新政的“药效”还在进一步显现,有条件的开发商逐渐开始调整产品形态以适应新政。新政令成都楼市出现了新的发展趋势,在产品形态上开发商开始主动往两头跑:放弃原来的中间市场,抢刚需、抓“再改”日渐成为趋势。“总价50万到100万,所谓的改善性楼盘正在成为夹心层,瞄准首次置业的刚需楼盘和针对‘再次改善’的真正高端楼盘、豪华别墅成为趋势。”业内人士透露,“首改”楼盘、投资性楼盘的日子将越来越不好过。
“不主动调整,你将会被调整”
新政就是打击楼市的投资性、投机性以及盲目的"改善性",如果你刚好在打击的范围,不主动调整肯定你将第一个“被调整”,这就是今天的楼市。正合地产研究人士告诉记者,目前他们已经开始给自己的房企合作伙伴建议,“尽快调整产品策略,要不做小要不做大,往市场的两个极端走肯定是趋势”。
此轮调整远郊的物业反应最灵敏。“我们加快了温泉度假精装公寓的推出,公寓板块已经命名为‘峰景’系列,公寓户型面积只有五六十平方米,总价40万元左右,比起之前动辄百万的别墅肯定会更受欢迎。”花水湾温泉度假小镇开发商中铁二局项目负责人刘斌告诉记者,度假公寓之前早有规划,只是新政出台促使其提前推出。即将推出的公寓全部为温泉精装房,此前100平方米以上的别墅组团后续房源可能会推迟上市,而更为奢华的“庄园组团”是花水湾项目的高端物业部分,中铁二局方面考虑可能会提前亮相,样板区最快在年内就能对外展示。刘斌表示,项目前期销售势头良好,新政出台并没有造成退房,但随着新政的深入实施,大开发商都应该做好应对准备。
“退潮了,你就看得见哪个没穿底裤”
一直坚持刚需市场的万科最近特别风光,新政出台后万科可是偷着笑。上周六,万科·金润华府6号楼开盘,当天成交70套;同一天开盘的其他5个楼盘,最多卖出30多套。另外,新政出台后第一周万科·海悦汇城开盘,当天卖出180套,如今200多套房源已售罄。
“万科一直瞄准的是刚需市场,套二是主力户型,尤其是婚房。过去市场好的时候一定看不出万科的套路,反而被说成太保守,但现在显现出了万科的前瞻性。”万科内部人士分析,万科一直是按照人的生命周期来划分住宅市场,为购房者提供结婚、生子各个阶段的住宅,今天看来这样的策略完全正确。
无独有偶,坚持开发中小户型楼盘的合能地产,在本次房交会上接待客户超过3000组,诚意登记客户也达到2000组以上。“市场增加了我们继续做好刚需市场的信心,现在合能·四季映像1期已经全部售罄,7、8月2期会开盘。新政出台对我们这样的开发商反而是好事,提前让整个市场洗牌。”合能地产策划经理马学温说,退潮了,你才能看见很多真实的情况。
新政淘汰“伪高端”
新政出台就像是在挤一支没有打开盖的牙膏,牙膏被挤到了两头。除了中低端的刚需市场外,新政也加剧了高端住宅市场的竞争,只有噱头、概念,没有软硬件支持的伪高端住宅势必首先被淘汰。
“新政不是令所有开发商都转做刚需住宅,我们在金沙开发高端楼盘的计划没有变。”宏信房产营销总监刘丽萍告诉记者,宏信房产与大明置业合作开发的新项目即将亮相金沙,其主力户型集中在128~192平方米,肯定是高端住宅。另外,合能在金沙片区的新项目也定位为高端,主力户型面积150平方米。
刘丽萍分析,今天金沙片区二手房都是8800元/平方米起价,买二手房也还需要首付5成。如今成交量都还有上升,改善性需求在金沙有较大市场,当然主要针对“再次改善”。马学温也告诉记者,购房者在买高端楼盘时反而贷款比例不大,不像首次购房那样,但你要做出真正打动高端客群的产品才行。
据中铁二局内部人士透露,有望在年内亮相的花水湾庄园组团、大独栋组团将会非常高端,很多豪华的设计将超越传统想像。“面对真正的高端客群,首付5成、利率1.1倍也是没有抗性的,就看你的房子是不是真正的高端楼盘。”
