今年下半年以来，虽然中央和地方陆续出台了一些“救市”政策，但从国家统计局每月“房地产开发投资统计快报”看，绝大多数城市商品房销售面积和销售额依然双双走低。据统计，2008年1至11月份，全国商品房销售面积同比下降18.3%，销售额同比下降19.8%。而且，从总体上说，这种下降幅度还是逐月加大的。最近几个月，少数城市房地产市场的成交量甚至可以说已进入“凝冻”状态。
与此同时，美国经济以创历史纪录的惨淡告别2008年。2008年12月30日，路透贷款定价公司公布的数据显示，2008年美国各大银行发放的贷款总额大幅下滑了55%；标准普尔公司的Case-Shiller房屋价格指数显示，10月份美国房价较去年同期历史性下跌18%；同时，12月份美国消费者信心指数降至历史最低水平，由11月份的44.7降至38。
到目前为止，美国不惜一切代价的“救市”可以说已经基本失败。我国的“救市”也没有心想事成地取得理想的效果。“救市”为什么“救”不起，其根本原因何在？房地产调控的关节点在哪儿？这些问题是当前大家十分关注和急需知道的。
洞察次贷危机本质
什么叫次贷危机？为什么会爆发次贷危机？为什么美联储和美国政府在这场次贷危机面前会如狼狈不堪？
当前，我国房地产市场之所以陷入低迷状态，固然有其自身运行的周期性因素，但同我国外部环境的变化特别是美国次贷危机的孕育和暴发也不无关系。
他山之石，可以攻玉。如果我们能对美国次贷危机的本质有一个清醒深刻的认识，则对我国房地产调控的有效性自然不无裨益。
对于前面两个问题，近段时期以来，专家学者阐述点评得很多，大家普遍的共识，似乎是这样的 ——
次贷危机，全称就是美国房地产市场上的次级按揭贷款危机。所谓次级按揭贷款，指的是相对于资信条件较好的按揭贷款而言的。由于按揭贷款人缺乏足够的收入（还款）能力证明，或者其他负债较重，因此他们的资信条件较“次”，对于这类人发出的房地产按揭贷款，就称之为次级按揭贷款。
次贷危机之所以会发生，主要在于信贷环境的改变，特别是房价停止上涨。当信贷环境宽松、或者房价上涨时，即使贷款人违约还不起贷款，也可以通过再融资，或将抵押房地产上市出售变现，不但不会亏损而且还能赚钱。但是，一旦信贷环境改变，特别是当房价下降时，房地产再融资或上市出售变现就不那容易实现了。一旦集中地、较大规模地发生此类事件时，危机就出现了。
为什么美联储和美国政府在次贷危机面前会如此灰鼻子土脸失手无策？对于这个问题，至少到目前为止，许多专家学者，好象都讲得语焉不详——
许多专家学者都是从金融创新、房贷市场发展和金融监管等方面, 对于这个问题作出解释的。他们认为，首先，美国次贷危机的源头在于美国房地产金融机构在市场繁荣时放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品；其次，美国次贷危机爆发的根本原因在于美联储连续加息导致房地产市场的下滑；最后，由于对金融创新金融衍生品缺乏监管，使得高风险的次级按揭贷款通过金融衍生品的方式在全球资本市场大规模蔓延，危机一旦爆发就不可收拾了。
专家学者的上述解释，可以说从技术层面已经基本回答了我们前面一开始所提出的三个问题。但是，从严格意义上讲，这种解释是十分肤浅的，或者说，它是流于表面的，因为这种回答即便最细致最深入，它依然没有逃脱次贷产品和金融衍生品设计者“思路” 的“旧辙”。 “救市”难怪“救”不起。
对于经济问题的分析，只有先弄清楚经济问题产生的背景，然后再选择恰当的理论与方法，作出合乎逻辑的推理与判断，才能真正找到解决问题的正确途径。
次按揭贷款、次按揭贷款的证券化、一切金融创新工具，虽然里面包含着种种数学模型，让人看起来眼花缭乱莫测高深，但次贷危机的全面暴发，最终却揭去了其神秘的“面纱”，让人认识到这里面所有的一切，无非是“资本各方”想方设法试图将赢利留给自己而将风险转嫁给他人。
经济理论发展到现在，虽然已经学说纷呈蔚为大观，但真正的基本理论其实并不多。对于席卷全球的美国次贷危机，如果我们从萨伊的“三要素说”，或者从马歇尔的“四要素说”去作分析或解读，美国次贷危机的本质, 就能被我们看得清清楚楚或者说一目了然了。
从表面看，美国次贷危机暴发的诱因，确实在于美国利率从宽松到紧缩的逆转。从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。然而，从2004年6月起，美联储低利率政策开始逆转；到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25%。
