进入５月份，在国务院和部分城市一系列房地产调控政策的“重压”之下，一度高烧的楼市似乎进入了“冰冻期”：中介市场门可罗雀、银行拧紧信贷“龙头”、楼市重现打折促销……
尽管一些城市房价猛涨势头有所趋缓，但人们也发现，不少地方调控政策仍“按兵不动”，房地产商降价仅属“少数行为”，银行放贷“暗门”五花八门，种种迹象均表明房地产市场仍处深度博弈状态，房价“坚冰”能否解冻，中国楼市能否回归“平稳健康”，仍然扑朔迷离。
“地方版”调控跟进
楼市进入“冰冻期”
到目前，北京、深圳、青岛等热点城市已出台房地产调控政策，相比“国十条”，实施更严厉的信贷政策是“地方版”调控政策一大特点。４月２３日，青岛市率先发布楼市调控细则，除限制外地人购房外，要求商业银行可根据风险状况，以家庭为单位暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
４月３０日，北京市出台了“最严厉”的“京十二条”，除了暂停第三套房贷、限制外地人购房措施外，首次提出了同一家庭限购一套新房的“限购令”。５月５日起，北京市公积金贷款购买二套房首付提升至五成，公积金购第三套房暂停发放贷款。
５月６日，深圳市楼市调控新政策出台，包括执行差别化信贷政策、限制炒房和投机性购房、推行人才安居工程等。
“地方版”调控政策效应已初步显现，楼市观望情绪浓厚，房地产交易陷入“量减价滞”状态，部分地区楼盘价格出现松动。中国指数研究院对３５个城市的监测结果显示，上周（５月３日－５月９日），有２６个城市商品住宅成交面积环比下跌。
在信贷收紧压力下，连日来北京商品住宅交易量持续低迷，不少房产中介处于半歇业状态。据北京市房地产交易管理网统计，５月１０日，北京市新房现房和期房网上签约量分别只有６６套、１０１套。
在深圳，二手房市场在新政策出台后大幅下挫。据深圳市规划和国土资源委员会数据统计，上周二手房市场共成交２５０９套，环比下降３５．３％。一二手房总成交２７９９套，环比下降３２．５％。
ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹表示：“从目前市场反应来看，调控政策发挥了作用，看来房地产市场已进入了一个‘冰川季’。”
楼市博弈加剧
房价“坚冰”仍未“解冻”
随着“地方版”调控政策显现一定的“杀伤力”，楼市遇冷，但专家提出，目前楼市正处于政府、银行、地产商、购房者的多方博弈状态，观望情绪浓厚，房价并未出现整体松动迹象。
“地方版”调控政策进度不一，不少地方仍在观望和等待。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，部分城市房价上涨过快的主要原因是供求矛盾突出，也与一些地方和部门认识不到位、落实调控政策不力等原因有关。
现有调控政策的“执行力”遭遇考验。记者最近以购房者身份走访了楼市，结果发现仍有不少曲线炒房的“暗门”。一是通过个人消费贷款的方式“绕过”住房贷款；二是无房户同时通过不同银行购买多套房均可享首套房优惠。一位银行业人士说，购房者可以通过个人消费贷款、透支信用卡、小额无抵押贷款等方式获得资金，银行只要有利可图，大多不会拒绝。
中原地产华北区董事总经理李文杰表示，目前政策仍有漏洞，由于银行系统没有实现全面联网，在一地买房后可以到异地贷款，并且有的银行并没有完全落实限贷措施。此外，“第二套住房认定标准”目前尚未明确，地方在执行过程中有难度。
尽管部分地区出现了房价回落迹象，但波及面和降价幅度有限，多数房产商对降价仍“保持沉默”。
降价声势较大的恒大集团，宣布公司楼盘从５月５日起实行８.５折“让利”促销，但这些楼盘大多不在核心城市，并且该公司媒体部一位负责人表示：此次促销是既定的市场策略，和调控政策没有直接联系。李文杰说，降不降价跟房地产商手里的资金量有关系，如果不急于回笼资金，降价的可能性就不大。
楼市遇冷，是否会对相关联行业产生波及效应？一种观点认为，当前调控政策不可能持久，因为楼市停滞将波及钢铁、水泥、家居等相关行业，产生“多米诺骨牌”效应，政府将很难承受经济压力。不过，多年从事钢材贸易的中间商贾勇超并不认同。他对记者说，今年螺纹钢价格最高时达到了４５００元左右，楼市调控开始后，各地区螺纹钢短时间内出现了３００元左右的跌幅，目前价格已逐步企稳。
“总体来看建材价格仍处历史高位。”长期从事钢铁行业市场分析的研究人员满容容说，根据我们对几大钢厂出厂价格的监测，受房地产调控影响，４月中旬以来螺纹钢曾出现一波急跌，但今后价格下跌空间有限。
房价“理性回归”仍需综合施治
业内人士认为，由于此轮楼市调控政策的指向性非常明确，“遏制部分城市房价过快上涨”的目标并不难实现。
华远集团总裁任志强说，如果房价降不下来，政府还会继续出政策。不过，业内人士分析认为，当前的调控措施仍属权宜之计，从长期看要推进中国房地产市场步入“平稳健康”发展，仍需一个更加成熟、系统的政策框架和制度设计。
“北京楼市调控的当务之急是增加土地供给。”潘石屹认为，此次北京之所以出台如此严厉的政策，一个原因就是商品房存货缺乏。北京商品房一年的销售量为２０万套，但目前真正能拿出来出售的房子只有三四万套。值得关注的是，经济适用房上市交易、小产权房等政策将对楼市供需产生怎样的效应，也有待观察。
政府与房地产业的高度关联能否“松绑”，在本轮楼市调控中值得关注。潘石屹说，中国的开发商与政府、银行的关系在２００８年底曾有调整机会，但未过太长时间，一些地方政府和银行即开始“救市”行为。
保障房建设力度步入快车道。齐骥透露，住房和城乡建设部正在会同相关部门制定２０１０年到２０１２年全国保障性住房建设规划，这个规划将在今年７月底以前向社会公布，主要包括各类保障性住房和棚户区改造计划的内容。北京市提出，今年将确保完成新开工建设和收购政策性住房１３．６万套，占全市住宅新开工套数５０％以上，竣工政策性住房４．６万套的工作任务。
开征房地产保有环节税收的呼声也日益高涨，但如何提高可操作性、避免“误伤”普通购房者权益是必须把握的原则。潘石屹说，房产保有环节征税应以别墅、多套房等为征税对象，计税标准可以从第二套房算起。深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，政府对楼市的调控应该多管齐下，出台物业税或房产持有税是平衡楼市供需平衡的根本之道。
遏制房产投资投机要堵疏结合，必须拓宽投资渠道，否则炒房资金从大城市撤出后有可能向二三线城市转移。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松说，这是关乎金融业健康发展的一个重要问题。
