开发商囤地倒地成高房价幕后推手

    据11月2日CCTV“经济半小时”报道：截至今年9月底，北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线，只够5个月的销量。对此，SOHO中国董事长潘石屹说：“中国有一批房地产开发公司是从来不盖房子的，就是倒土地的。”记者调查后发现，有差不多三分之一的房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土。北京地产界资深评论人杨少峰认为：“政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，形不成真正的供应量……所以说囤地是造成高房价的一个非常关键的原因。”

    “只倒地不盖房”的开发商竟然有三分之一？这一比例听起来令人愕然，但又是合乎逻辑的，因为商人的目标就是追求利益最大化——既然囤地倒地更加有利可图，开发商当然趋之若鹜。

    地价越炒越高，房价自然水涨船高。在开发商们赚得盆满钵满的同时，意欲购房的消费者们只能叫苦连天了。更重要的是，炒地炒房制造出来的泡沫，还会危害宏观经济的安全。那么，问题的症结在哪里？杨少峰认为，囤地是造成高房价的关键原因，可囤地的原因又是什么？其实，早有专家指出，供地不足才是“万恶之源”——囤地也好，倒地也罢，都是因为土地的供不应求。市场经济的规律以及无数的事实证实：但凡被人囤积或炒卖的商品一定是稀缺的；稀缺的程度越高，囤炒就会越厉害。但国土部门以及地方政府始终不认同这一点，一些专家也总是把房地产的问题归结到开发商的身上。

    “政府供应再多的地，都会被开发商囤积在手中……”杨少峰的这番话，国土部门早就说过。真的是这样吗？在舆论的呼吁下，国土部门也采取了一些行动，比如国务院今年批准的全国81个城市新增建设用地规模较去年增加了16.7%，一些城市也纷纷扩大供地规模，但囤地炒地的现象并没有消失，甚至愈演愈烈——这似乎证明了 “囤地非因供应不足”的说法。但就在同一期节目中，一位业内人士调查称，京、沪、深等一线城市的土地供应远远跟不上住宅销售，比如近三年上海住宅成交量是土地出让面积的2.9倍，北京为1.5倍，深圳更是接近3倍。如果某个城市住宅用地供需的缺口是50%，而用地规模只增加了16.7%，那就意味着供不应求的局面并没有得到扭转，只是有所缓解而已——这能说明土地供不应求不是囤地炒地的根本原因吗？

    增加10%不够，就增加20%；还不够，增加到50%……只要还有人囤地，就一直扩大供应；等供应真正大于需求或者公众的预期发生逆转时，囤地和炒地自然不会再存在，因为到了那个时候，土地就失去了囤积和炒卖的价值。人们常常把土地和住房比喻成 “面粉”和 “面包”，那么真正的面粉和面包为什么没有人囤积和炒卖？这显然是因为面粉和面包的供应都是充足的，价格炒不起来，囤积的结果只能是蚀本！

    那么，地方政府及国土部门为什么始终不愿意大规模扩大土地供应呢？一方面，“18亿亩耕地的红线”以及节约利用土地的政策为其提供了借口；更重要的是，地方政府的财源主要就来自土地出让金，其并不真正愿意看到土地价格的大跌。

    供不应求，必然涨价，这是市场的规律。因此，只要土地市场的供求关系没有根本改变，囤地、炒地以及炒房等行为就不可能消失。即使政府严格执行“两年不开发就无偿收回”的规定，开发商也可以采取拖延开发周期、延迟申请预售甚至主动取消预售、大幅提高房价等手段间接实现土地的“稀缺价值”，房价依然不可能降下来。