然而，美国利率从宽松到紧缩的逆转，仅仅是美国次贷危机暴发的货币背景。从价值的生产和分配的角度看，降息实际上意味着金融资本以牺牲单位资本收益的扩张；而升息则意味着金融资本不再牺牲其自身的收益了。
美国次贷危机的暴发，从表面看确实同美国金融监管当局、特别是美联储货币政策由松变紧的变化有关，但次贷危机暴发的本质却是价值生产和分配的利益冲突。
按照马歇尔的“四要素说”和“四位一体公式”：劳动—工资，土地—地租，资本—利息，组织（企业）—利润。劳动得到工资，土地得到地租，资本得到利息，企业获得利润，各方各得其所，井水不犯河水，大家和谐相处。
经济生活其实类似于自然生态，和谐相处的前提是生态需要平衡，生态平衡遭到破坏，各类生物自然会遭受灭绝的威胁。
然而，统计资料显示，上世纪80年代，美国华尔街金融衍生品仅占金融市场很小比例，到2002年市场规模也仅膨胀到106万亿美元，而现在则高达531万亿美元。而与此相对应的是，美国GDP 2006年仅为13.2万亿美元，2007年为14万亿美元。
531万亿金融衍生品市场规模，是美国2007年14万亿GDP的37.9倍。一个“要素”如此“独大”，这意味着什么？
这意味着，一旦金融衍生品想要得到2.6%的回报，美国一年所生产的商品物资就要被它一扫而光！在这种情况下，劳动者能不破产吗？房地产（土地）泡沫能不破灭吗？企业能不倒闭吗？美联储和美国政府“救市”还能轻易救得起吗？这就是美国次贷危机的本质！
（注：世界各国都持有美国的金融衍生品，才使得其能有这样的规模）
次贷危机传导中国
美国次贷危机对我国的影响，目前在我国学界主要有这么两种解释方式——
一种是从蝴蝶效应理论出发，认为基于蝴蝶效应，美国次贷危机升级，全球金融市场必然会面临雪崩式挑战，而作为新兴国家的中国自然难以避免会遭受巨大冲击。
另一种则从全球市场分工，从上下游产业链角度分析，认为次贷危机升级，首先造成美国虚拟经济危机，继而波及到美国实体经济，进而波及到贸易，由于我国外贸依存度过大，不可避免地影响到我国实体经济。
这两种解释，应当说都能从不同侧面解释美国次贷危机对我国的影响，尤其是后一种从全球市场分工，从上下游产业链角度分析的方式，更能解释清楚，美国次贷危机对我国实体经济的传导过程。
然而，我们前面分析了美国次贷危机的本质，就会明白次贷危机技术层面的分析有时虽然十分必要，但这往往是流于肤浅的表面的。单纯依赖技术层面的分析研究，对于问题的实际解决，常常很难有所作为。
同样道理，如果我们对美国次贷危机对我国影响，缺乏深刻的本质认识，那么，我国房地产市场乃至整个宏观经济的调控，也难免要处处被动，房地产调控的有效性自然难以提高。
美国次贷危机究竟是如何影响我国的？我们分析清楚次贷危机从孕育到暴发的前因后果，就不难明白美国次贷危机对我国经济内在影响过程。
美国次贷危机的本质，是价值生产和分配的利益冲突。2007年美国GDP为14万亿美元，照理说，美国华尔街金融衍生品的市场规模，即使放开手脚膨胀，也绝不可能会高达531万亿美元的。在达到531万亿美元规模之前，美国房地产泡沫早该破灭了。为什么不可能的事情居然发生了呢？这关键在于美元有着国际结算货币的强势地位。
现在，大家常说，世界经济有两大引擎，一个是美国的消费，另一个是中国的制造。在美国消费和中国制造双双成为世界经济两大引擎时，美国次贷危机孕育的“养料”——华尔街金融衍生品，其实也同时“渗透”到了中国。
美联储从2001年初开始13次降息,将联邦基金利率维持在1%,时间长达一年之久。全球流动性自然泛滥成灾，“四溢”的资金到处寻找投资出路。而非常巧合的是，这个时候正好是作为人口大国的中国，为招商引资各地方展开激烈竞赛之时。
资本可以在世界自由流动，而劳动力却没法在世界自由流动。资本能在全世界寻找到投资的“洼地”，获得其正常的甚至是超额的“利息”；但劳动力却没法寻找劳动力价格的“高地”，只能在本国范围内展开激烈的竞争，自然不能获得世界平均的劳动价格回报，即获得世界平均水平的“工资”。
另外，我们许多地方出于招商引资的竞争，甚至不惜使出“零地价”、甚至是“负地价”的“杀手锏”，也就是说为了GDP的增长，不惜拱手放弃了土地应得的收入，即“地租”。
一方面“地租”收入主动放弃了，另一方面农民那儿的征地费用不得不付出。这“亏本买卖”的资金从哪儿来？很大一部分就来自于住宅用地的“招拍挂”。这就是为什么地方政府乐于经营城市、炒买炒卖地皮的根本原因之一。土地价格炒高了，住房价格自然也就“水涨船高”了。
劳动力不能取得合理的工资回报，房价却不合理地抬高了，房价收入比自然只能是“畴高”了。房价不可能永远脱离收入水平而非理性地上升，因此房地产泡沫的破灭是必然的，只不过不是在昨天就是在今天或者在明天罢了。美国次贷危机对我国的影响，其实并非发生于次贷危机暴发后，而是始自于次贷危机的孕育之初。
