网友爆料：成都房价真实成本几何

    采用一个楼盘做例子，税率取营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％，在同事那里看到的一份《普通标准建筑安装工程平方米造价参考》作为建安成本（附在文章最后），其他数据没法准确知道，采用一般平均值。除标明外单位万元。

    楼盘简况：成都一二环之间，靠近二环，清水房。占地面积约58372平方米，建筑面积：300000平方米，689万/亩 （准确数据，来源于房地产管理局网站）

地价=58372/666*689=60388

楼面地价＝60388/30＝2012.95元

财务管理费用70万元/月 70*24=1680

建筑成本1500*30=30000

1.按每平米6000计算

300000*6000=180000

代理费1% 18000（包含广告了）

营业税 9000

土地增值税27000（大概算的，和建筑成本差不了多少，吓人哦）

城建税4500

总成本（除地价）＝1680＋18000＋9000＋27000＋4500＋30000＝90180

每平米成本＝90180/30+2013=3006+2013=5019元

2.按每平米7000计算

300000*7000=210000

代理费1% 21000

营业税 10500

土地增值税36000（价格相对高，税率和计算值都高，比建筑成本高了）

城建税4500（因建筑成本不变）

总成本（除地价）＝1680＋21000＋10500＋36000＋4500＋30000＝103680

每平米成本＝103680/30+2013=5469元

每平米价格增加1000，开发商利润并没有增加1000，利润被开发商和税收二一添作五了，开发商获利稍多。

3.极限值计算按每平米5000计算

300000*5000=150000

代理费1% 15000（假定从一开始就卖5000）

营业税 7500

土地增值税15000

城建税4500

总成本（除地价）＝1680＋15000＋7500＋15000＋4500＋30000＝73680

每平米成本＝73680/30+2013=2456+2013=4469元

    很奇怪吗？每平米卖7000，成本都到5469了，结果卖5000一平米还不亏。呵呵。结论是不亏，仍然可以获得531的利润。当然需要成本控制得比较好。

    地价加上建安成本2000＋1500＋税收是4000多点，其实开发商自己匀几个人在一两个月之内地价甩卖，4000多一点也可以赚个每平米1，200百块。不要以为开发商赚的少，截至08年11月，房地产商业贷款余额为5.36万亿人民币，利用金融杠杆，投资回报率高得很。

    亲戚看中的一个楼盘和我上面举例用的楼盘位置差不多，一二环之间，河边，好像均价4300，你以为开发商能亏了吗。

附：普通标准建筑安装工程平方米造价参考值（元/平方米）

结构特征 主要装修标准 平方米造价

框架（多层住宅） 900元

附墙轻型框架（小高层住宅） 1200元

砖混（商住楼）750元

砖混（普通住宅楼） 650元

框架（厂房） 970元

钢结构（综合楼） 1010元

框架剪力墙（综合楼） 1260元

框架剪力墙（高层商住楼） 1560元