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房市“调控效应”魔咒能否摆脱?

    据《上海证券报》报道,国新办日前再次召开新闻发布会,住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责,详细解读“国十一条”的政策措施,旨在向广大民众传递相关部门加强调控的决心。国土资源部也于近日要求各地在2010年1月底之前,完成清查处理闲置土地。部分城市,如上海,已响应号召曝光了近期拟重点整治的闲置土地名单。

    一边是从中央到地方、调控政策的接连出台,一边是开发商有恃无恐,地王依旧频频诞生。按道理说,无论是土地出让金首付比例的提高,还是加强对闲置土地的清理整顿、敦促开发商加快建设周期,这些政策理应引导未来土地市场及房地产市场更加理性化发展。但是,中原地产土地监测系统显示,土地交易依然畅旺,2010年第一周,10个城市成交地块80幅,均出现大幅溢价,北京某地块溢价率甚至高达599%,此外,在二线城市如重庆、成都,土地盛宴也在上演。

    在严厉的调控新政之下,房企依然勇敢拿地,究其原因,是因为以往房价“未跌已救”的状况,让更多房企发现,房地产实乃政策之软肋,形成了政策只会助涨、不能领跌的预期,尽管市场可能会因调控出现一定的波动,但房地产价格却是越调越高。这种非同寻常的“调控效应”,让更多的房地产开发企业不再害怕房价下跌。

    中国房地产问题,从来都不仅仅是市场本身的问题,这就使得很多仅针对楼市的政策,难以标本兼治,毕竟楼市大落必然导致GDP大落,而这个恰恰是很多人不能接受的。这或许正是楼市政策总是出现“调控效应”的根结所在,亦是房地产企业底气十足、敢于和政府博弈的原因。

    可以明确,中央政府已充分认识到房地产的“泡沫风险”,并在行动上有意抑制泡沫膨胀。但政策在执行过程中,难以真正遏制房价泡沫化。比如,全面推进城镇化的思路,若地方政府执行时有意无意地引导一下,房价泡沫就可能由一线城市向二三线城市扩散。再比如,当前大力推进的保障性住房建设,如果不能够泾渭分明地划分服务对象,那么“双轨制”就会滋生腐败与寻租,而难以根本性解决问题。

    另外,地方政府的土地财政依赖症,也使得其在进行房地产调控时往往不够强硬和持久。就拿上周末上海的土地清理整顿工作来说,从表面上看,主管部门矛头直指闲置土地,态度严厉。但据《21世纪经济报道》,被点名的8幅土地仅是上海各个区县分局上报的相关土地中的一小部分。在处置方式上,也采取了模糊处理,督促开工和收回都有可能,但“能督促开工就督促开工,能不收回就不收回”。其他不少地方政府在闲置土地的处理上,也大都采取类似的模糊态度。

    当然,从近日中央密集出台各项政策来看,房地产市场已经进入新一轮的调控期,调控将成为未来房地产市场的一种常态,未来地方政府、开发商和中央政府的博弈将更为激烈。但是从政策上来说,目前土地政策还未能真正抑制地方政府的趋利行为,通过差别化抑制需求膨胀的政策在执行层面亦可能流于形式,即使推出物业税政策,也可能只是造成买方成本的增加。经过本轮的信贷放水和销售井喷后,房地产开发商资金充裕,根本不必降价求售;而购房者却已陷入惶惶不可终日之中,处于置业高峰期的80后大多抱着房价不会跌的坚定信念,追涨买入将成为房地产价格坚挺的坚实基础。如此看来,每每被历史验证的“调控效应”魔咒,短期内还难以摆脱。

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