华沉思：物业税是否会激起房地产产权制度波澜

    产权制度，是一个社会的基石。

    当中国实行了市场经济模式以后，这种以交换、资源自由流动等为特点的经济，遭遇到了社会基石－－计划经济时期产权制度的制约。于是，伴随着中国市场经济的进程，也拉开了产权制度向市场靠拢的步伐。

    曾几何时，土地的非商品属性被认为是社会主义的基本性优越之一，在市场的冲击下，我们终于选择了两种经济制度边缘性土地制度－－城市土地制度属于国家所有，农村土地属于农村集体所有，代表国家的城市政府，可以出售一定时期的土地使用权，农村土地不能用于房地产开发，如果用于房地产开发，必须首先完成权属的转移，即把农村集体所有变成国有，或者说政府垄断土地所有权买卖市场。

    这样的土地制度，以比较小的改革成本，基本满足了市场对土地制度的要求。但是，一旦涉及深入的问题，这样的产权制度会显示出和市场的潜在矛盾。

    物业税就是其中之一。

    当房价持续快速上升的时候，政府欲想控制炒作、控制房价，物业税是一种手段，因为没有物业税，政府只好让银行来承担物业税的功能，导致银行不是以考虑客户的还款风险为导向，而是考虑客户的“消费行为”（拥有几套房子）“是否合理”为导向，银行难以做到、监管成本很高，这事与规律背道而驰的规定，理当如此。

    于是，物业税再次提到议事日程。

    物业税，征收的难度很大，但是，我以为操作性的问题尽管很大，依照中国人的聪明才智，都会有解决方案，产权上的问题就不会那么简单了。

    物业税是“进口货”，在原产地都是针对的所有权而不是使用权，当我们要推行房产税的时候，社会个体应该有权质问－－物业税是拥有财产的保有税，我们只有一定年限的使用权，真正的保有者是政府，缴纳物业税的也应该是政府，有些像房东出租了房子，应该缴纳物业税而不是租客的道理一样。

    还有一问题也是来自于产权制度的，就是政府的双重身份－－行政管理者和所有者，当政府出售土地和征收物业税的时候，前者是以所有者的身份、规则进行的，后者是以行政管理的身份、规则进行的，中国曾经在把所有者、行政管理双重功能混搅上吃过不少亏，如今，涉及物业税上，似乎又陷入了混搅土地出让金和物业税的功能，操作上应该让本来就难的物业税更难。

    只有一种情况会让物业税简洁，成为中国国情并且有理论依据＝＝因为我们不是针对所有权征收物业税，因此，我们等于把几十年的全部或部分土地出让金，变成物业税分期缴纳。

    市场经济是交换经济，交换的核心就是产权，产权的问题在市场经济中更加重要，例如，当西方要实行市场经济的时候，“私有财产神圣不可侵犯”成为了社会立法、司法等行为的准则。