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银行"创新"房贷实惠大揭底

    “小半辈子的房贷,我怎样还才能轻松点?”对于很多已经被房贷“套牢”的人士来说,这样的问题每时每刻都被大家在心里掂量着。

    近日,各家银行纷纷推出了名目繁多的“创新”房贷:活利贷、点按揭、接力贷等。那么,这些打出诱人实惠的新还款方式,究竟能给“房奴”们带来多少实实在在的减负呢?本报将通过本篇文章一一为您详解。

    在这里,我们假设一个“房奴”张先生,40岁,首次购买住房,贷款30年,额度100万元。

    1、活利贷

    研发银行:渣打银行

    口号:贷100万省60万

    客户限制:贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用。

    客户成本:持续存款,不计零存整取利息。

    实际作用:随存随取,省钱效果不明显。

    就在中资银行为是否执行央行7折利率优惠政策忙得不可开交之时,外资银行用其特有的方式进入到争抢房贷客户的市场中来。

    渣打银行这款“活利贷”产品的原理是,如果客户在申请贷款之后手头有闲置资金,可随时存入还款账户冲抵房贷本金,但该资金也可随时取出,银行系统会按日计息。因此,即便第二天就取出存入的资金,当日的还贷利息也会有所减少。

    以张先生30年期的100万元贷款为例,只要他能够做到每月向还款账户上存入3000元,到期可以节省利息近60万元,同时,还可以缩短8年的还款期。另外,如果张先生房贷本金尚有20万元,当他将闲散资金5000元存入该还款账户时,当日房贷的利息即以19.5万元计算;如果第二天他又存入闲散资金2000元,那么当日房贷的利息以19.3万元计算,当然,他也可以随时提取这7000元资金。

    对此该行人士认为,该贷款最大特点在于,客户如果有闲置资金,可以随时存入该银行账户,存一天,则抵扣一天的贷款利息,存一元,则抵扣一元的贷款本金,取走则恢复正常。虽然客户损失的是活期利息,但是相比目前0.35%的活期利率来说,抵扣掉的贷款本金却能给客户节省高达4.455%以上的贷款利率,无疑是个非常划算的买卖。

    商报提示:买卖是否划算,不仅要看利率,还要看成本。据了解,该产品额外费用为首年需要支付账户关联费1000元,后两年每年500元,目前推广期内减免后两年费用,但依然需要首年1000元费用。另外,该产品只对贷款年限在5到30年之间的中长期客户适用,不能提供给短期客户,同时,客户贷款余额必须在30万元及以上才能申请。由此来看,银行要客户权衡的,远远不仅是活期利率,更多的是在长期还款过程中的一种“只存钱,不要利息”的还款方式。

     2、点按揭

    研发银行:深圳发展银行

    口号:最低房贷优惠利率3.78%

    客户限制:仅限于10年期及以上房贷客户。

    客户成本:想少还房贷先存钱,存款利息银行不付。

    实际作用:30年贷100万元省3.6万元。

    这是继“活利贷”之后,国内银行推出的一款由客户花钱买“点”来降低贷款利率的新型贷款产品。

    所谓的“点”,在这里特指贷款金额中的百分比,比如客户买一个“点”,就相当于其贷款金额的1%。这款产品的原理就是客户通过预先支付一个或多个“点”的费用,可以使贷款利率降低。以张先生为例,他100万元的贷款,1个点就表示需要支付1万元的费用。深发展点按揭房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款,制定了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。也就是说,张先生最高可以购买1.5万元的产品。按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算,张先生一共需要支付75万元利息,而办理点按揭业务,他花1.5万元购买贷款总额的1.5个点,就能拿到3.78%的超低利率,总共节省7.8万元,省息达10%。

    但产品说明同时显示,点按揭实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资,贷款时间越长,利息节省越多,平衡点大约在四五年左右。也就是说,客户买点付出的费用,需要依靠贷款在后面四到五年累计的利息节省“赚”回来。超过这个期限,客户就赚了,否则就不划算。

    商报提示:这款产品最诱人的地方就是将贷款优惠利率由现行的7折直降至6.3折。对于那些连7折还没有享受到的客户来说,花少则几千元多则几万元,换来6.3折的贷款利率是很划算的事情。但其中客户购买“点”的资金整存整取利息被完全忽略掉了。按照张先生的情况,1.5万元存30年,本息要有4.2万元,这笔费用银行是不会退回来的。

    3、双周供

    研发银行:深圳发展银行

    口号:缩短还款期限可达五六年或更长,

    省贷款利息可达21.7%或更高

    客户限制:收入较高且收入稳定。

    客户成本:为还款一个月跑两次银行。

    实际作用:5年还100万元,省息64.24万元。

    所谓双周供,就是指将贷款还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半,月还款额基本不变。该还款方式全年一般有26期供款,有2个月会出现供款3期的情况。

