“深圳二手房市正走向稳定,挂牌价格与去年高峰相比下跌近四成,目前二手房交易基本保持在每月3500—4000套之间,波动幅度不大。”昨日,知名研究机构中国房地产研究院(指数系统)发布2008年深圳楼市报告,作出上述判断。在一手房市场上,报告认为其价格下行趋势明显,2009年成交量虽会上升,但升幅不大。
现状
消化积压一手房源需20个月
按照中国房地产指数研究院(指数系统)的统计,今年1—11月,深圳市商品住宅累计交易量为35919套331.93万平方米,同比减少25.45%和28.47%；商品住宅累计批售量为61275套600.30万平方米,同比增加28.75%和29.95%。到11月,深圳累计供求比是1.79,比去年同期高出近一倍,供求严重失衡。
在房价上,今年1—11月深圳市商品住宅累计成交均价为12998元/平方米,相比去年动辄1.5万、1.6万每平方米的月度均价而言,已下降了很大幅度,特别是关外部分片区的价格已下降50%以上。价格的下行趋势十分明显。
该机构研究人士表示,由于受到房地产行业周期和自身滞后性影响,2006—2007年市场狂热时期,开发商大量圈地的项目,目前正是竣工面市的时候。今年1—11月累计批售量达到600多万平方米,同比增长近三成,在成交量明显萎缩的情况下,致使深圳目前可售房源近700万平方米。这个量按月均销售30万—40万平方米来计算,也至少需要18—20个月才能完全消化。
成交量方面,统计显示,1—11月累计成交量330万平方米,月均成交30万平方米,同比降三成。该研究院深圳分院研究总监孙宗耀表示,虽然政府近期推出刺激政策,短期内楼市出现反弹,但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。
孙宗耀表示,相对于人均收入而言,深圳房价依然偏高。
居住用地平均楼面地价降五成
报告中还透露了今年深圳二手房的整体交易概况。1—11月,深圳二手房市场累计成交398.87万平方米,比去年同期减少近一半；累计成交37478套。孙宗耀称,深圳二手房市场从去年下半年急速下滑,到今年2月才开始逐步回升,但总体交易规模仍偏小,今年月成交套数最高峰时不超过4400套,月成交面积最高也才50万平方米。目前的交易量与去年上半年月均85万平方米相比,还有较大差距。总的来看,今年深圳二手房交易基本保持在每月3500—4000套之间的水平,波动幅度不大,这表明目前深圳二手房市场正在走向稳定。挂牌价格从去年8月最高的15890元/平方米,一直下跌到今年11月10480元/平方米的水平,价格调整也基本到位。
作为深圳市房地产市场产业链之首的土地市场,该份报告的统计显示其运行情况更不乐观。截至11月底,居住用地全市共推出17宗,仅成交8宗,流标比例超过五成,而居住用地的平均楼面地价也大幅下挫,由2007年的3278.98元/平方米下降到1553.66元/平方米,降幅高达52.62%,交易情况很不乐观。
走势
明年一手房成交升幅有限
对于明年深圳房地产走势,报告中称,在目前国内整体经济形势备受考验的情况下,市民对大宗物品的消费会趋于谨慎,从而冻结楼市需求的释放。鉴于此,虽然目前楼市持续下滑的态势已经得到初步遏制,但由于市场前期积压存量房较多,商品住宅市场面临的销售形势依然严峻,市场恐怕很难在短期内组织有效的反攻。预计2009年深圳一手房市场成交或有回升,但升幅有限。罗湖、福田两区形势略好,龙岗、宝安、盐田、南山四区销售压力较大。而新房价格经过今年一年来的调整之后,还将会在下行通道继续运行一段时间。
二手房市场方面,目前二手房市场正在走向稳定,价格调整也基本到位。在诸多政策利好带动下,楼市刚性需求被初步调动起来,预期2009年二手楼市成交会有所回暖。尤其在12月17日国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的政策措施公布以后,二手房市场的挂牌量会有明显增长,并且这一现象能够持续到明年上半年。与此同时,在本市关于二套房贷及二手房买卖税费减免的相关实施细则出台以后,二手房市场的成交量也将出现强劲的回升势头。