劳动力价格便宜，土地使用几乎免费，环境污染不用埋单。这就难怪许多跨国公司突然发现，全球利润的增长点居然都集中到了中国，中国成了资本的天堂。
工资收入偏低，内需自然不振，只能依赖于出口。相应地，我国外汇储备从2001年末的2121.65亿美元，增长到2006年末的10663亿美元，仅仅用了5年；而从2006年末的10663亿美元，到2008年9月末的19,056亿美元，又仅仅用了2年不到的时间。
我国的外汇储备没有好的去处，又只能回过头去购买美国的国债、金融衍生品，这又为美国华尔街金融衍生品的膨胀创造了条件。这就是美国华尔街金融衍生品市场规模，能够不可思议地扩大到是GDP的37.9倍的奥秘之一。
（注：据媒体相关报导数据——2003年中国拥有外汇储备3200亿美元时，持有809亿美元的美国国债；2005年末中国外汇储备8189亿美元时，持有3109亿美元美国国债；2007年末中国外汇储备1.53万亿美元时，持有4776亿美元美国国债；进入2008年之后，中国增持美国国债月度增额是接连创出纪录，美国财政部国际资本流动报告(TIC)数据显示，截止到2008年10月，中国持有美国国债6529亿美元，较9月份的5870亿美元增加659亿美元，继9月超过日本后，继续保持美国国债的第一大持有者地位。
《上海证券报》2007年3月28日报道：国际金融专家王元龙教授在接受采访时说，中国有60%的外汇储备投资于美国国债。另据《第一财经日报》2005年１月２０日报导：有一不愿透露姓名的人士指出，这一数据（指2004年11月份中国持有的美国国债1911亿美元）其实仅是中国外汇储备中持有的美国国债的一部分，因为，中国央行还在委托亚洲开发银行等机构进行投资，这就使中国外汇储备中确切的美国国债数据很难统计。
2008年12月２日，美国财长保尔森在回答提问时表示，中国坚持持有美国国债是负责任的表现，中国人民一直以来都是非常负责的合作伙伴和风险承担者，而且一直都支持美国及美国国债。）
从2121.65到19,056亿美元，我国外汇储备增长了16934.35亿美元,最粗略地按1：7.2计算，央行就需投放121927.32亿人民币的基础货币。可资对比的是，2007年我国GDP才246619亿元。由此可见，我国货币发行的自主权已经大大受到冲击。这反过来又让境外投机性资金有了可乘之机。
更值得我们们警惕的是，现代信用货币发行的依据，从根本上讲是应以商品物资保证为基本依据。美国2007年的GDP仅为14万亿美元，而美国华尔街金融衍生品市场规模却高达531万亿美元，那么我们不惜以国民财富损失和资源环境破坏为代价而拥有的19056亿美元，对应的美国的商品物资又有多少呢？
化解困境有效途径
通过前面分析，我们不难知道以下这么几点——
美国次贷危机的本质是全球范围内价值生产和分配的利益冲突，在于金融资本所占的回报比例，大大超过了其应得的极限；美国虚拟经济的规模，已经完全失去了实体经济的支撑，美元发行的依据早就不再是以商品物资作为保证；自由市场并不真正自由，当资本可以在世界自由流动，而劳动力没法在全球自由流动时，吃亏的只能是劳动力而非资本；美国次贷危机的暴发，让我们认清了次贷危机的本质，但是次贷危机对我国的真正影响，更多地是在其孕育的过程中，而非在其暴发之后。
鉴于以上认识，化解当前我国房地产市场乃至整个宏观经济困境的有效途径，可以考虑——
1、当今的货币财富并非重商主义时代的金银货币，出口贸易赚取外汇应以适度为好。对于出口贸易的补贴远不如对于本国民众的直接补助，如向全体国民直接大规模地发放消费券。
2、当劳动力不允许在世界自由流动时，作为人口大国的中国没有让国际资本在国门内外自由流动的义务。当前特别需警惕热钱的大进大出，冲击到我国资本市场的稳定和宏观经济的稳健运行。
3、美国寅吃卯粮的消费模式注定不可长期持续。随着美国消费模式今后的转型，以及工业生产效率随着科技进步的不断提高，可以预计我国工业用地面积只会缩小而不会增加。因此，在今后用地计划中，可适当削减工业用地所占比例而相应增加保障性住房用地面积。
4、出口的萎缩其实并不可怕。作为世界工作的中国，我们完全有能力供给自己充足的物资。真正可怕的风险是我国耕地遭到毁坏，再加不可预期的天灾，而发生粮食危机。我们必须注意对粮食危机的预防，在任何时候在任何情况下，都要严格保护耕地。
5、在全球虚拟经济已大大超过实体经济规模的今天，我们必须时刻注意对资本的节制，寅吃卯粮的方式只能暂时掩盖矛盾，拖延危机的暴发，而不能真正解决问题。提高劳动力价格以及劳动力报酬在社会财富中的分配比重，是解决次贷危机影响和我国房地产市场问题的终极之道。
