快过去了,每周的房价依然保持上涨的趋势.毫无疑问，金九银十的房价形势直接影响后期政策走向。在多次调控之后，房价的耐调控性越来越强，“国十条”政策出台150天后，房价依然坚如磐石，让调控部门头疼不已。面对坚硬的房价，难道房地产市场的调整要花两三年的时间？
国家统计局9月10日发布的数据显示，2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售额环比增加15.23%；价格同比上涨9.3%，涨幅比7月份缩小1.0个百分点，环比与上月持平。虽然，房屋销售价格同比继续上涨，涨幅回落，但是房价仍然在上涨。而环比持平的绝对值房价，也不禁让人们对调控效果产生怀疑：不是说调控已经初步见到效果了吗，为什么房价还没有降？从北京的情况来看，8月份，全市房屋销售价格同比上涨11.5%，环比价格与上月持平。如果环比来看，北京市新建住宅价格与上月持平。其中，纯商品住宅上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，经济适用房和限价房下降0.8%。全市二手住宅价格下降0.2%，降幅比上月缩小0.3个百分点。
更让调控部门担忧的是，当前坚硬的房价不但没有下降的趋势，反倒有进一步反弹的担忧。据中国指数研究院统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。近期，京、沪、深、杭、穗等一线城市均传出了市场反弹、量价齐涨的消息。除了成交量和成交价格的上升以外，土地成交价格上升，也是房价下一阶段反弹的潜伏因素。今年1-8月份，全国11个主要城市当中，平均完成卖地任务只有47%，但是却获得了卖地收入4000亿元，相当于去年同期的80%。当购房者在等待开发商资金链断裂后降价之时，开发商正在拿下更多的地。
大中型开发商资金状况要比2008年那轮调控的时候好得多，小型开发商部分出现了资金紧张的问题，但是这些开发商数量规模太小，不会对市场带来影响。更重要的是，金融监管手段依然有漏洞。开发商仍然可以动用一个项目的开发贷资金去给另一个项目付土地款，虽然银行对此明令禁止，但是现实操作中却没有丝毫障碍。
对于投资性购房者来说，虽然二套房贷政策在收紧，但是执行情况却有偏差。本轮调控当中，以信贷政策严厉而为人称道，但如果信贷政策在北京以外的地区得不到彻底的执行，后续调控让人担忧。例如，上海在启动调控的20周之际，创房价新高，商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米。在上海房价继续上升的情况下，上海出台预售管理办法，要求单价3万元以上的楼盘，如果开盘要一次性公开房源，实行“一房一价”的政策。其中、深圳、广州等一线城市在金九银十之际也全面反弹。广州、深圳、武汉等地彻夜抢购事件频发。随着“金九银十”的推进和通货膨胀等原因，楼市进一步反弹的可能性非常之大。
考虑到“低调”的需要，8月6日佛山秋季房博会上，1万元/平方米以上，9月17日北京秋季房博会上，3万5元/平方米以上、9月17日广州秋季房博会上，2万元/平方米以上的楼盘几乎都没有亮相秋季房展会。一些知名开发商虽然参加了房展会，但是现场很少摆沙盘，只是发发楼书了事。参加房展会主要是为了展示一下企业和项目的品牌，来展示的项目很多都没有开盘呢，来这里做个蓄客的准备。来参加房展会的购房者，多数是出自刚性需求，前来看看房价到底降了没有。令他们失望的是，自己心理的价格根本就找到不房子。
房地产市场的微妙变化，早已让“春江水暖鸭先知”的投资客嗅到气味，投资客抬头说明楼市又开始疯狂起来。例如南京、深圳等投资性炒房者频现。温州炒房团从未放弃房地产市场的投资，沉寂四个月后，温州炒房团预计近期“重出江湖”。目前房价呈现的上涨可以看作是未来反弹的先声，一旦楼市有所回暖，新一轮投资热潮又将开始。过与新政之前不同的是，温州炒房的区域由一线城市向南京、成都、武汉等二三城市线以及部分县城推进。
