今年以来，北京楼市一边是热销，另一边则是多个项目出现退房潮。截至4月27日，北京房地产交易管理网的“期房退房公示”长达118页，共1759条退房记录，这些楼盘的退房数据是根据其预售许可证号进行统计。
对于大量退房的现象，业内人士有不同观点，集中体现为三点：
一、降价致老业主退房。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示，部分项目高退房量应该是项目本身有问题，或者是质量问题，或者是销售价格目前出现下降，引发前期购房者退房。“退房的都是新房项目，主要原因是房价下降致老业主退房。”杨少峰称。
二、投资机构撤退。对于近期一些项目出现数量不小且时间集中的退房现象，中原地产华北区董事总经理李文杰分析认为，开发商降价促销导致一些老业主萌生退意，以质量问题等理由来寻求退房或赔偿，而金融危机影响下，一些境内或境外投资机构也会为“自保”而选择放弃，将已购买的手中物业抛售。
三、不排除假销售可能。中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰认为，“不排除有假销售甚至假按揭的可能，但是现在还没有显示哪家开发商在这样操作”，陈云峰表示，这样操作的风险很大，而且费时费力，绝大多数开发商不会采用。
对于上述三种观点，笔者作分析如下：
首先，降价致老业主退房说不足以采信。我们都知道，已购房者在发现房价下跌甚至是大幅下跌时往往出现心理失衡的状态，他们会产生被骗的感觉，于是乎，全国各地都有消费者打起退房官司，可截止今天，还没有一例是因房价下跌而成功退房的，而因质量问题成功退房的例子也不多。故此，老业主退房的成功率几乎为零，这与大面积退房记录万难匹配。
其次，投资机构撤退不能成为支撑大面积退房潮产生的理由。我们不排除投资机构在进行投资决策调整时有退房的可能，这仅停留在推测层面，只能是个案，不能作为普遍现象来佐证退房潮现象。况且，作为投资机构的投资行为是经过较为严谨的论证而产生的结果，即使其在购房后发现投资风险增加，也不会盲目采取退房来试图降低风险。因为，能够让投资机构降低风险的方法有很多，如抵押给银行、寻找买家、出租获利等这些方法都比直接退房要好很多。因此，投资机构撤退不能成为支撑大面积退房潮产生的理由。
第三，假按揭是导致退房潮爆发最直接、最重要的因素。让我们来看一下假按揭的表现：一是开发商不具备按揭合作主体资格，或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议，未有任何承诺，不承担任何义务，与某些不法之徒相互勾结，以虚假销售方式套取银行按揭贷款；二是以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款；三是以个人住房贷款方式参与不具有真实、合法交易基础的银行债权置换或企业重组；四是银行信贷人员与企业串谋，所定售的房价水分大，向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款；五是所有借款人均为虚假购房，有些身份和住址不明，有些为外来民工，或由开发商一手包办，或由包工头一手包办；六是开发商与购房人串通规避零首付的政策限制，将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。采取这种假按揭的方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。
从退房潮量大、集中、时间短等表现形式，结合假按揭的表现来看，我们完全可以排除老业主退房、投资机构撤退的可能性，而唯一合理的解释就是假按揭是导致退房潮爆发最直接、最重要的因素。
通过上述分析，我们可以看到，部分开发商用假按揭在骗取银行贷款的同时，又营造出小阳春假象，在其获取资金、促进销售、骗取消费者变得盲目的目的充分达到时又以退房潮狠狠地玩一把银行。从结果来看，银行成了开发商的帮凶，而蒙受惨重损失的却是消费者。此招绝对高明，堪称将连环计演绎到极限的典范！
尽管短期来看，开发商获得了预期回报，可从长远来看，开发商损失的却是企业赖以持续发展的重要因素即企业形象，而一旦政府介入彻查假按揭事件，则开发商势必因涉献欺诈而引来麻烦。因此，开发商大玩假按揭、退房潮的连环计，其结果必然是玩火自焚。
