提要：4月以来，国土资源部、住建部、国资委、银监会、保监会等多个部门陆续出台了抑制楼市泡沫的若干组合拳。扩大供给也不仅仅是增加开发量，最重要的一条是发动和唤醒那些存量住宅中变成闲置的住房资源，这也是扩大供给。
金陵晚报讯4月以来，国土资源部、住建部、国资委、银监会、保监会等多个部门陆续出台了抑制楼市泡沫的若干组合拳。楼市新政会否压制正常的需求？对地产商为何没有下重手？还有哪些政策后手？作为地产商的顶头上司，住建部的表态格外惹人关注。
应多家机构的强烈要求，住建部政策研究中心的主任陈淮日前专门通过电话会议，答疑解惑。本报记者作为受邀者，亲身感受到交流中的凝重气息。
挤掉楼市“癌细胞”
机构：这次地产调控政策的力度超过了2007年，非常罕见，政策出台的背景和意图是什么？
陈淮：今年以来，房地产市场出现了价格异常波动，特别是在沿海大城市，房价上涨引起了社会强烈反响；此外，市场也存在着有意挑战政策的趋势。与以前楼市异动不同的是，在这一轮的价格异动中，出现了少数非理性的央企和恐慌性的投机需求。
政策出台的意图，是改善人们对房地产的预期，抑制房价过快上涨。不要把一些三年五年甚至八年的需求都集中互换到2010年来，导致一种恶性循环。
机构：现在楼市调控政出多门，能大致梳理一下么？
陈淮：调控着力点在四个方面。第一，松地根。地价和房价是相互关联的，今年的土地供给比去年大概要翻一番，这是应对地产市场异动的一个重要措施。第二，紧银根。很多人认为现在的调控是在防通胀，事实上不是，就是针对房地产供求关系、投机力量的精确打击。第三，扩供给。大家请注意，迄今还没有一条政策是针对开发商的扩大再生产进行限制。显而易见的政策意图是，我们不希望由此影响到投资规模、开工总量以致伤害到供给，这和以往的政策有着明显区别。第四，加大保障房力度。这是坚定不移的，而且力度会日益加大。
我觉得，调控的目的就是把市场中不健康的成分，特别是像癌细胞一样快速繁殖的不健康成分排挤掉，这对房地产市场是很大的利好。
不打击合理住房需求
机构：看多房价的人喜欢拿楼市存在刚性需求作为理由，在城市化进程中，真实需求究竟有多大？
陈淮：社会上永远有一部分人，无论如何也没有力量解决自己的住房问题，别说买房子，租也租不起，就得靠无偿提供住房。美国现在有6-7%的无家可归者，中国要占到20%-25%，这是一个绝对短缺，属于“脱困型需求”。
随着中国城镇人口基数不断扩大，“基本住房需求”数目也在扩大，标准不断提高。我清楚记得，九十年代初，北京重点高校里给两个青年讲师一间筒子楼，那是特批优惠，共有一间房就叫脱困；现在脱困的标准提高到共有一套房了，今后标准还会提高。
除了基本住房需求外，“适度改善性需求”是需求中占比最大的。去年中国城镇住房面积130亿平方米，除以6.2亿城镇人口，人均不过20平方米出头，户均不过60平方米，60平方米就是初步脱困的经济适用房水平。从全面小康相对应的居住需求来看，适度改善性功能的住房起码户居90平方米。
我们预计，2020年前后中国城镇有20%-30%的家庭应该住到“享受型住房”里。什么叫享受型需求？户居面积在160-220平方米，拥有书房、健身、娱乐等多种功能空间。这些功能也是老百姓合理的需求，不是一种奢侈和浪费。
机构：现在说要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的作用，部分城市也表示要试点住房消费税，真的会征收这个税么？
陈淮：消费的引导是多方面的，奢侈型的需求是以浪费资源、炫耀财富为目标的，要坚决抑制的；改善型、享受型属于合理范围内，不会打击，但也不会给你优惠；脱困型或者基本需求型则要给予支持保护和补贴。对于房地产税费的改革，基本方向是要清费、明租、正税，清理不合理的、附加在整个开发交易持有环节的收费。
大家要形成一个合理的住房消费观念，和支付能力、风险承受能力相适应，而不是远远超出社会发展水平，这需要政策的引导和调控。
机构：政策说，对房价上涨过快，以及供给紧张的地区实行第三套房贷款以及异地购房的限制，这个“地区”是如何界定的？
陈淮：这属于政府行政部门未来要发布的细则。房价上涨过快，恐怕也要因城而异。沿海各大城市，在过去几年多来，特别是去年末以来，都属于房价过快上涨。
国企不应借楼市与民争利
机构：地产新政会对开发商造成什么影响？
陈淮：我倒觉得对开发商影响最大的还不在目前公布的系列政策中，更重要的是观察后半年经济增长、通胀变化以及对应于这两个格局的货币政策，那才是真正影响开发商的。
机构：根据新政的说法，国有企业今后真的不能再参与房地产开发了？
陈淮：央企非主业不得进入房地产业，从2003年就明确规定了，但这些大央企都有背景，所以国资委在前几年也没能禁止，这一次借机会清理了78家非地产主营的央企也是还了一个历史性的欠账。就我个人的理解，除非是城投公司，或者一些明确的以房地产为主业的企业之外，国有资本不应当进入那些以盈利最大化为基本目标的领域。
机构：您怎么看待调控后的楼市供求趋势？
陈淮：房地产供给和需求从来就不是一个同步运动，今年的供给要增加，取决于几年前的土地和资金供应情况，那就导致了有可能某一年是供给的大年、需求的小年，某一年是需求的大年、供给的小年。扩大供给也不仅仅是增加开发量，最重要的一条是发动和唤醒那些存量住宅中变成闲置的住房资源，这也是扩大供给。
