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山传海:近期难指望政府救市成功

    面对日益低迷的房地产业,全国范围有十八个城市采取了救市的措施。中央领导也表态支持这些手段。到后来中央政府出台了降契税、降首付、降利率的利好政策。而且非常明确地,政府还会采取更进一步的措施,来刺激房地产业的复兴。这些手段,目前来看,几乎没有什么效果。而且,我认为,即使政府后续出台政策,也仍然不会对半年甚至更长时间的房地产下滑趋势产生明显作用。

    当前房地产行业最大的问题是什么?我以为,是缺乏成交量的问题。没有成交量的房地产业,就不能带动国民经济的发展,就会使相关从业机构和从业人员面临巨大的风险。所以政府救市,就是要提高成交量,让这个行业活跃起来。

    那么为什么没有成交量呢?有很多原因能够支撑这个问题:房价过高、消费力下降等等。但我认为这些都不是关键,关键是房价的下降,以及对未来继续下降的预期。在这种预期下,他们会捂紧自己的钱袋,推迟购买的时间。当一个人身边有人因为早几个月购房而损失达几万元或十几万元时,购房的决定就可能成为一个人财富缩水的令人恐怖的因素。理性的消费者于是选择观望。

    既然成交量的不足主要原因是房价下降,那么要救市,关键就是稳定房价。由于当前房价下跌是开发商为了维持自己的现金流而自保的手段,因此要想救房价,就要救开发商,要稳定他们的现金流,使其挺住价格不再下降甚至上调,消费者观望一段时间后发现价格已经触底反弹便会陆续出手购买,成交量也就逐渐提升,就象2005、2006政府宏观调控时那样,观望三个月见没什么实质性价格变化,于是继续购买。

    那么怎样救开发商呢。其实开发商是不愿意降价的,要想他们不降价,就要保证他们较好的资金流动性,就要放宽贷款条件,让银行的资金注入。只要银行的资金能够持续注入,开发商就能挺住价格而保持企业生存。只要价格稳住不降,消费者就会陆续出手,只要消费者陆续出手,供求关系就会转变,只要供求关系转变,房价就会上涨,只要房价上涨,投资投机的人就都会开始进入,于是房地产行业就真的活跃了。我认为这是当前房地产救市最为有效的手段。

    但是,中央政府有两个基本出发点是难以改变的。首先就是金融安全问题,这是政府的底线。美国的银行业是因为房地产拖垮的,中国不能再重蹈覆辙。因此自去年底房地产出现下滑以后,银行资金非但没有加大支持房地产,反而对房地产行业实行贷款紧缩政策。后续政策中,仍然不太可能为保房地产而放宽银行资金的注入。

    其次就是民意问题,中央政府必须作为制定决策的出发点。房地产市场化以来,开发商几乎就是暴利的代名词,大多数老百姓是不乐见政府救援开发商的。如果政府要救房价,那更会遭到老百姓的坚决反对。要知道,中国有十分之八九的人还没有达到“每人一间房”的居住条件。很多城市一般工薪阶层终其一生也不能购置一套象样的房产。这些人会成为拯救房价的巨大阻力。

    于是,政府所能做的,就是降低购房成本,减少政府本该收取的那部分。但这部分占总房价的多少呢?目前中央已经出台的政策能够让购买者降低大约2%的购房成本。但很多楼盘经常会在一两个月缩水10%,甚至很多专家都预测房价还会在目前的基础上再跌20%。假如消费者认为这即将下跌的20%不能得到弥补,他们就会观望。那么,政府怎样才能让消费者认为现在购买,即使房价跌20%也值呢?或者让消费者相信,房价已经不会再跌了呢。消费者会说,不,跌10%我也不会购买,因为那差不多是我好几年的积蓄。消费者也会说,不,房价一定会跌,我朋友前两个月买了一套,现在已经贬值七八万块了。

    看来,政府不太可能让银行资金大举进入房地产,政府不太可能救助开发商,也不太可能稳定价格,政府出台的优惠政策,也远不能冲抵价格下降预期可能给购房者带来的损失。所以,消费者信心难以树立,所以,成交量还会继续下滑,所以,开发商还是要降价以求自保(救命定价法,而不是成本加价法或市场比较法)。

    于是,未来的一段时间,消费者会继续观望。量缩价降、价降量再缩的恶性循环还会继续,直到开发商完全消化疯狂扩张的恶果,能够稳定自己的现金流为止。在这一过程中,政府有心无力,业者不能对此期望太高。

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