    商报提示:这种贷款方式非常考验人的还款毅力,要求客户资金时刻保持还款充盈状态,稍有周转不开的情况,就会产生逾期贷款记录。在这款产品研发之初,受到很多年轻白领的青睐,因为这种类似强制提前还款的方式,可以抑制一部分“月光族”的消费欲望。但目前看来,这款产品还存在较大的利率变化风险。如果客户一直维持高“强度”还款,同时每年会比正常按月还贷者多还两次,那么无论利率怎么变,对客户来说都有风险。

    4、气球贷

    研发银行:深圳发展银行

    口号:月供压力小 贷款买房更轻松

    客户限制:无

    客户成本:类似公积金还款,无论之前还多少,到期都将一并归还。

    实际作用:10年还100万元,最高省52.77万元利息。

    所谓“气球贷”,就是指还款人可以采取利息和部分本金分期偿还,但剩余本金到期一次偿还。通过气球贷,客户可以选择一个较短的贷款期限(3年、5年或10年)并获得对应的较低贷款利率。贷款到期后,如果客户确实需要再融资,并且还款记录良好,银行将提供再融资服务。再融资不增加客户的费用负担。

    这款产品的主要客户群体是考虑短期房贷的消费者,并有提前还款的需求。同时,这部分人预期未来较短年限(最长10年)中自己的资金实力会有较大提高或后期将有大额资金进账,因此适用于中高收入阶层的房产消费者。

    商报提示:虽然还贷款也需要“长痛不如短痛”的精神,但客户的确要量力而行。以张先生为例,100万元的贷款5年内还清实在有困难。而对于一些平时不怎么规划收入前景的年轻人来说,气球贷虽然能够让你在还贷前4年感受不到还款压力,但所有的贷款都要在最后一年内还清。

    5、接力贷

    研发银行:农业银行、深圳发展银行、招商银行、光大银行

    口号:齐心协力 一套房贷两代人供

    客户限制:仅限于年龄+贷款期限小于等于70年的客户。

    客户成本:30年房贷一分钱都没少还。

    实际作用:30年贷款本息一分没降。

    如果张先生选择用接力贷完成30年的还款任务,以他目前40岁的年龄和还款期限看,银行可以为其办理这项业务。

    银行规定,只要作为父母的借款人年龄偏大,按照现行的规定,借款人年龄+贷款年限小于等于70年的,可办理的贷款年限较短,月还款压力比较大,可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。

    银行同时规定,如果作为子女的借款人预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按现行规定可贷金额较少,可以通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。但是,如果贷款者和尚未就业的子女做接力贷,在子女就业之前,贷款者要以自己和配偶的收入作为还贷来源,不能将子女的预期收入列为还贷来源,在这一点上,张先生应合理估量自己的还贷能力,做好财务安排。

    商报提示:接力贷这条还款路线的优点和缺点都非常明显。优点是将一套房贷交由两代人共同偿还,可减轻第一代还款者的压力。例如张先生连本带息要归还银行170余万元,如果其中一部分由其子女完成,张先生可在60岁退休时将贷款转给子女。缺点有两个,一是由此可能产生房产最终归属权之争;二是以上述还款人情况看,均不具备提前还贷能力。但通常来说贷款30年的客户都会提前还贷,没有提前还贷计划的张先生及其子女,可能要支付70余万元的全额利息,对银行来说,表面上放宽了对还贷人身份的限制,实际上是赚足了贷款利息。

    6、移动按揭

    研发银行:民生银行

    口号:多挣多还 少挣少还

    客户限制:无

    客户成本:还款期限长度不变,承担利率变化风险。

    实际作用:30年贷款本息一分没降。

    所谓的移动按揭,就是组合还款法,是民生银行研发的多种还款方式组合。产品的原理是在传统等额本金及等额本息还款方式的基础上,根据借款人的收入成长曲线,而为客户定制个性化的购房还款计划。

    组合还款法包括递减还款法、递增还款法及任意还款法三种,客户可根据收入情况进行选择。根据张先生的情况,贷款时已经40岁,年龄较大,因此可以选择递减还款法,在退休前的20年内每月还款金额都维持在较高水平,60岁退休后可以得到相对此前较低的还款金额。

    商报提示:和上面说到的接力贷一样,银行开发这款产品最大的目的是维持客户还款期限,在这样的目的之下,银行可以适当调节客户的还款节奏,但无论你是快还还是慢还,最后归还的贷款本金和利率是不会有太大变化的。除非客户在选择多还款的时期刚巧赶上降息,在选择少还款的时期刚巧赶上升息。但前后算算,因为客户的还款年限没有变化,因此银行获得的贷款利息不会减少。

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