在严酷的调控之下，市场上的某些产品、某些区域、某些项目也许正面临竞争和挑战。如何突围，如何在创新基础上寻找下一个着陆点，显然是调控进入深水期业界各方关注的热点。楼市气象指数，楼市发展态势更多的只是一种表象，“心里痛与不痛”也许只有执导产品研发和营销的主导者才真正清楚。
为厘清楼市思绪，为某些产品和项目支招，从本期起本报将陆续推出“楼市观察哨”栏目，力争对楼市的某些现象，某些产品抽丝剥茧，为消费者、开发商提供更清晰的参考信息。
“超大平层、比肩四季酒店的豪华装修、细致专业的英式管家服务……”价格不菲的高端高层物业在楼市全面回暖的2009年曾掀起了一股“豪宅风”，众多单价上万“豪宅”的问世，价格节节高升，曾在成都创造了一个又一个销售奇迹。而今在新政调控的步步紧逼下之，国内多个城市商品房市场成交量连续数月下滑，那些圈定“金字塔尖人群”的高端高层又处于一个怎样的生存环境之下？调控至今仍无松动迹象，曾经红极一时的“电梯豪宅项目”如何“求生”已成为业内关注的看点。
销售：几家欢喜几家愁
合景泰富·誉峰、中海·城南1号、时代豪庭、紫檀、朗御、置信·丽府……，过去的一年高端高层物业在快速回暖的成都楼市斩获颇丰，据初步统计，包括刚刚亮相的蓝光(论坛新闻)·公馆1881、云鼎、金沙云庭及还未正式亮相的雅颂居、龙湖·世纪峰景在内，下半年将有超过十个高端高层物业进入销售期。竞争激烈、调控严厉，成都市面上已亮相的高端高层物业表情却各不相同。
“誉峰自去年年底一批次开盘以来一直保持热销的态势，特别是自7月中下旬以来誉峰每天都能保持有房源成交，不过半个月时间销售金额逾2亿元。”合景泰富相关负责人在谈到近期誉峰的热销时有些兴奋，新政后北京、上海等一线城市客户成为了购买主力，近期成都本地买家更是频频出手，而且一次性付款客户的比例也较从前有了大幅度的提升。
但并非每一个高端物业销售都如誉峰一样幸运，日前记者在市区一些高端物业踩盘时发现，半数以上项目售楼部门可罗雀。在高端物业集中的城南区域，有个别项目2008年就开始销售，至今卖出去多少仍是一个谜团。
“城市电梯豪宅因为总价较高，不同于普通的住宅销售模式，但眼前却可以用几家欢喜几家愁来形容。”成都一地产研究机构老总透露，誉峰的销售表现在当下的成都高端物业市场可以称得上是“一枝独秀”，据他所知，不少项目都面临了较大的销售压力，有的甚至处于销售停滞状态。
据不完全统计，目前成都在售及即将面市销售的电梯公寓销售单价每平方米在万元以上的约有3个，其中以144平方米以上大户型为主力户型销售的有10余个项目。自4月房贷新政颁布以来，不少项目都感觉到了前所未有的销售压力，观望情绪在购房群体中蔓延，高端物业的供应和成交都有所下滑。
世邦魏理仕相关负责人表示，随着地产调控政策的不断深入，高档住宅的投资比例短时间内可能会有所下降，但是对于成都周边地区的改善性需求仍然有望在未来成都的高档住宅市场发挥一定的支撑作用。但如果下半年高档住宅成交量持续维持在低位且政策没有变化，那么销售价格有可能会出现一定程度的松动。
价格坚挺产品突围
虽然面临巨大的销售压力，但记者发现成都高端电梯豪宅的销售价格却仍旧坚挺，几乎没有降价促销行为发生。特别是在去年下半年，成都电梯豪宅单价涨幅达到了2000—3000元，如中海·城南1号的销售单价从年初的1万元上升到了下半年的13000元，时代豪庭则更是在短短几个月内，在原有售价基础上每平方米涨幅超过3000元。在严峻的新政调控之下，电梯豪宅如何能在坚挺的价格之上寻求销售突围，成为了摆在开发商面前的一道新课题。
在踩盘过程中记者发现，很多销售人员强调电梯豪宅的产品稀缺性，但有业内人士却认为，稀缺性并不是支撑电梯豪宅走俏的关键因素。据了解，电梯豪宅的销售单价通常是普通住宅的2-3倍，与普通电梯公寓相比，这些高端项目的目标受众更为精确，直指物质生活丰裕的“金字塔尖”人群，然而这类消费群体更加看重的是居住的舒适度与品质感。
“誉峰一期15栋物业中已开盘销售的有13栋，自去年11月开盘以来总销售金额已近20亿元。”通过比较誉峰与成都市场几个同类型物业，在广州参与过多个豪宅项目打造的合景泰富地产相关负责人表示，产品的品质和细节的打造上的用心才是高端物业制胜的法宝，在低迷的市场环境下，消费者会显得更加理性，更会货比三家。他认为，想要贴上豪宅的标签不能仅是户型面积够大，更需要具备以下共同特征：项目必须处于城市繁华中心或城市核心CBD区域，周边有完善的交通网络、齐备的教育、高档商业、医疗及休闲配套、自身拥有良好的自然景观环境，豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。
记者观察
大户型不等于真豪宅
高端物业的出现，是人们在追求安居——乐居——豪居过程中的产物，是对更好生活的一种追求。什么样的产品才能被称为豪宅？目前市场上出现了许多动辄两、三百平方米，单价过万元，总价更是超高的大户型，纷纷被开发商打上了“豪宅”烙印，这些都是真豪宅吗？
纵观世界豪宅产品，从香港高端电梯豪宅天玺到豪宅标杆凯旋门等闻名全球的豪宅，不管是销售价格，还是身份象征，都超过了大多数别墅项目，它们是真正的豪宅。高端物业的受众人群，通常有多次置业经历、对生活品质要求极高，要求住所有最好的舒适度、极度的尊崇感。与普通电梯住宅相比，高端物业的买家更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、物业服务等等。由此可见，大户型、豪华装修并不能简单等同于豪宅，要想高端客户买单，产品本身就必须无可挑剔。从去年年底开盘至今，成都誉峰单盘销售金额近20亿元，而其中大多数的买家都已经拥有别墅，正是凭借了无人能出其右的产品，奠定其在高端住宅中的王者定位。
去年，成都和多数一线城市一样量价齐升，高端高层物业更是跑赢大势。而今面临政策调控，销售遭遇瓶颈，产品竞争激烈，仅凭“豪宅”概念便能热销的时代一去不返，高端物业如何营销突围亟待破题。2010年高端争夺战愈加激烈，新老项目前赴后继，豪宅广告铺天盖地……，是大户型还是真豪宅，“钱多人不傻”的高端客户自会辨别。
