以新国十条为标志的房产新政调控已过百日。在楼市传统的“金九银十”销售旺季即将来临之际，政策和市场将往何处去？楼市下半年供应明显放大，秋季是否即将迎来成交量放大和价格下跌的局面？
记者近日调查发现，进入8月底，各大新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。
种种迹象表明，成都房价显山露水的下跌大约会在秋季上演。
降价实质行动从新盘开始
0.1%，这是国家统计局近日公布的6月份全国房价首次环比下跌的比例；而对于普通人而言，根本尚未感受到房价的真实下跌。
但变化正在发生。7月初，成都诸多楼盘开始大打优惠牌。常规优惠一次性付款优惠2%、按揭付款优惠1%现在基本已经看不见了。富力·桃园、芙蓉名城、香域中央等楼盘的优惠都在4%—6%，按揭付款优惠最少的也有3%，开发商给出的优惠多在10%以内。城北区域的博雅新城更是推出一次性付款优惠12%、按揭优惠10%的超大手笔，挣足眼球。
根据21世纪不动产等机构监测，目前成都存在打折、降价、促销的新盘已由6月初的10个左右，上升到了现在的近30个。目前推出的新盘，均有或多或少的折扣降价。除了在付款方式上的优惠外，团购、特价房等促销手段也频频出现。新政出台之后，开发商更多的是选择了加大优惠，但也有一些项目选择直接降价。今年4月，西西里二期公园前的起价超过7100元/㎡，均价7900元/㎡，而6月底起价下调为6199元/㎡，均价7000元/㎡左右，房价直降了1000元/㎡。“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期，万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示，其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。
降价才能促使成交量上升
记者在调查中发现，从7月底的两周来看，成交量的下滑有所遏制。在总体成交量较低的情况下，依然有一些项目卖得比较好，这些项目的共同特点就是定价合理，在前段时间优惠的基础上，又有了新“动作”，把优惠真正让了出来。据统计，近期成都楼市有超过60%的项目加大了不同程度的优惠力度，众多楼盘大张旗鼓地推出了大幅度降价，有的楼盘所有单价都直线下降1000元/平方米，有的楼盘则将之前5%的优惠幅度上浮到7%、8%，诸如此类的优惠一时间充斥着整个楼市。直接降价、付款方式优惠、特价房、送家电、送杂物间……种种明降、暗降，都让整个楼市弥漫着降价“跳水”的声音。
对此，星彦地产总经理张猛告诉记者，从近期一些卖得好的楼盘可以看出，只要价格稍微松动，就可以带来不错的成交，比如卓锦城也就是几百元的优惠，购房者就认账；绿地新里·柏仕公馆开盘当天，200多套房源能够销售8成，与其当天推出的各种叠加优惠不无关系，除了各种优惠外，绿地集团还设立了总裁特别大奖，数名幸运客户的最高优惠达10万元；万科金润华府，从7月到8月，已经销售了两百多套房子，因为都是大户型中庭楼王，销售额3个多亿。在购房者集体围观的形势下，开发商如果主动出击，一定可以卖出好成交量的。
在成都，一个微妙的僵持格局已经形成，买卖双方均在观望，一等政策，二等市场风向。开发商不仅盯紧了自己的销控表，也牢牢盯着同行们的一举一动。开发商的默契目前已经不能够继续维持下去，第一个冒出来大幅降价的可能才是赢家。在此时的环境下，优惠让利无疑是一个理性企业的明智选择。
降价才能迅速回笼资金
“短期内看不到政策放松的可能，未来公司将加大销售力度以回笼资金。”一位上市房企的内部人士对记者表示。业内人士告诉记者，目前主要房地产商对地产调控政策放松的预期正在迅速消失，而地产商的这种政策判断或将对其下半年的销售行为产生重大的影响。
实际上，从万科、保利地产、金地集团、招商地产四大龙头企业的中报来看，这种迹象也有所显露。在对下半年房地产调控政策及楼市的整体走势上，四大地产龙头不约而同地认为，下半年楼市供应将出现较大变化。
万科认为，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降，随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。而“成交速度的下降和存货量的上升，可能使开发企业面临一定库存压力和资金压力”。保利地产也表示，“2009年底开始出现的供应不足的情况，有望在今年下半年得到根本性的改善。”包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。
统计数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中，保利地产上半年完成销售金额217.55亿元，完成销售计划的43%；金地集团上半年销售额为53.76亿元，仅完成全年210亿元目标的1/4；招商地产上半年完成销售额61亿元，仅完成全年销售目标的40%。
区域价格分析>>>
成华区为各区域价格最低
记者根据最新的监控数据了解到：进入7月以来，成都成华区、武侯区、高新区的房价均均略低于6月价格，跌幅在100-150元之间；其中价格跌幅最多的是武侯区，每平米均价下降147元；其次高新区本月房价也略有下降，每平米降幅为139元，尽管如此，高新区和武侯区目前仍然是各行政区中房(论坛新闻)价最高的区域，均价都在8000元/㎡以上，特别是高新区，7月房价为8795元/㎡，为各区域之首。
纵观整个7月，成华区商品房住宅均价为成都各区域价格最低，为7129元/㎡，有业内人士认为，成华区房价之所以低于其它几个区域，究其原因有两方面，一方面是由于“历史原因”，城东地区的工厂较多，生活配套设施并不完善，导致成华区房价一直处于较低水平，即使是在2-3环间，该区域房屋均价保持在6000元/平方米上下。另一方面原因在于7月成华区开盘的几个楼盘价格也较之前有所下降，据统计，成华区7月共有6个楼盘开盘，开盘均价为6199元/㎡，这样的价格自然影响到成华区的整体均价。
成华区内的楼盘“上东一号”，目前均价在5500元左右，更有价格更低的“东立(论坛新闻)国际广场”，起价仅4208元/㎡。而同在二环路附近的其他方位的房子，每平方米均价已达到了7000元—9000元。显而易见，低于其它区域的房价对购房者产生的吸引力也不可小觑，截至7月31号，成华区商品住宅成交为6.24万方，这一数字仅次于高新区。
