上周接触了几个成都区县的几个开发商，我发现他们对于自己的项目充满信心，甚至预见了项目被疯抢的美好前景。
成都城西某县的一个开发商在城区中心有块地，不到10亩，容积率做到9以上。谈到自己的项目，他信心十足，说现在项目还没有启动，已经很多老客户来预订了。由于这个老板以前是做建筑设计出身，他说得最多的就是自己的设计做得多好：绿化好，小区前面有大面积绿化，超过2000平米，上面还做了两栋景观房（虽然没有产权，也可以卖了做商业）；有水景，30万元做得假山；户型好，每个房间都有窗户；面积设计合理，50平米到110平米，其中110平米的户型还有几套为原拆迁居民保留。该老板声称，项目讲非常畅销，一个广告不做都能卖出去，甚至不卖也可以，等路拓宽后，房价会再涨500上来，可以多卖几千万呢。对此，我只能连连称是。回来的路上朋友给我介绍这个开发商，原来是做老师，后来通过关系做房地产，已经做了十多年了，公司名字换了很多个，也做了几个项目。每个项目都要做好多年，因为设计是朋友做的，建筑是亲戚做的，策划和销售也是多年的一个老朋友做。我听了之后有些发愣，一个没有品牌意识，没有现代企业意识的开发商为什么会对项目充满信心呢？
另外一个开发商是城南某县的，他更具有传奇色彩。他是做包工头出身，机会好就自己通过关系买了块地开发。06年的时候，因为资金问题城区的某个项目无法正常施工，就安排一个工人挖地，挖了接近三年才正式动工，结果市场好，一下子赚了1个多亿。前一段去看他城中心位置非常好的一个项目，靠着河边，距离政府办公区很近。项目住宅有500多套，商业有1万多平米；住宅卖了2年了还剩下80套面积150以上的户型；商业还没有销售。看了项目之后大吃一惊，本来规划设计是18层，竟然修到22层；为了修更多的商业，河边的商业部分为负一层，河岸休闲广场比河岸线还低，站在上面只能看到河堤，根本看不到水面；而且住宅入户也设在负一层的铺面夹缝中不到2米宽的位置，这就是河景高档住宅。当我们看了商业市内的布局时，差点晕倒：商业全部是剪力墙结构，室内被很多墙体五花八门的分割，有很多空间根本无法利用，粗略算一下，室内利用率不足30%。但是，各位，老板希望这个商铺卖1万元以上。而河对面的面积30平米左右的方方正正的小商铺销售价格不足9000元。更让我们吃惊地是，老板的另外一个小区已经交房2年了，还有70套房子没有卖出去，问原因，结果该老板觉得房子没有修够，在原来规划6层的房子上又加修了一层，变成7层了。但是，老板却信心十足，以为房子根本不愁卖。
还有其他几个老板也是如此，他们不需要做品牌，不需要做产品研究，不需要做客户研究，甚至不需要遵守起码的规划建设标准，修出的房子都不愁卖。而事实上，他们也确实卖了不少房子，也确实成了身价数亿的大老板。这些开发商的信心从何而来？我想，除当地市场不成熟之外，也和当地政府的愚昧有不小的关系。
所以啊，如果政府把心思少用在出新政调控民众购房欲望的政策上，把心思多用在如何规范化市场，提升市场化水平，健全房地产开发环节的管理，制定科学的住房福利制度上，可能中国的房地产市场反而会有更健康的发展。
