2006年9月结构封顶，2007年3月竣工，至今却不对外销售。这个“传奇”故事，发生在上海一个叫“中星美华村”的楼盘项目。
中国证券报记者实地走访了“中星美华村”，该小区位于长宁区中山西路1350号，小区的主干道已经铺成，立面已装修好，但景观湖及绿化尚未进行整修，只有少数工人进出，大楼出入口也无人看守。
“中星美华村”所处的地段被称为上海的“金虹桥板块”，随着大虹桥概念逐渐清晰，该区域房价一路上涨。2006年，该地段的高档商品房均价约2万元/平方米，如今一般商品房均价也已达到2.5万元/平方米。
“中星美华村”一名工作人员说，项目要到今年年中才对外出售，单价预计要五六万元。按此计算，“捂”了3年，其身价实际上已经翻番。
无独有偶，上海闸北区不夜城板块的时代欧洲公寓“捂”了5年之久。该项目由上海瑞隆房地产有限公司开发，2003年动工，2004年底主体工程完成。按照常规，开发商拿到土地开发权一年以内就要达到预售标准，拿到预售许可后就要对外销售。
然而5年过去了，时代欧洲公寓却从来没有对外销售。而5年间，周边楼盘的价格已经从2004年的每平米9000元涨到了目前的每平米28000元。
在上海，部分楼盘项目的建设施工周期过长并非个案，有些甚至长得离谱。从开工到开盘开发期超过5年的屡见不鲜，甚至有超过7年开而不售的。
上海有很多项目名义上早已开工，但开工后长时间没有快速推进达到预售，有些项目开工只是挖个坑、打个桩，放上几年晒太阳，其实就是在“捂地”，“醉翁”之意不在开发楼盘，而在转手倒地牟取暴利。
针对类似的“囤地”行为，国家规定：超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回使用权。可在上海，囤地五六年不开发的现象比比皆是。
在实际操作中，有的楼盘已封顶，但外立面工程一直拖延，延缓施工速度推迟办理预售证的时间。有的虽然已有预售证、对外也表示在售，但暗中“封盘”，声称已被预定，无房可售。
易居中国分析师薛建雄介绍，“捂盘惜售”的手段主要有三种：达到预售条件，却迟迟不去办预售许可证；分几批办预售许可证，分几批推盘；拿到了预售许可证，却没有在规定的15天之内开盘。
他表示，虽然土地出让和开工的相关文件对开工投资比例有一定要求，但并不详细和明确，至于预售时间，更没有涉及。
“商业行为很微妙，捂盘、捂地很难界定和防范。现阶段，房价涨得这么高，少见哪个楼盘因为捂盘被政府强制收盘，也少见哪块地因为‘晒太阳’太久被强制收归政府的。”薛建雄说，“政府没有规定建到什么程度就得卖，所以也没有罚的依据。”
上海市政协委员江宪认为，“捂盘惜售”已然成为楼市常态，而居高不下的房价与“捂盘惜售”有着密不可分的关系。虽然目前从中央到地方政府都有关于打击捂盘、囤地的规定，但是一到执行环节就往往变了滋味。
