自10月22日楼市新政措施出台以来已有半个月,在经过对上级部门和各同行如何“出牌”的观望后,商业银行的执行细则正陆续出台。截至目前,农行、光大、交行、招行已先后对新政做出了细则或表态,其他银行的房贷细则也即将浮出水面。
从当前几家银行的细则看,商业银行有意将新政的优惠措施执行到底,但央行对于“二套房贷”的调控并未“松绑”。而地方政府对于“改善型自住房”的界定成为新政中耐人寻味的关键。
银行细则普遍用足新政
房贷细则出台最快的农业银行为其他各大银行的细则定下了参考基调:首次购买普通自住房和改善型自住房可享受最低20%的首付和基准利率0.7倍的利率优惠,不符合这两类条件的首付比例则有所上浮。
10月31日,光大银行向各分行下发了房贷细则。然而,光大银行对于“二套房贷”的松绑规定,却遭到了银监会的否定而迅速被收回。
据悉,交行房贷新政实施细则规定对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例20%。但与农行细则有所不同的是,交行并未对其他情况的房贷首付比例有所下浮。招行的细则方案与交行基本相同,对于第二套房贷也没有网开一面。
地方变通松绑“二套房贷”
值得一提的是,根据银监会在10月28日晚向各大银行下发的紧急通知,要求房贷新政优惠除购买首套房外,其余情形均继续严格执行原有规定。业内人士认为,短期内“二套房贷松绑”的可能性并不大,可以受惠新政的“改善型自住房”暂时可能是特指央行此前两则《通知》中“首套房人均居住面积低于当地平均水平”的情况,以及各地政府自行制定的细则中的改善型自住房。
由此则不难理解为何开发商和分析人士为何如此关注地方政府的态度———上海10月31日公布的可享受优惠政策的“普通住房”新标准较以往有所放宽:单套建筑面积140平方米以下；内环线以内总价245万元/套,内环线和外环线之间140万元/套,外环线以外98万元/套以下；5层以上(含5层)的多高层住房,以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。当地媒体称“由此市场上符合普通住房标准的房源有所增加”。
从上海等全国多个自行“救市”的城市做法上看,各个城市都希望通过增加优惠条件鼓励更多的居民购房。而从楼市新政的规定中揣摩,有关部门已经将首次购买普通自住房和改善型普通自住房的解释权下放给地方政府、但寄望上层迅速对“二套房贷”彻底放开仍然不切实际。
但是各地方政府和商业银行对于扩大住房消费和房贷的态度是明确的。正如光大银行对“二套房贷”细则的尝试,以及此前杭州“24条救市政策”中“对一户家庭中年满18周岁子女购买的第二套住房,可比照首套住房贷款政策执行”的规定,房贷新政在各地方细则中均有望向更大范围“松绑”。
细则恐不是救市关键
据了解,在目前地方政府细则出台前的“真空期”,各地对于新的房贷申请都不得不暂时搁置,对于已签贷款合同尚未放款的也一律暂停发放。一切都需要等到细则公布后再行确定。中原地产项目部总经理黄韬认为,目前的状态令银行、开发商等相关方都十分为难,对楼市反倒不利。
“房贷新政”公布后对市场产生困扰并不是第一次发生。去年的“9·27”新政出台同样打了银行一个措手不及。由于需要界定“第二套房”,各家银行也持续观望了半个多月,直到10月中旬后才陆续公布细则。
而此时业界对于“松绑第二套房贷”能否拯救楼市已经产生了分歧。合富辉煌首席分析师黎文江坚持认为,楼市走出低迷依赖于政府对二次房贷政策进行松绑。而SOHO中国董事长潘石屹称“救市已经错过最佳时机”。有开发商对记者表示,现在楼市的根本问题还是价格,价格不降到位,任何救市措施都难以奏效。
