2010年“国十条”出台已过百日，被喻为史上最严调控政策名不虚传，一出台成交量就应声而下，下跌一半不必惊讶，据说下跌八九成的城市也屡见报端。房价上涨的势头基本得到控制，而且频频打折声中看到了楼价下调的希望。那么这一轮房地产调控的目的达到了吗？要回答这个问题，先要问问房地产调控的目的为何，成交量？房价？笔者认为，房地产调控的最终目的应该是房屋居住价值的理性回归。
为什么如此大量的资金涌入房地产？原因是商品房的“商品”价格被无限地放大，而核心的居住功能似乎无人考虑。在“城市化进程”、“中国地少人多”、“通货膨胀”、“货币贬值”等高曝光率词汇影响下，“房价长远上涨”、“房产最保值”、“买房稳赚”、“迟买不如早买”等言语便常挂在购房者以及开发商的嘴边，特别在疯狂的07、09年。笔者曾写过一篇名为《自住买家的投资需求》，说的就是购房用于自住的购房者同时带有投资的目的，认为房价会持续上涨，手上的资产会增值，比持有现金要好的多，说全民投资虽然夸张，但从投资欲望层面来看，其实也一点不为过，那个时候，买房的人基本上是忽略了楼价下跌这个可能性。即使是处理政策调控的当下，“房产最保值”这种观念其实还是根深蒂固，大部分的二手业主不愿放盘，怕的是像08年那样踏空，错失房价下一轮暴涨的良机，这种执着其实就是“房产最保值”、“房价长远上涨”观念的外在表现，这也正正反映出在他们心目中房屋就是最理想的投资品。
在市场经济里，住房作为商品无可厚非，但买房是只赚不赔的买卖就值得怀疑，不少人对此深信不疑就更加不可思议了。07年全民炒股，在沪指还在6000点以上时，相信大部分的股民还是深信买股必赚，虽然楼市和股市不能直接对比，但是同样是全民投资的现象是否应引起足够的重视呢？
市场经济离不开供求关系的原理，楼价是否永远上涨，买房是否只赚不赔从供求关系可能很容易地看出来，而其中一个重要指标就是空置率，空置率就像商品库存一样，是市场人供求关系的晴雨表。可惜目前仍没有官方一个数据，是空置率不重要还是有关部门不懂如何统计呢？还是空置率这东西“不能说得太细”呢？近日中央电视台的记者通过早数人，晚数灯，算出了不少名楼的空置率，高达30-50的空置率让人担心，而京津新城、天津万科城等一个个占几千亩的空城更是触目惊心。虽然只是部分城市的个别楼盘，但面对这样的数据，有关部门难道仍能置若罔闻？
通过限制需求的政策是治标不治本的，处理不好市场可能出现报复性的反弹。要调控好市场，应从供求关系入手，制定政策的前题就是充分客观了解目前市场的供求现状。要让房地产市场平稳发展，让房屋居住价值的理性回归是关键，这也是政策宏观调控的最终目的。脱离了使用价值，房产将是下一下大蒜和绿豆，或者说，大蒜和绿豆是房产的翻版！
