2009年，随着应对金融危机的一揽子经济刺激政策的全面实施，以及中央和地方政府促进房地产市场的多项优惠政策的落实，房地产市场由回暖到显著放量，再到火暴异常，房价呈现节节攀升的走势。年末，中央相继出台一系列房地产市场调控政策，以遏制部分城市投机炒作和房价过快上涨的势头。展望2010年，房地产投资将保持稳步增长，较高的房价将在调控中趋于平缓。
2009年房地产市场走势的成因分析
2009年房地产市场运行的基本情况，主要有如下几个特征：商品住房市场由回暖转向火暴异常；房地产开发投资增速呈现逐步回升的态势；住房价格快速回升，一些城市涨幅过大；年末房地产调控政策陆续出台。
综合来看，2009年房地产市场出现量价齐升的亢奋形势，是由多种因素导致的。
第一，鼓励住房消费需求政策激活了自住型住房需求。
2008年下半年开始，从中央到地方，各级政府集中出台了一系列力度较大的鼓励居民住房消费、活跃房地产市场的政策，据测算，这些政策综合作用的效果可降低居民购房成本10%—15%，自住型需求在房价有所回调、政策大力度刺激之下显著提升，2009年初，小户型、低价位的市场开始启动，使房地产市场一季度呈现回暖的迹象。
第二，大量投资者购房，推动了住房需求的扩张。
政府为了应对全球金融危机，采用了多项措施刺激国内消费，放宽了对于房地产市场的金融调控限制，特别是大规模新增信贷的投放，使得住房信贷环境相当宽松，更多资本投入到房地产市场中。在下半年通货膨胀预期增强的情况下，更多人选择了投资住房保值、投机炒房获利。从二季度开始，大户型的中高端住房市场开始活跃，二手房市场交易火暴，住房市场需求结构发生明显变化。据美联物业调查显示，在2009年三季度，北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达65%。
第三，恐慌性心理透支了商品住房消费的需求。
2009年下半年，在房价持续快速上涨的刺激下，加上货币放量供应，新增信贷大规模投放，导致市场上通胀预期增强，恐慌性心态激发了更多的入市行为，房价不断走高又加剧了人们的恐慌性购房。到年末，对优惠政策调整的担心又强化了人们争搭末班车的心理，大大推动了商品房交易规模，不少城市甚至出现了“抢房”的极不正常现象。
第四，开发商捂盘行为加剧了市场的供求矛盾。
在2008年房地产市场低迷期，开发商拿地、开发的意愿不高，房地产投资大幅下降，导致2009年商品房供给量出现不足。而诸多需求成分的叠加则放大了市场需求，使供求矛盾加大。2009年房地产市场火暴，开发商资金较为宽裕，并预期未来房价仍会继续上涨，因此，许多房产项目或以各种理由延迟开盘，或采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度。开发商捂盘行为无异于“火上浇油”，人为制造“房荒”，加剧了市场供需紧张局面，在“供不应求”的环境中开发商不断抬高房价。
第五，土地价格上升过快，地价、房价相互推高。
2009年货币供应量相当宽松，通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一线城市出现了土地竞拍火暴、土地溢价过大和“地王”频现的情况。土地价格不断创新高，影响了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平。
2010年房地产市场展望及政策建议
2010年房地产的走势取决于市场供求状况，更取决于房地产政策调整落实情况。
第一，住房供给将有所增加。
首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2010年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套(户)数比2009年增加三分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2009年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2009年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1—11月新开工面积同比增长15.8%。2009年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。
第二，住房销售将趋于平稳。
金融危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火暴，促使一部分潜在需求进入“抢购”行列，购买力被提前预支；高企的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2009年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2010年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。
第三，住房价格将由高位盘整转向回落。
2010年初，虽然大部分需求持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。
第四，房地产开发投资将保持稳步增长。
继续向好的宏观经济，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。
那么在2010年，如何确保房地产市场平稳健康发展？一方面应注重房地产调控政策落到实处，抑制市场炒作和房价的过快上涨；另一方面，应注重政策的连续性和有效性，正确处理防泡沫和促消费的关系，促进房地产市场平稳发展。
建议主要采取如下措施：
第一，针对市场上存在的局部地区市场过热、房价上涨过快的问题，2010年房地产政策调控目标应该是：保障低收入群体的住房，鼓励购买自住型和改善型住房，遏制投机炒房，以促进房地产市场健康发展。
第二，根据调控目标，应清理、调整现行的房地产调控政策，包括中央和地方出台的一系列政策，对有利于鼓励自住型和改善型消费的政策要保留，对有些政策要进行调整甚至取消。对政策的延续和调整都应及时、明确地公布，避免市场因过多猜测而引起恐慌。在调控政策出台后，还应督促认真贯彻落实，切实发挥政策的效力。
第三，实施“有保有压”的住房消费政策，对首次置业的优惠政策要保持不变；明确改善型住房的界定标准并给予一定的政策优惠；通过税收和信贷政策严格限制投机型购房。金融监管部门应强化信贷审查和监管，防范金融风险。
第四，物业税有利于遏制投机炒房和提高存量房的使用效率，应加快物业税改革进程，通过扩大试点，总结经验，探索由空转到实转的有效途径。
第五，支持和培育租赁房市场。随着房地产业的发展，社会的住房存量资源越来越多，应该给予税收等优惠政策，吸引这部分资源进入租赁市场，解决部分居民尤其是刚就业的年轻人住房难的问题。同时，应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，逐步形成规范的房屋租赁市场。
(廖英敏作者单位：国务院发展研究中心)
