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楼市调控如何避免“一严就降一放就涨”

    由于关注的视角不同,当下的房贷新政也“公说公有理,婆说婆有理”。政府和经济学家都关切这个房贷新政能否抑制房价过快增长,而普通的民众则关注房贷新政能否让房价降下来。调查显示,七成网民认为房价将降低10%-30%,而部分开发商则坚称“五一”绝不降价。

    房贷新政主要是通过金融杠杆抑制资本的过度流动性,避免楼市的投机风潮泛滥,同近期出台其他的相关政策相比,房贷这套政策组合拳的效果如何,选择权其实在于民众。就是说,如果你不购买房产持币观望,这些政策利好会自动生成,从而让房地产商们在焦灼中被迫接受降价。

    问题是,前些年出台了那么多的楼市政策是为了经济的健康发展——比如,去年出台刺激楼市的政策据说是国际金融危机下为了保增长,今年的房贷新政则被解读为经济形势好转下对房地产依赖性降低,而让政府可以腾出手来治理房价——从中可以看出,如果对房地产的政策调控,总是陷入“一严就降一放就涨”的恶性循环,刺激楼市的政策导致楼市价格飞升,抑制楼市则带来交易量急剧萎缩、市场萧条,那么,对于房地产业的健康发展终究是不利的,依旧会导致民怨沸腾。

    自前些年房地产被定位为支柱产业以来,类似于“警惕房地产绑架中国经济”的质疑声就从未间断过。这样的说法,既是建立在现有财税体制下,房地产往往是地方财政主要来源的事实基础之上,也和房地产业本身具有的高度资源聚集性和拉动效应有关。可以说,对于地方政府来说,大力发展房地产业,以此促进经济和城市的发展,实乃一个不需要费脑筋就可以起到多种综合效果的杠杆。

    谁都知道,天下没有包赚不赔的生意,也没有只涨不跌的市场。对于任何一个行业来说,无论源于其制度设计或市场结构的先天缺陷,还是人为炒作,如果没有真实的市场需求作为基本支撑,其发展都是难以长久的,越辉煌越耀眼、泡沫膨胀得越大,破灭起来也就越惨烈。1997年亚洲金融风暴爆发,一些国家和地区的房产价格一夜之间缩水70%以上,无疑是一个令人触目惊心的提醒。

    因此,今年以来,房地产市场随着宏观政策调控面的变化而走软,本可成为楼市以价格指标为先导,倒逼市场参与各方重新梳理利益边界、重整市场结构,使行业向其真实价值回归的开端。但是,现在看起来,笔者担心如果政策调控流于短期考量而没有长远筹谋,这一系列“抑市”措施的连环祭出,就如同去年救市政策一样,起到的依旧是短期效果。

    无论是个人还是社会,都不能好了伤疤忘了疼,当前除了考虑抑制楼市投机风潮的目标之外,似乎还应该考虑一旦地方政府与开发商无法承受硬着陆压力,在各种利益牵制下政策松动,导致又一轮房地产价格报复性上涨的可能。

    如果市场基础不调、结构不改,房地产市场就难以摆脱行政调控的工具和地方政府的羽翼这类角色,就难以实现真正独立而健康的发展。因此,对于当前沉疴缠身的房地产市场来说,政策调控绝不是简单地以金融手段来刺激托市或打压房价,而应从土地、财税、市场准入等方面着手,实行综合彻底的制度变革,重新设计房地产市场的运行逻辑和游戏规则,以符合民众住房需求和真实意愿的业态,来建立健康和可持续的发展格局,从而维持一个平稳发展的楼市,这才是公众所期待的。

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