楼市调控第二轮信号频发，国土资源部部长徐绍史近日也表示，目前全国房地产市场呈现出量跌价滞态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整。房价何去何从？
在我市某事业单位工作的市民小贾，近两年来为买婚房几乎把全市的楼盘都跑了个遍。2008年底到2009年上半年期间，房价的滞涨甚至个别楼盘的降价促销，曾给了他无限希望，但从2009年二季度之后，房价的报复性反弹让他一度郁闷。
小贾告诉记者，去年初他相中我市中部的某楼盘，当时该楼盘的起价为每平方米6500元。因为当时全国的房价涨势趋缓，小贾相中的楼座又没有开盘，他就选择再等等看。没想到去年底，当小贾再次致电该楼盘的售楼小姐时，对方告诉他，他想买的楼座均价为每平方米8500元。“现在，这个楼座的均价已经近9000元了，”小贾的语气十分无奈。
今年以来，“国十条”等楼市调控政策的接连出台，又让小贾燃起了小小的希望。有关统计数据显示，进入7月份后，我市楼市日成交量连日下滑，不少购房者在猜测：一直在缓慢攀高的房价难道真有可能降下来？日前，有关专业人士在解析房价及房价调控时指出，本轮房价上涨的根本原因是去年天量的货币投放量，形成过度充裕的流动性，因此，应稳定房地产资本层面的供给和需求，同时引导资金从热点城市住房领域流入发展型的二线城市，支持城镇化进程及新兴的经济区。
GDP、城镇化和房地产市场三者结伴同行，必定是未来房地产业发展的长期推动力。
全国工商联房地产商会会长聂梅生日前来济参加有关论坛时曾表示，资本大举进入房地产市场，市场逐利行为不可避免地会推动房价大幅上涨。房价上升是流动性过度的显像，究根求源还得从资本层面解决，解铃还需系铃人。
她认为，影响房价的因素分长期、中短期和当前三种。长期因素一般会影响5—10年，包括经济增长、GDP增长、城镇化率增长等因素。中短期因素一般会影响1—3年，包括调控政策、货币政策、土地政策等。而当前影响房价的因素一般影响时间为一年左右，主要是货币政策调整、流动性控制、防止房地产过热、经济过热，以及高杠杆引起的高房价风险、世界经济复苏过程中的动荡因素、通胀预期、人民币升值等。
从城镇化取向分析影响房价的长期因素，根据国家统计局调查数据，25-45岁群体是购房主体，我国的城镇化率每年上升约1百分点， 城镇人口增加1400万。人口年龄结构和城镇化是支撑我国住房需求增长的长期因素，但短期内不是促使房价加速上涨的主要原因.此外，城镇化是拉动内需的主要动力，统计数字显示，中国城镇每增加1人，可拉动10万元内需；美国每增加1%城市人口，可拉动25%消费。
GDP和城镇化同步快速互动，是未来房地产长期发展的推动力。西方发达国家大部分是在二战之前完成了城镇化进程，二战之后30年完成了工业化进程 ，即人均GDP从3000美元增加到15000美元 。和发达国家所不同的是 ，中国经济增长和城镇化同步快速推进互动，2009年大力用“铁、公、机”基础设施投资拉动经济，进一步刺激了GDP和城镇化，结果也助推房地产市场，而以上三者结伴同行，必定是未来房地产发展的长期推动力。
房地产调控已由非常态变为常态，房地产开发资金充裕度开始下降，但开发商总体仍不差钱。
近年来，我国房产调控政策频出，专业人士认为，10年5次调控说明政策取向会对房地产市场起主导作用，我国的房地产调控已由非常态变为常态。2009年，我国土地价格环比增幅持续上升，“地王”争抢和“面粉贵于面包”现象重现。全国84个城市土地抵押贷款25856亿元，比上年增加42.8%，土地价值的快速提升直接推动房价上涨。
从当前因素看，持续几个月调控之后，今年5月份的数据显示，房地产投资继续增长，全国房地产开发投资比上月增长19.4%；房屋新开工面积环比增长17.9%，房屋竣工面积环比增长7.1%；全国房地产开发企业土地购置面积环比增长24.6%，土地购置费环比增长43.7%。从投资去向看，投资惯性转向非热点城市，不少开发企业逢低购入土地。
从资本层面的调控效果看，1-3月房地产投资与房地产资金来源比值为1：2.46，4月比值为1：1.6，5月比值为1：1.54，而2009年全年平均为：1：1.58。这说明，房地产开发资金充裕度开始下降，但开发商总体仍不差钱。
未来政策指向将继续严控资金杠杆率，降低信贷风险。
今年6月，银监会发布数据，房地产贷款余额占比已达20%左右，少数股份制银行已突破30%。如计房地产抵押的其他贷款，已达信贷总量的一半。为此，银监会强调将加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险，此外，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严限各种名目炒房和投机性购房，并继续要求各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试。
这也使得房地产市场面临的不定因素增加。我市有关分析人士指出，因欧元贬值，人民币已经被升值18%，人民币升值将有利于进口，但对出口不利。外因通胀和内因通胀，一旦形成通胀压力，势必要紧缩货币，在通胀预期之下房价会持续走高。经济在升值和通胀的压力下形成“三明治效应”，资金向虚拟泡沫的夹心层转移，促使资产价格继续上升。因此，分析人士认为，今年的金融政策会在控制通胀、资产泡沫、人民币升值和稳增长之间选择调整。
