从量上看,价格理性回落后保持稳定,成交量逐步回升并基本恢复正常——今年1~4月,广州市辖十区一手住宅交易240.37万平方米,同比增长77%,均价8073元/平方米,同比下降18.7%;二手住宅交易199.49万平方米,同比增长37.6%,均价4613元/平方米,同比上升4.7%。尤其是4月份,一手住宅交易面积达到83.24万平方米,同比增108.2%,环比上升30.9%,是22个月以来的最高点;二手住宅交易面积达到70.55万平方米,同比增76.4%,环比增42.4%,是19个月以来的最高点。
从质上看,目前广州楼市泡沫已得到平稳释放,运行轨迹已实现从过热向理性平稳发展转变——住房保障工作取得了阶段性的成果;住房供求关系得以改善,房价过快增长势头得到有效抑制;住房供应结构趋向合理,中等收入阶层自住型购房压力得到有效缓解;地价过快增长态势得到抑制,房价与地价的比例关系趋于合理。2007年成交地价与成交一手房价的比值达到了49.98%,2008年则回落至25.4%。
“这些年,广州楼市虽然没有向‘过山车'那样呼啸而来,轰隆隆而去,但把我们‘烤(考)’得也差不多喽!”面对记者,广州市国土房管局局长谢晓丹(附图)一脸坦诚,“它呈现出三个阶段:2007年1月~10月,广州楼市出现了房价和地价较快增长的情况,市场泡沫在这一时期大量产生并达到峰值;2007年11月~2008年5月,在国家一系列抑制房地产过热发展的宏观调控政策累积作用下,尤其是“9.27二次房贷新政”影响下,交易量大幅萎缩,价格逐步回落,市场进入了消退期;2008年9月以来,随着国家一系列旨在稳定楼市、支持合理住房消费的调控新政的出台,以及政策的逐步具体化和明朗化,广州楼市无论消费还是投资均信心大增,2008年11月起,交易量持续较大幅度回升,价格止跌回稳。
这其中,作为全国首个地方性房地产调控政策的“穗七条”功不可没。
它首先加大、加快了保障性住房建设,妥善解决低收入家庭的住房困难。2007年,着手构建起了以廉租住房保障制度为主要内容,有广州特色的住房保障政策体系;实现在册“双特困”家庭的“应保尽保”;动工新建保障性住房125万平方米,是“十五”期间平均水平的2.8倍。
其次是着力调整了住房供应结构,重点发展中小户型、中低价位普通商品住房,积极探索发展限价商品住房,在抑制房价快速增长的同时,帮助中等收入群体解决高房价条件下的购房困难。2007年以来,全市新批准供应的90平方米以下一手住房用地占供应总量的比重超过了70%。2006年11月起,在全国率先采取“限户型、限房价、竞房价、竞地价”方式公开出让限价房用地,以同区域商品住房70%左右的价格,对应供应给城市中等收入首次置业群体。至今,已面市销售限价房近4000套。
再次是加大、加快了商品住房用地供应,平衡供求关系。全年共公开出让商品住房用地4.69平方公里,供应规模是2006年的2.56倍,是2005年的8.38倍。
同时不断创新市场监管手段,规范房地产市场秩序。坚持“应查尽查、应收尽收”的原则,严肃打击房地产囤积土地和闲置土地的行为。历年累计收回闲置土地26.5平方公里,其中商品住房类闲置土地10.4平方公里。同时通过现代信息网络技术,实现了全市一手住房网上签约、在线合同登记备案。与全市16家商业银行的联网,实现了商品房预售款全额全程监控。
近一年来又围绕拉内需、促增长采取了一系列措施,如继续加强住房保障工作,普查出符合住房保障条件的家庭77177户,通过提供廉租住房、租金补贴和出售经济适用住房,对其中22295户低收入住房困难家庭实施了保障;实施“弹性”供地制度,适度减少商品住宅用地供应规模,暂停限价房用地供应;科学调整供地结构,加大商服用地供应;积极拉动合理住房消费需求等。
谢晓丹表示,从中长期来看,作为全球为数不多的超千万人口且处于城市化进程中的城市,广州楼市发展还有着较强的刚性需求支撑;此外,千年商都优势,《珠三角改革发展纲要》的出台,房地产市场监管机制的完善和到位,调控政策的相对稳定等,前景蔚为乐观。
进入后调控时期,谢晓丹认为,全国楼市调控的基本思路和取向应是立足中国城市化进程、居民多层次的住房需求,坚持和尊重房地产市场化发展方向和规律,重点当放在:一是坚持走市场化发展道路不动摇,引导多数居民通过市场来解决住房问题,在此基础上抓紧构建分层次、有差别性的住房供应和消费政策。二是坚持加强住房保障不放松,对低收入住房困难居民给予基本居住和住房保障,并将其作为国家基本政策和地方政府的主要职责固定下来。三是坚持政府调控不放松,继续推行宽松的住房信贷政策和货币政策。当前,全球性金融危机的影响尚未消除,其对就业和居民收入预期的不利影响,将逐步传导到房地产市场,“扩内需、保增长”任务仍然艰巨,建议当前应重点保证调控政策的稳定性和连续性。四是明晰中央和地方政府的调控职责,共同做好调控工作。中央政府应重点明确调控的基本政策导向,统筹运用好货币、金融、财税等经济调控手段,地方政府则根据本地实际,在着重做好住房保障的同时,分析和引导市场需求,保障供给。
谢晓丹强调,我们也不希望房价再涨,至少不要涨得太快,要珍惜目前楼市来之不易的大好形势。