岁末年初的中国楼市依然深陷浓厚的观望气氛中。新年伊始,一位房地产开发商向记者坦言,如果2009年观望氛围不改变,我不知道还能撑多久？这种悲观情绪正在部分开发商群体中蔓延,开发商普遍认为,楼市回暖还有待时日。
东部损失西部补
一位在广西、云南等地常年从事楼盘开发的房地产开发商告诉记者,2004年至2007年是房地产业收入最高的时候,那段时间整个房地产行业就是“鸡犬升天”的行情,不管楼盘建设得怎么样,地理位置怎么样,只要有楼盘、有土地,就能赚上100%至300%的巨额利润。
“别看我的战线长,在深圳、珠海、广州、南宁、桂林、柳州、昆明都有楼盘,但现在我还不算很艰难。深圳、珠海、广州的房子,哪怕再降1/3的价格,我还是能够赚到钱。再退一步,即便是平本经营,我还能在中西部省区拥有'外来投资商’的'经济资本’、'名誉资本’——只要亮出我开发过的楼盘旗号,中西部省区负责招商引资、城市规划的官员还是愿意认可的。就是凭着这份资源,我在南宁、柳州、昆明等地拿地价格低得惊人。柳州市如今一块每亩价值200万元以上的土地,我当初拿下来的时候还不过30万元。”
“东部损失西部补”是如今不少开发商应对楼市寒冬的战术。因此,一线城市房价下跌的同时,西部所谓楼市“价格洼地”的房价依然坚挺。“我认真算过,如果东部楼盘还能维持下去,利润就指望中西部省区的楼盘了。”
寒冬还远未到来
“撑下去,我真的不知道还能撑多久。”另一位房地产开发商则感慨道,“中西部省区拿地价格是便宜,但居民消费的购买力也不高。这几年搞概念炒作,炒大湄公河次区域、炒泛珠三角概念、炒北部湾经济区、炒旅游景区稀缺资源、炒城市化进程……但谁都知道,没有产业链支撑、没有人群集中度,商品房就会购买乏力。”
接受记者采访的房地产开发商普遍认为,由于调控政策的滞后效应,楼市回暖还有待时日。2008年下半年开始的一线城市房价下跌被认为是楼市“寒冬”的标志,其实,真正的“寒冬”还远未到来,这从中介机构的连续关门可见一斑。
三成利润打发“各色人等”
一位开发商曾给记者算过这样一笔账:一栋楼盘开发下来,建筑成本只占房屋价格的20%,拿地成本占20%,房地产商能够赚到的利润为30%,还有30%的利润会通过各种方式被相关职能部门“消化”。
这位开发商透露,例如找银行贷款,别看银行利率降低了,国家又增大投资,拉动内需,可要真正得到这份贷款,就不能不给银行“回扣”。按照行业规矩,贷款总额三分利是肯定要的。银行有相对浮动利率的权利,要想拿到最低利率,就得付出代价。这是“行规”,要在这个行业混,就得守规矩,不然的话,很容易成为众矢之的。
“其他对房地产企业有着生杀予夺大权的相关部门更不能得罪。请吃饭,我们抢着买单;外出旅游,这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用,余下的由我们支付给旅行社;逢年过节的购物卡,送给一个部门就是几十万元。”
“这一次的金融风暴很厉害,让我们很忧虑。国家政策很及时,这让我们很欣慰。但政策要执行,还是离不开相关部门。我们可以削减利润,但灰色成本不能压缩。”一位房地产商这样解释他仍在死扛着不降价的原因。
