利率下调一周 楼市成交大幅上涨

　2008年9月15日中国人民银行宣布，自16日起，决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率：一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点，五年期以上下调0.09个百分点，其他期限档次也按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款准备金率下调1个百分点。此政策作用到房地产市场上，对已经连续两个月成交下降明显的二手房市场而言，会产生怎样的影响？　

　　新房签约环比翻番

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，自9月16日起，一手房签约有了明显上涨。住宅签约环比上周销售翻番。

　　9月16日－22日，住宅签约总共3111套，其中，期房2429套，现房682套。而9月9日－15日，住宅签约1319套，其中，住宅期房签约1241套，现房签约178套。由此可以看出，降息后的一周，住宅签约环比上一周上涨了135.9％。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，在目前市场观望浓郁，销售不景气的状况下，降息无疑是楼市近期内唯一利好的声音。尽管利率下调有限，但是对于购房人来说，也一定程度上降低了购房成本。对股市、楼市都将会产生较积极的促进作用。尤其对楼市来说，央行在首轮降息之后或许还将进一步出台其它更有利的金融政策，这样将有可能大大提升购房人的贷款购买力，同时对借款人日后还贷压力的缓解也将有一定的帮助。

　　二手房成交暴涨92%

　　不仅一手房签约有了很大的提高，二手房市场更是明显。据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，9月16-20日二手房成交量环比9月11-15日上涨92%之高，几乎翻了一番。

　　各区县二手房成交均大幅上涨，上涨势头最为迅猛的海淀区成交量环比翻了两番。

　　“链家地产”副总经理祁世钊分析认为，海淀“非主流区域”成交上涨明显，本期海淀区主要成交区域由上期的10个增加到17个，新增成交区域主要为以往成交较少的非主流区域，诸如马莲洼、定慧寺、杏石口路等区域，这些区域本身发展相对并不成熟，在市场清淡时需求相对下降更为明显，而市场复苏后，需求也就随之上升，最终造成本期海淀区二手房成交“四面开花”的局面。

　　祁世钊认为，成交量暴涨主要有两个原因：首先，奥运期间二手房成交连续下跌，需求在8月底逐渐复苏，本期恰好是需求复苏后的成交周期，因此，前期观望需求的爆发是本期成交暴涨的根本原因。

　　其次，利率下调是复苏期二手房市场成交的催化剂，例如“链家地产”对200名意向购房客户的调查结果显示，56%的准购房者认为利率下调是货币政策放松的信号，会起到一定的救市效果。正因为需求对利率下调得以救市后的市场预期较高，因此加速了需求释放和成交。

　　市场潜在购买力大

　　2008年楼市的低迷，在市场上造成了比较大的悲观情绪。不管是开发商、购房人，还是研究人士，对楼市的前景都不看好。甚至有人预测楼市将会出现大跌。但是降息的利好政策为其带来一丝希望。而实际上，北京市场购买潜力仍然比较大。

　　如此说是有一定的事实依据的。搜房网9月21日组织了一次看房团活动，据其相关人士透露，该活动短短两天内就召集了千人以上参加。最后通过统计，共有1586名网友参与了此次看房团活动。记者在现场看到，当天共有29辆车，9路人马奔赴北京东南西北，由此可以看出，购房潜力仍然很大。

　　据搜房网的统计，此次看房团中80%以上的网友为初次置业，70%的网友为第一次参加搜房网的看房团，而90%以上的网友均表示购房为自住。有如此大规模的自住需求，还是可以支撑北京楼市的购买力。随着楼市供应和销售旺季的到来，楼市积蓄的购买力将会有一个集中的爆发。

　　不过，尽管楼市的刚性需求仍然很大，但是，由于2008年以来楼市的观望气氛非常浓郁，房价的调整也让不少购房人期待更低的房价的出现，短期内还是看房的多，而购买的少。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，在当前整体低迷的市场情况下，短期内，楼市恢复去年那样的火爆场景不太可能，主要还是表现为一种观望与等待。等待房价回复到理性的水平。如今的楼市已经转型为买方市场，而目前的消费者观望及看跌的定势思维已经形成，且短期内难以改变。

　　附表：以40万元贷款，5年以上的不同贷款年限为基础，以等额本息计算方法，计算不同年限下贷款利率调整前后的总利息及月供金额的差额。其中，调整前利率以优惠利率6.66%为基准，调整后利率以优惠利率6.579%为基准。