现在楼市趋于买方市场，也是和房地产谈价的大好时机，虽然二套、三套房政策限制了一部分投机性需求，但是，手里有钱或者抱团炒房也会预热投机性需求。北京的房子，只要出现降价的时间点，对于投资房子的人来说，都是能买的。目前，北京部分别墅出现了降价的空间。除了别墅等重点城市的高端项目被投资客青睐以外，二三线城市的普通住宅也被一部分投资者看重。二三线城市上涨空间小，但是投资门槛低，每套只要几十万元，获得贷款的情况下，只要几万元首付就可以了，而且监管比较松。
据全国数据显示，8月份单月土地购置面积同比增速高达70%。而同期中原监测的12个重点城市土地成交面积8月却有14%的同比降幅。此外，8月份，10家上市房企仅有万科一家在一线的北京、深圳两地有土地储备，且都为和政府合作的保障性住房用地或旧城改造用地。一线城市的购地面积占标杆房企8月份总购地面积不足5%。
这不由得让人对房地产调控的思考回到了原点：本轮调控的重点是房价上涨过快城市，而对二三线城市采取不调控的态度。这本来是区分以往一刀切的做法所进行的结构性调控，但是却忽视了开发商大部分都已经发展为全国开发商，如果仅仅对北京等重点城市进行调控，可能并不能使大部分开发商出现资金链紧张的问题。
下一轮的房地产主战场肯定是二三线城市。房企全力向二三线城市挺进，不仅着眼于二三线城市在城市化推进过程中广阔的市场，更是瞄准了新政在二三线城市的执行力不足的漏洞。本次调控不是一刀切，主要是重点城市房价，随着调控时间的推进，住建部逐渐意识到，开发商都是全国性质的，二三线城市的项目占七成，不调控二三线城市是无法让开发商资金出现问题，进而出现明显降价的。下一轮调控重点转向二三线城市房价，全面推行严格的房贷政策。
国家对房地产调控的决心坚定，房地产宏观调控政策会根据房价走势适时调整。除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。北京此段一手盘成交，80%为首次购房，而其他地区尤其是二三线城市，首次购买比例不高，主要为二套,甚至三套房。几乎所有的二三线城市都没有采取限购三套住房的贷款政策。根据现在的楼市局势来看，二次宏观调控似乎正在迫近。
目前支撑房价上涨来源于三个方面，首先是政策抑制下的刚性需求和改善买家释放，产生巨大的市场购买力。因热钱和相关行业及保险资金的入，房地产成投资的重要产品，尤其是目前人民币预期升值和通货膨胀的压力，部分投资客看好楼市，“三股”购买力积极入市，让房价产生阶段性上涨趋势。
其次是货币政策的执行出现放松和国家政策调控已经逐渐在市场丧失调控力，政策对购房者的影响变得微小，价格才是购房者最大的影响力。买涨不买跌的心理和观念作用下，出现追涨买家出手。
最后是开发商看好市场，8月量价齐升和9月上半楼市火爆，开发商对市场信心恢复。同时，开发商积极入市推货情绪高，并且给以一定的价格折扣和其他优惠政策，掀起一股购买房的高潮。另外，9月和10月广州高端产品集中上市，其中公寓和写字楼及别墅等豪宅占到市场三分之二的供应，产品结构让楼价继续走高。
例如正如同行所认同的观点,推动房价上漲有很多因素，有些短期就能消失，有些则需要较长时间才会消失，或者不会消失。比如：1、我国城市化进程，目前才到46.6%，我省才63.4%。今后大量农村人口流入城市，城市住房需求压力可想而知，房价能下降吗？2、城市建设不斷发展，土地价值不断提升，房屋能不涨价？3、房价与GDP正关联，GDP不下滑，房价不会下滑。4、地方政府不改变土地财政的现状，房价下不来。5、如果没有更多的可行的投资渠道，民间资金依然逗留在楼市，随时可以使房价反弹。以上推高房价的诸多因素，并非4月新政可以解决，就算再有一轮新政也不能使之消失。因为需要多方面和较长时间，才能解决这些推高房价因素内在的深层次的制度和体制问题。因此，我们既不要把新政理想化，也不要妖魔化。对于调控房价，既要有决心，也要有耐心。
2010年下半年剩余3个月时间，随着下半年供应量增加和新盘涨价及投资客积极入市，广州整体市场将重新陷入涨价与调控格局。一方面，国家政策调控继续遏制房价上涨过快的现象，增加保障房的供应，同时针对土地和空置的问题，出台新的调控政策。另外一方面，广州目前的利好因素非常，让房价继续上涨的可能性很大。例如2010年广州亚运会和规划上的利好及交通配套的完善。
